众人关注:楼市调整期
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇众人关注:楼市调整期范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摩根大通8月27日了中国下半年的货币政策展望报告，报告指出，随着全球经济放缓蔓延，中国政府已一再强调既保持经济又稳又快发展，又得在“可接受”水平抑制通胀的必要性。至于货币政策，中国政府已开始采取若干先行措施，如放宽先前对银行放贷的严格限制等，预计总体货币政策重心将稳步转变为以刺激经济增长为主。从摩根大通董事总经理龚方雄的观点不难看出，他认为中国的货币政策将倾向支持经济增长，宏观经济的背景变化已使中国的货币政策出现全面放松――存款准备金率今年内会开始下降，年底前会将存款准备金率降下50个基点，2009年会对存款准备金率进行四次下调，每次砍掉50个基点，也即存款准备金率会稳定地下调至15％。
而就在此前不久，同样来自于摩根大通的一份尚模棱两可的“千亿元经济刺激方案”报告，亦引发了一次业界热议风波。是否国家已正式开始出台经济刺激的政策以对当前显疲势的房地产市场拉上一把?究竟目前中国的宏观经济环境以及房地产市场处在一个什么样的位置上?要如何调整才能真正帮助中国的经济以及房地产市场走入一个正常的发展轨道?
本期嘉宾
王珏林 中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心副主任
赵 晓 北京科技大学经济管理学院教授
范小冲 阳光100置业集团副总裁
李文杰 北京中原地产董事总经理
主持人：本刊记者 姚妍艳
观点集萃：
王珏林：市场发展有自身的规律，政府的政策调整也有需要达到的目的。国家对一些产业进行调整和对部分市场进行调控，目的就是要保持经济的稳定发展，避免出现大起大落。房地产市场发展要遵循市场发展的规律，开发由企业选择，消费由消费者决定，但要有针对性地帮助解决企业暂时面临的困难，更要维护消费者的利益，必须两者兼顾。
赵晓：重申对中国当前经济以及房地产市场曾经主张过的6条建议政策，一是立即停止人民币汇率的升值，以稳定中国的外贸；二是依旧要释放出货币政策放松的信号；三是稳定投资增长；四是实施一些积极的财政政策；五是必须稳定房地产市场；六是需要因地制宜、因情制宜。此外，出台一些市场化的改革，尤其是制度性的改革措施。
范小冲；当前的形势使得我们开发商们面临着有如“大地震”一样的危难局面，感到市场正迎来一次大挑战。但这并不意味着我们就要像“猪坚强”一样被动地在地震下苟延残喘，等待别人的救助，而是应该打消消极情绪，积极应对甚至自我调整以自我救助，对当前的市场形势有充分而清醒的认识，自身也应有充分应对任何困难的准备。
李文杰：所谓“救市”的呼吁目前尚未有必要，即便必须进行一些调整，也要从宏观、金融和保障性住房等方面入手，继续保障房地产健康发展的方向。
当前市场有压力
主持人：今年以来，宏观经济形势一直面临着极大的不确定性，究竟是否当下的形势确实如很多观点所说到了病痛深重期?这一整体宏观经济形势会给整个市场及房地产行业带来哪些深远的影响?
王珏林：就当前的房地产市场来看，有两方面值得关注：一是住宅价格涨幅趋缓。住房价格放缓，对国家、对市场、对百姓都有好处，前两年我国部分城市的住房价格涨得确实过快，有的城市增幅已经达到30～50％，呈现不健康的态势，这样下去，就会使更多的家庭无法解决或改善住房条件，房地产市场也会存在很多不稳定的因素，建立和谐社会的目标无法实现。房价的发展应稳步，而不能大升大降，就如同人一样，动了大手术后将很难恢复元气。二是当前住房的销售量明显下滑，说明房地产市场确实出现了不景气。
赵晓：眼下我们碰到的是整个中国经济、房地产市场所面临的一些新的形势上的问题。从去年第四季度到今年以来，我们的市场以及整体经济出现了一些新的变化。据今年上半年国家统计局的统计数据推算，上半年的实际经济增长约在8％～9％之间，唯一保持亮点的是消费实际增长12.9％，高于2007年12.5％。
同时，上半年城镇居民的人均可支配收入同比增长了14.4％，与去年相比，实际几乎只有一半的增长幅度。而城镇居民的收入是全民整体收入的主体部分。所以，当城镇居民收入增长大幅度下滑，甚至几乎是腰斩这样的速度下滑的时候，基本上消费的增长是难以持续的。同时进一步考虑到股市的崩盘，以及房市的低迷会造成负财富效应，可以说这对未来的消费增长很不利。
