2007房地产业投资价值分析

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未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。

未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。

RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。

紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。

07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。

报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。

通过对行业发展趋势和上市公司的深刻把握，我们利用上市公司房产开发优势、地产资源优势和商业物业优势等三大优势构造了一个优势体系，在行业内首创了三维优势股票雷达图，也是07年房地产行业配置的选宝图。房产开发最优者是万科集团和保利地产，地产资源最优者是上实发展，商业地产最优者是中国国贸，融合三种优势于一身的先锋组合是1＋3组合中的3，即华侨城A、中粮地产和招商地产，次优组合是北辰实业和金融街。

为方便重配强势企业，我们提出4个强势组合，原1＋3纳入保利地产后组成1＋4构成强势央企组合，上实发展、中华企业、深振业等构成强势地方企业组合，泛海建设和中宝股份构成强势民企组合。张江高科和中国国贸等构成的次强势出租企业组合也有良好投资机会。