我国应尽快开征物业税

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[摘要] 针对房价居高不下、金融风险日益显现，调控措施不断但收效甚微的楼市问题，开征物业税可以在房子的持有环节上增加持有成本，抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。

[关键词] 物业税 抑制高房价

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。 从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

一、我国开征物业税的定位

物业税是对房地产开发环节的税费及购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费进行有效地整合，会对房价的上涨产生明显的抑制作用，应担当地方税主体税种的角色。但近期物业税的构建应定位在解决经济社会快速发展中因资源占用、利益分配失衡所带来的收入不公、影响可持续发展，以及房地产保有环节税制的完善上。而为地方政府筹集财政收入的职能是第二位的。

二、物业税设计的主要思路

我国的物业税将是在房地产保有环节设里的一个全新的税种，应将其定位为地方税的主体税种。因此，物业税制度设计，首先要取消原有的房地产保有税种，包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，然后根据我国的实际情况，借鉴其他国家或地区比较成熟的房地产保有税制的经验，对税负水平进行重新设计，对物业税的税制要素进行科学合理的制度安排。

物业税的改革是近年来我国税收制度的一项重大改革，不是对现有税制的拾遗补缺,也不仅仅是几个税种的简单合并或取消。物业税的改革是要建立起地方政府的主体财源，建立长效的、具有前瞻性的、有利于房地产业，以及整个国民经济长远发展的物业税制度。

三、开征物业税的具体制度设计

1.税种设计。在物业税下分设土地税和房屋税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税；将房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金合并，转化为在房产保有阶段统一收取的房屋税。税收管辖权归地方。为什么要分设土地税和房屋税，而不是将二者合并成单一物业税呢?首先，土地税与房屋税的纳税人不同，土地税的纳税人是土地使用者，房屋税的纳税人是房屋所有者。如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上房屋的所有者，土地使用者和房屋所有者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。而现实的情况是，土地使用者和房屋所有者往往为不同主体，这样应分别对其课税，否则让土地使用者负担房屋税收或是让房屋所有者负担土地税收都是不合理的。其次，土地税与房屋税的课税目的不同，对土地课税的目的在于防止土地过分集中于少数人手里，促进土地合理分配和利用，防止土地投机行为:对房屋的课税目的,主要是应能课税、调节收入分配,房屋价值决定税负高低,富者住豪宅须多缴税,贫者则少缴税，维护社会公平。

2.税率的设计。合理确定税基和税率，关系到纳税人的负担与政府的财政收入，是正确处理征纳矛盾的关键。大多数国家物业税税率设在1%～1.5%之间。税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率。

(1)考虑贷款支出能力的税率设计模型。国际上通常使用市场估价法来确定税率。假定一个中等收入水平的家庭拥有房地产的评估价值MV万元，年个人收入R万元，但负税能力应考虑抵押贷款月支出Mi。其负税能力每年按家庭收入的n％来计算，则：

物业税年税率（其中:Ｒ家庭年收入额，Mi月供贷款额，Tr物业税年应纳税额，n%纳税人的负税能力，MV房地产的评估价值，C相关费用（如免征额、修缮费等）。

这种方法反映出，确定物业税的税率所要考虑的纳税能力实际上是考虑房产所有者的收入和贷款因素的。

物业税的应纳税额 T=（MV-C)×Tr

(2)有一定面积起征点的税率设计模型。物业税在具体操作中，对于普通居民用房和经济适用房宜采用有一定面积起征点的价值为计税依据。首先，需要根据一个地区的房价确定最低保障性居住面积的居住价值，这一最低保障居住价值应该是从房地产管理部门统计的均价与城市规定的人均最低保障居住面积的乘积。例如，假设在一个城市商品房的均价是5000元，核定的人均最低保障居住面积是20平方米，则最低保障居住价值是5000×20=100000元。其次，确定在这个城市中的中等居住条件的家庭作为确定需要纳税的家庭，并且作为测定税率的“三口之家的标准家庭”，这一“标准家庭”的居住面积100m2；再次，依据该地区（城市）中等偏下收入阶层拥有的基本居住面积来确定房产税的税率，假定一个城市年人均纯收入的2倍（因为是夫妇两人）为年2×2=4万元，我们判断他的纳税能力按照年均收入的5%计算，则该城市物业税的年税率测算是：物业税年税率

类似可以得到该城市某个地段的物业税税率：（其中：Tr 物业税年税率，S1实际居住面积，S0该市核准的标准居住面积，P该地段的单位面积房地产平均估算价格，T年应纳税额，n％居民纳税能力）

综上所述，在具体设计物业税税率时应该考虑如下因素：第一，一定的起征点，包括以市场价值为主要起征点和一定面积为辅助起征点;第二，本地区的居民的负税能力;第三，地区之间的物业税税率应该适当平衡。否则，那些税率太高的地区就会驱赶税源，抑制本地区房地产业的正常发展。

参考文献:

[1]杨茜:关于开征物业税的探讨[J].国土资源导刊，2006，（4）

[2]孙静:我国物业税税收负担问题研究[J].学习与实践,2006,(8)

[3]颜凯峰:我国大陆房地产租税费体系存在的问题及对策[D]. 武汉:华中农业大学，2001

[4]唐剑青:我国房地产税费制度与政策研究[D].上海:上海财经大学,1999

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