北京年后租房全指南
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与往年相比，今年的春节似乎北京城里没有以前空旷了，很多人选择了放弃回家，这当中就有人因为担心年后房租上涨，于是提前租下了房子在北京过年。
那么假期归来，究竟租房市场发生了怎样的变化？房租是否真的在快速上涨？对于不同需求的租房者来说，今春又该如何考虑“安家大业”呢？
特邀专家 张 健
搜房北京二手房公司租房网总监
记者调查
大年初四，一些房产经纪公司就开始陆续上班了。在朝阳区劲松地铁站附近，年前经纪人抱着房源信息扫街的情景不见了，取而代之的是不断有客户到公司里面主动询问价格。
一位业内负责人表示，随着节后返程高峰到来，租房市场从大年初七开始就已经火爆起来。年前的二手房买卖生意不好做，但只要抓住节后的租赁高潮，就一定可以把业绩冲上去。
调查中记者发现，有些热门地区的房源刚刚挂出来就被十余位租客相中，每天成交至少一两单，个别房源从挂牌到成交只有两三天的时间。与年前相比，各房产经纪公司的客源都在翻倍增长。春节期间，我爱我家的新增租房需求同比上涨近5倍，新增房源量则同比上涨近10倍，成交量也比去年同期上涨近4倍。
激增的需求加稳定的供给，结果只能等于房租上涨。
大学毕业两年多，邹鑫的月收入不过5000多元。和很多人一样，他的房子也是年后到期，由于地理位置优越，价格也算公道，为了避免届时被他人抢走，他打算年前就和房东续约。“肯定会涨价，关键看涨多少。”邹鑫说。
果然，离春节还有一周，房东就提前打来电话，表示年后房租必然上涨，如果邹鑫能够承受每月多交50元，他们可以立即签合同，如果承受不了，房东建议他还是尽早考虑其它房源，毕竟年前租房相对划算。
思来想去，邹鑫决定换个便宜的房子。“虽然一个多月的房租白交了，但是明年合同到期的时候我还能赶上房价低谷，到时候说不定会有更便宜的。”
和邹鑫一样想法的人不在少数，一位业内人士表示，春季租房市场的租客中，很多都是经验丰富的老人，他们已经深谙房价涨落的规律，为了低廉的房租，有些人甚至去年12月份就开始寻找新房源了。
但一个奇怪的现象是，虽然市场需求急剧增长，房屋的租金却并未出现暴增。一位房东表示，他本以为能借着年后市场回暖把租金提上高位，但多方打听却发现，周边房源的涨幅均不如预期，而且基本和年前持平。邹鑫也表示，年前没有续签合同是十分明智的决定，因为至今这间涨价过高的单间也没租出去。
市场变化一
高峰来得早
“今年春季租房市场的高峰期提前到来，主要是因为外来务工人员提前返京，去年刚毕业大学生年后进京找工作，以及应届生求职和在职白领跳槽的时间前移。”
从正月初二开始，有租房需求的用户开始大量访问搜房网，后台数据显示，网站的同期访问量一路飙升，相比去年翻了两倍，而以往这种需求激增的情况通常出现在正月初八以后，这说明今年租房市场的高峰期已经提前到来，并将一直持续一个月左右的时间才会随着需求量的减少而平静下来。
张健认为，高峰期提前主要有3个原因。
其一是外来人口的增长，尤其是返京务工人员和去年刚毕业的大学生。目前，北京每年平均新增外来人口60万人，年后又是招聘旺季，对于有工作的人来说，提早返京意味着有更多机会求得理想工作，而对去年刚毕业的学生来说，工作半年后，到北京谋求更大平台和更好发展也是一种普遍选择，这同样需要提早准备。加之今年的就业形势依然不乐观，竞争压力依然很大，两类人群都希望提早行动来获得更多机会，从而带动了北京租房市场的高峰期提早到来。
其二是应届毕业生找工作提前，这同样要归因于今年的就业形势不明朗。按照以往经验，他们通常在3月份才会有所动作，但今年许多外地来京求职的大学生都赶在年后的招聘会前涌入北京，一方面他们需要在京找到落脚点，另一方面则是为将来留京工作做准备，从而也带动了市场中租房需求的提升。
最后一个原因是白领的跳槽时间提前了，工作的变动带来的是工作地点和薪酬的变化，一部分跳槽人士会因为继续选择离单位较近的房源居住，于是重新租房，另一部分则由于薪酬提高而渴望改善住房环境，于是也有换房的需求，但由于要等待年终奖，这种情况往年都要等到三、四月份才会发生。
市场变化二
租房靠手机
“手机端的找房人数已经占到PC端的90%，利用移动互联网租房已是大势所趋。”