基于此，我们认为今年中国的经济情况和去年相比已经出现了快速回落，目前的运行实际相当令人担忧，经济形势比较严峻，连我们也都没能完全意料到这个情况。
李文杰：2008年全国各大城市的房地产市场都出现了价量齐跌的现象，成交量下滑明显，一直到8月这种状况还在延续，并没有很明显的改观。造成这一低迷形势延续的原因有两大方面，一是国家针对地产市场的一系列调控政策和措施，二是投资环境的影响，包括通货膨胀、境外资本受限以及国内投资市场低迷等因素。
范小冲：其实中国的房地产以及整体经济形势并没有大家想象中的那么糟糕。很多大家看到的颓靡之象并非都是大形势变化所带来的，只是去年资本市场的推动，包括大规模扩张、高价囤地等造成了现在的“拐点”、资本市场下滑等紧张局面，可以说是市场自身过度扩张的结果。
王珏林：一个市场若出现不景气，不仅会制约经济发展，还会影响许多产业发展。因为一个市场能带动数十个产业，影响更多个企业发展，由于房地产市场的特殊性，它的影响面会更大。房屋销售量下降，不是因为供求关系发生了变化，主要还是消费者的预期发生了变化，大家预判的是房价还会下降，那就继续等待时机，这是消费市场的普遍规律和消费心理的普遍想法，就是买涨不买跌。影响消费心理变化的原因是政府保障制度的完善、保障范围的扩大、保障措施的到位，因为大部分家庭都期盼能够得到保障性住房，这是其一，由于加强对规划、土地、金融、税收等方面的严格管理，一些房地产企业以占地为目的来扩大市场份额的发展思路，已经越来越行不通了，为摆脱资金周转方面的困难，扩大市场销售份额，搞各种促销活动，并大力进行宣传，这是其二，舆论又对市场拐点、价格打赌、各类促销等进行推波助澜的宣传，自然会影响市场销售，这是其三。
政府的整体调整与企业的自我调节
主持人：有人说，到了这样不安定的“危难时期”，政府必须要站出来做出一些什么，以帮助大局的稳定，从现在的情况来看是否真的如此?
王珏林：事实上，政府并没有像很多人所理解的那样开始对房价进行调整，而是在调整一些企业的不规范行为。
真正市场的发展还得看消费者，市场本身就应该有买有卖，如果大家都不买房，市场怎能好起来?如同今年之前的房价一直居高，试图靠国家
政府出面调节，也依然会有不断的上涨一样，现在房子销售困难，试图指望市场自己好起来，或者国家出面调节，试问企业自身为什么不能首先调整自己的发展思路呢?
城镇住房价格应当与国家经济发展、城镇居民的消费能力相适应，如果达不到其目标，就应当从土地供应、市场规范和住房保障等方面进行调整，使其实现房地产市场能够健康发展，大部分家庭的住房条件能够改善的目标。
赵晓：如果任由市场自我调节而放任不管，从中国目前的情况来看，在市场完全自我调节的情况下，其实很容易出现暴涨暴跌，因此其实我们很有必要在适当的时候对市场进行一定的调整，以尽可能地避免其出现系统性的崩盘。
实际上部分楼盘销售、经纪公司崩溃等个别现象如果不影响全局，原则上我们不会管理，但如果影响了全局，市场出现大的变动，政府的各个部门就有必要密切关注市场的变化，必要时出手。比如深圳出现的断供就是个别现象，如果一旦演变成了集体现象，进而影响到整个深圳市的经济风险，这时候就一定要出手。
当然，我觉得目前的市场形势尚未走到崩溃边缘这一步，更多的是需要政府先稳定经济，在财政、货币政策上做出改良，财政政策上已经有所举措，例如出口退税、放松中小企业的信贷等都是一些基本的稳定经济的手段，如果整体经济能在一定程度上得以稳定，相信整个局势的发展会逐步好转。
李文杰：我认为，政府没有能改变的政策来做出一些观点提出的所谓“救市”，包括不可能放开二套房贷政策，因为从大形势看，近期银行并没有这一打算，而由于房地产行业近期波动较大，银行甚至还会谨慎把控。此外，境外资本受限也不可能放开，放松二手房上市的门槛更不可能。当然，事实上政府能够调整的手段其实也非常有限。
目前房地产经济增长率高于GDP，同时房地产在逐步向理性过渡，依靠市场调节，是正常调整过程。
范小冲：在当前的形势下，加上过去一段时间里国家一些从紧的宏观调控政策，使得开发商们面临着有如“大地震”一样的危难局面，感到市场正迎来一次大挑战。但这并不意味着我们就要像“猪坚强”一样被动地在地震下苟延残喘，等待别人的救助，而是应该打消消极情绪，积极应对甚至自我调整以自我救助。
稳定压倒一切
主持人：大家都提到了，当前的市场环境有必要进行一些调整来帮助稳定，可以通过哪些途径或者手段来调整?
