新政策导向与地产创新机遇

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住宅这件事情非常有意思，就像找媳妇过日子，像爱情，短期靠机遇、靠缘分，中期靠体制，长期靠人口。

房地产的话题已经讲得味同嚼蜡，就如同很多人爱看的电影是爱情电影，一般讲起来也味同嚼蜡。我想讲一下，今天的地产有什么不同。住宅领域：短期靠政策，中期靠体制，长期靠城市化

我们看地产如同看一个人，今年的地产是市场化的地产，应该说我们进入了根本的转折时期。这个转折时期是什么呢，就是完成了一个青春期的变化。今天我们提到的房地产是青春期之后的房地产，青春期前的房地产，住宅等于房地产，当时每年五万亿的销售，80%以上是住宅，不分住宅和商业。

从今年开始，大家发现很多房地产公司都有一点变化，万科一年多前叫“房地产的领跑企业”，现在叫“全球最大的住宅公司”。发现没有，它说清楚了，我专做住宅。王健林的远大也讲清楚了，是最大的商用不动产公司。大家注意到今年开始不一样了，我们的市场已经变成了真正的成熟的市场。明年、后年甚至以后我们再谈论地产的时候，一定是住宅和商用分开讲，不是笼统讲。

短期靠缘分，是你在哪儿上学和谁是发小这样的事情，这属于短期。每家公司，每个城市，每个产品的价格短期就是靠机遇，中期靠体制。

住宅体制无非三种，全世界靠他们解决住宅问题。

第一种美国体制靠市场解决，靠供求关系解决，不管富人、穷人都这么解决。第二种是德国方式，把住宅作为一种福利，甚至是公共产品。就是一个人一辈子只有一个产权，只有一套房，然后鼓励你租，不鼓励你买，也不鼓励你炒。如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢，所以德国一直是全球最大的经济体之一。第三种是新加坡的办法，20%靠市场解决，80%靠政府保障。中国的中期取决于在三种制度中选一种，无论选哪一种，大概要十年才初见成效，二十年见到结果，现在看比较多的可能选新加坡的模式。

今年是中国商用不动产元年。非住宅这边，商用不动产在今年非常重要，应该算作是中国商用不动产的元年，是真正开始起步的最重要的一年，今后商用不动产怎么办？

从三个阶段一个方向发展，所谓三个阶段第一个阶段就是转型模式以售养租阶段，不断地销售房地产支持一部分租赁，这叫以售养租阶段。第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式，以经营为核心带动开发的模式。第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展，所以叫三个阶段一个方向。所有的价值链由制造业向服务业提升，这就是商业不动产未来发展的基本走向。

总之在今天，房地产这个行业在住宅领域完成了青春期，而商业不动产刚开始了它的生命旅程，对我们来说值得庆幸。我们必须坚持，只要中国城镇化的前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子，只要我们都还是中国人，我们的房地产就一定会活着，而且越活越好。