过去人们找房子，主要通过街头小广告，但近两年随着互联网的飞速发展，大家更愿意通过各大网站找房源。一方面是由于互联网扩展了房源信息的传播范围，使房东可以更快地找到适合的房客，加速资金周转，另一方面也能使房客拥有更多选择，提高找房的效率。但个别中介公司往往在网上散发虚假信息，骗取房客的关注，而后再推销其它房源。此外，房东本人在论坛里的房源信息极易被中介以刷屏手段淹没，最终导致租客找不到房，房东找不到客，反而降低了租房效率。
随着移动互联网的飞速发展，今年最大的变化体现在手机找房方面。去年预计手机端找房的用户能够达到PC端用户的一半，但在实际监测中，前者的数量已经达到后者的90%，几乎是持平的。
究其原因，主要是手机找房可以充分利用租客的碎片化时间。以往找房，只能通过电脑在网站上了解房源的基本信息，而到现场看房时，不可能随身背着电脑，这就造成房源对比不方便的问题。而利用手机客户端找房，可以随时随地打开网上的房源信息，即使在看房现场，也可以将网上的信息点开进行对比，迫使房源者不敢用虚假信息欺骗租客。
市场变化三
房源郊区化
“有了完善的轨道交通，大家没必要非得挤在市中心，可以稍微远一些了。”
受近年来租金收益上涨的影响，更多人愿意把房屋拿来出租，于是今年市场中的房源供应量有明显增加，其中个人房源量同比2013年春节后第一周增长了40%左右，而经纪人房源量同比2013年春节后增长了38.5%。但与以往看重中关村、国贸这些传统商圈不同，今年几条地铁新线即将贯通，远郊区县的住宅供应增加，并且各方面的配套设施也已经成熟，人们开始将目光投向了交通便利的远郊区县，这对平衡全市租金也起到了一定作用。
由于市中心的房价节节攀升，房东的房屋持有成本也在大幅增加，因此势必导致租金上涨。虽然由于今年房源有所增加，租金的增幅也明显缩小，但只要能够更便宜，对多数租房生活的人来说，还是更愿意用时间换取金钱的。与此同时，远郊区县有很多像回龙观、天通苑这种传统的租房热区，房源相对较多，房价也更为便宜，加之地铁贯通，很多人宁愿多花一些时间在路上，从而省去每月千余元的房租。从统计数据来看，去年较热的租房区域主要集中在四环以里，如望京、双井、国贸、中关村、朝阳公园等离市中心较近的区域，而今年像亦庄、回龙观、天通苑、北苑、清河等地开始逐渐升温。
市场变化四
两居受青睐
“教育资源被‘有孩一族’看做瑰宝，带热租赁市场中的学区房。这些家庭通常不会考虑租金高低，他们的选择依据只有学校。”
依据租金标准不同，我们可以简单讲租客分为4类，一类是低端劳动力群体和考研失利准备再战的毕业生，他们的房租预期通常低于500元；第二类是有两年左右工作经验的白领，他们的月租金大约在1500元至2000元之间；第三类是工作经验在5年以上的中高收入群体，他们的月租金预期在3500元至4000元；最后一类则是为了孩子租学区房的家庭，他们的租金预期大约在4000元至5000元之间。
以上人群中，第二类和最后一类是今年租房市场中较为活跃的群体，尤其是工作经验并不丰富的年轻人，月收入3000元左右，既有实力与他人合租，又不愿意花费太高。随着大学毕业生的增多，以及外地来京求职的往届毕业生大量涌入，这部分人群在今年的需求量增长中上升最为明显，也最为迅速。但与以往相比，变化最为明显的则是为了孩子上学而租房的家庭。这部分人群通常都有自己的住房，但为了给孩子一个良好的教育环境，他们会把自己的房子租出去，然后在学校附近找一个两居室。这部分人群的增长虽然没有第二类迅速，但与自身相比，变化却十分明显。
市场变化五
群租变合租
“群租房的治理‘动真格’了，合租需求看涨，而租金2000以内的单间早已是租房市场的香饽饽，因此租金还会进一步提高。”
从去年底开始，北京市对群租房的治理开始加大力度，这势必会导致曾经采取“房屋银行”模式的房产经纪公司改变盈利模式。
所谓的“房屋银行”模式，就是房产经纪公司与房东签订长期租赁合同，通常在5年以上，然后自己以二房东的身份再与租客签订租赁合同，从中赚取差价。那么，若想提升盈利空间，最简单的办法就是将房屋租给更多的人，于是就导致了私设隔断的群租现象。
今年重拳整治群租后，这种靠改变房屋结构挣钱的办法势必行不通，因此在日益提高的房屋持有成本的基础上，经纪公司如果希望继续维持高额利润，就只能提高单间的租金。这就意味着，今年的单间租赁需求大幅上升，受供求关系的影响租金已经有所上升，而受盈利模式改变的影响，租金还会再进一步上涨。