赵晓：在此我要再次重申对中国当前经济以及房地产市场曾经主张过的6条建议政策：第一是立即停止人民币汇率的升值，以稳定中国的外贸，保住中国以出口为主的制造业这一最重要的经济增长发动机，第二是依旧要释放出货币政策放松的信号，扭转当前这样一个扭曲的货币政策效益，更重要的是应该下调存款准备金率，第三是稳定投资增长，因为消费增长和收入增长有密切关系，应对居民的消费下滑真正能起作为的是稳定投资增长；第四是要实施一些积极的财政政策；第五是必须稳定房地产市场，包括稳定市场的金融，不能让房地产市场成为第二个股市，第六是需要因地制宜、因情制宜，各个地区的情况不同，有时需要特殊考虑，出台区域性的措施稳定当地市场。此外，一些市场化的改革，尤其是制度性的改革措施，在此时是出台的最佳机会。
王珏林：市场发展有自身的规律，政府的政策调整也有需要达到的目的。国家对一些产业进行调整和对部分市场进行调控，目的就是要保持经济的稳定发展，避免出现大起大落，保证城镇居民住房困难家庭的住房能够得以解决，中低收入家庭的住房条件能够逐步得到改善。房地产市场发展要遵循自身的规律，开发由企业选择，消费由消费者决定，但要有针对性地帮助解决企业暂时面临的困难，更要维护消费者的利益。这种兼顾不应建立在助推房价上涨，因为我国大部分城市的房价仍在上涨，一些调控政策还需要进一步加以落实。
李文杰：如果政府采取一些调整，就要从宏观、金融和保障性住房等方面入手，继续保障房地产健康发展的方向，例如增加市场的流动性，缓解开发商的资金短缺局面。降低购房人门槛，加大对购房人的贷款力度及额度，降低卖房门槛便于存量住房的卖出；减少交易环节的税收，舆论上给予房地产市场同情和支持等。
范小冲：首先我们必须对当前的市场形势有充分而清醒的认识，如今的游戏规则已经改变，过去开发商们把囤地当做成长的利器，今天大量囤积的地块却成为累赘，而资金紧张的局面出现则是因为脱离了市场，今天的房价波动是因为去年的虚高、不真实导致。在资本市场推动下，已远离了市场供需关系，忘了市场经济基本规律，只是期待资本市场的变现来预期未来的上涨，这是个过于浮躁而非理性的判断。
作为开发企业，我们自身应有充分应对任何困难的准备，以积极心态看待新的游戏规则，同时审视自我竞争力与品牌，思考市场的真实需求。有的企业出现问题，但不代表全行业，真正有实力的开发企业此时更能脱颖而出。而政府应该帮助提供公平公正的市场环境，建立市场金融的有效机制，帮助企业自由竞争，而非一味地收紧一些政策。
调控政策有待进一步完善
主持人：万众瞩目的奥运会已经过去，持续大半年疲软之势的中国房地产市场以及整体经济形势会不会在此之后出现转机，或者说会呈现怎样的趋势?
赵晓：中国经济今年上半年已快速回落，未来的形势将会更严峻。由于紧缩政策会有惯性效应，因此如果政府宏观调控政策没有雷厉风行的大的改变，则明年的经济可能会相当困难。因此在包括稳定房地产市场等问题上，政府应更加积极有力地出牌。
范小冲：奥运后中国逐步回归平静，而房地产市场的跳水还是会有，不过只是局部现象，不是整体态势，预计明年上半年会慢慢好起来。因为住房的需求、升级换代是实实在在的，不会改变，支撑着房地产市场未来的变化，而事实上，这种需求在积蓄并不断扩大，供给却在压缩。
王珏林：由于国家经济还会以较快的速度发展，城市正处在建设和发展期，城镇化的速度还需要继续推进，城乡居民家庭收入及积累还在增加，这些都构成了我国房地产市场发展的前提和基础。我国房地产市场还处于初级阶段，仍需要继续发展，我国城镇住房保障制度也刚刚起步，住房保障体系还未完全建立。由于我国房地产市场承担的国家经济和社会和谐的任务还很艰巨，应当在现有市场发展的基础上，建立适合我国国情，适合现代就业方式和生活方式转变的中国住房政策，重点研究市场资源配置、市场竞争规则和住房分配体制。