与此同时，房产经纪公司的操作会更加规范，低于1000元的房源可能会全部转移到远郊区县，学校内部或附近的青年公寓虽然不属于群租房，但价格也会上涨。
专家支招
低端劳动者
这是一个收入不高但生存压力极大的群体，对他们来说，房租永远是需要被压缩的开销。但随着群租房的治理，千元以下的床位已经很难见到，而学校周边的青年公寓又被学生抢占，因此很难像往年一样找到称心如意的房源。
从大环境来看，动批等低端产业外迁，北京的产业政策已经在发生根本性的调整，低端劳动力市场今年明显出现逃离趋势，他们大部分选择留在家乡工作，或南下到一些劳动密集型产业仍然发达的城市。因此，城市核心区的租赁需求被缓解，留下来的人还可能面临更好的工作机会，从而带来更大的加薪预期，所以在租房时不妨考虑提高预算，在工作单位附近寻找房源。
应届大学生
应届大学生收入不高，租金往往是他们选择房源的唯一标准。但初入社会的年轻人阅历不深，很容易上当受骗，因此切忌盲目贪便宜。
刚工作的人通常比较忙碌，对房屋的要求也比较单纯，只把它看作睡觉的地方，而郊区的房源相对丰富，租金压力不大，且周边人口较少，居住环境相对比较安静，不仅满足了低租金的要求，还能为租客提供一个良好的休息环境。美中不足的是，这些房源往往地理位置较偏，尤其对单身女性来说，安全问题需要格外注意。最好与同事或同学合租，如果实在找不到，至少要找一个熟识的人。此外，一定要牢记物业或经纪公司的联系方式，以便发生漏水、起火等突发意外和危险情况能够及时解决。
此外，由于这部分需求较高，目前的租金又处于涨幅不大的阶段，因此如果有中意的房源，最好尽快入手。目前提供房源检索服务的网站很多，希望快速找到满意房源的毕业生不妨一试。
跳槽一族
虽然租金上涨是必然，但从今年的供求关系整体来看，涨幅很可能在3%以下，因此对于已在工作中小有成绩的职场人士来说，交通、配套设施以及住地与工作单位的距离等因素，应该成为选择新家时重点考虑的。
由于对生活质量的要求有所提升，因此在看房时一定要仔细检查水电、空调、洗衣机、冰箱、煤气、热水器等设施是否完好，如果在顶楼居住，还要检查是否存在漏水隐患。如果选择远郊区县，还要格外注意周边的超市是否能满足日常需要，医院的位置是否合适，如果有老人跟随，最好也观察一下附近是否有合适的健身休闲场所。
此外，受买卖市场供求关系的影响，今年租房市场的供给量应该还会进一步增多，所以全年来看，租金涨幅应该也不会太大。对于白领群体来说，如果现在换房不是刚需，不妨等到旺季过后再作考虑。
推荐区域
昌平区回龙观、天通苑
适合人群：在中关村、五道口、上地工作的IT人士。
推荐理由：
1.传统租房热区，因此房源充足，租金不高。
2.交通便利，毗邻地铁13号线和5号线，前往西直门、中关村、国贸、望京、上地等商圈都十分便利。
朝阳区双井、四惠
适合人群：在国贸上班的白富美，以及收入较高且追求质量的人群。
推荐理由：
1.配套设施十分成熟，毗邻多个商圈。
2.交通便利。
通州区新华大街、梨园
适合人群：在市中心工作的中等收入群体。
推荐理由：
1.租金较低。
2.交通便利，毗邻地铁八通线、6号线。
3.地处CBD的“后花园”，距离商圈近。
房山区长阳
适合人群：在城西工作的中低收入群体及刚毕业大学生。
推荐理由：
1.全市的租金洼地，未来上涨空间大。
2.交通便利，毗邻地铁房山线、9号线。
3.人口稀疏，居住环境较好。
大兴区亦庄
适合人群：在城东工作的中低收入群体。
推荐理由：
1.租金较低。
2.毗邻亦庄经济开发区，企业资源丰富。
3.交通便利，毗邻地铁亦庄线。
大兴区西红门、黄村
适合人群：在城南工作的中低收入群体。
推荐理由：
1.交通便利，毗邻地铁4号线。
2.房源较多，选择空间大。
3.新机场即将竣工，大型企业陆续入驻，未来将带动配套设施更加完善。
丰台区总部基地、丰台科技园
适合人群：在附近工作的白领，以及在城南工作的中低收入群体。
推荐理由：
1.企业资源丰富，未来发展潜力大。
2.与同类房源相比，租金非常有优势。
3.交通便利，毗邻地铁9号线。
昌平区沙河
适合人群：刚毕业大学生及从事低端劳动的群体。
推荐理由：
1.租金低廉，非常符合心理预期。
2.周边高校林立，配套设施日渐完善。
3.交通便利，毗邻地铁昌平线。