浅析市场经济时代的大连住宅建筑及其设计

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大连真正的全民住宅商品货币化的高速发展始于1999年，当1999年初接受迎宾花园的设计委托时，我们并未意识到大连正在步入住宅市场化的新时期。2000年联合国授予大连市“世界人居城市”的称号，大连被评为全国最适宜居住的城市之一，这无疑为正在住宅市场化进程中加速发展的大连市房地产界注入了更大的新动力。

在迎宾花园项目设计完成后，随着科技广场、都市海景项目的先后设计，三年来我们经历了住宅市场起步、竞争直至今日趋于平稳发展的全过程。纵观这三年的变化，首先是市场的变化导致了消费群体、开发商及建筑师之间运行机制的全方位变化，其中多方面是进步的、积极的。笔者以自身的实践经历，总结出大连地区房地产及住宅设计有如下鲜明特点。

1.设计在住宅领域里完全转化为以市场为导向。

住宅设计的成果、产品的优劣，已全部由开发商和设计单位来承担，顾客参与设计的意识渐渐显露出来。好的设计方案总是受欢迎，并能带来巨大的经济效益，基本形成了顾客选择开发商，开发商选择好的设计院和优秀建筑师的良性循环机制。

2.设计单位在前期策划中所起的作用开始受重视。

房地产公司十分重视前期的策划工作，并在前期策划中往往由开发商牵头形成多个专业性公司与设计院的合作形式，专业性策划公司、广告公司、售楼经营公司的介入，使设计范围增大，视野亦开阔了，专业性的协作使住宅的商品性更加细致化，同时设计院的工作量无形加大了许多。

3.规划设计的思想意识多方位融入住宅领域。

大连的住宅设计在融入规划观念方面有着自己的特点，市规划局加强了规划与单体设计的严格审批与管理。其中革新老式平屋顶、推广坡屋顶，统一了城市住宅外观的整体协调性；重视高层建筑在城市中的合理布置及其体量、平面布局和空中轮廓线对城市和城市区域景观功能的谦让。迎宾花园和科技广场这二个高层住宅项目就是范例。首先整个项目由规划局组织多设计单位投标，经专家组评审选出中标方案。中标方案更好地体现了其主体对城市规划和城市设计的重视，迎宾花园(建筑面积30000m2)设计的规划重点在于三幢高层住宅形成小区域的体量布局，对大连主要南北干线――中南路的景观和天际轮廓线的通透性设计。科技广场项目(建筑面积

80000m2)，为了减少高层主体体量及巨大的裙房对城市干路――黄河路的压力，设计中大胆采用倒八字形高层主体布局并在裙房中内置商业步行街，体现了对城市区域规划的保护与尊重，虽然减少了开发面积，但合理的方案选择使其形成了市场卖点，后期的售楼业绩证明了当初明智的选择。

4.小区的景观绿化和人文、文化品味的包装是成功社区不可缺少的有力卖点。

小区景观绿化设计的新思想、新观念不断地产生并得以实施，大大丰富了住宅市场。

5.在大连地区经市场验证好的社区应具备的特点：

经过近几年的市场验证取得良好业绩的楼盘，应具备以下特点：优越的地理位置；科学理性的规划和超前的规划理念；良好的环境景观设计；先进的包装策划；合理的户型设计和以人为本的空间和细部处理；简洁、方便、功能化的设备、设施；可提供优质物业服务的商住两用多功能化的发展可能和安全、经济、便利的物业管理。

6.大连地区现今户型设计流行之定式。

⑴南北朝向、有良好的阳光和通风。

⑵方便的电梯、宽敞的电梯厅、最理想的电梯应直至地下车库。

⑶美观合理的客厅应必备的条件：

・至少4.2m以上的开间。

・厅内设景观落地窗，最好设飘台。

・厅中有完整的墙面围合，符合沙发与电视的功能要求。

・玄关进户，使室内增加新的过渡空间。

・功能独立的餐厅，不与起居厅相混合，但有空间和视线的联系。

・双卫生间的设置，主卧室有单独的卫生间。

・景观视觉效果的设计体现在起居厅落地窗，主卧室落地窗的设置，加强了室外环境景观与室内的渗透。

・强调追求小进深大开间，在面积档位一定的情况下，加强功能化的设计，合理布置更衣室、贮藏间、佣人房、洗衣房、玄关等功能房间。在户型面积大的情况下，力求环路设计将居室主人流线与客人流线分开，居住功能方便卫生。

・设备与设施方面：夏季采用小型户室中央空调控制各个房间，冬季采暖在浴室厨房及起居厅中采用集中地热系统，其余房间为暖气采暖的二套供热系统方式。三表出户、远程计量的采用方便了居民生活增加了售楼卖点。

・经过建筑师合理设计的屋顶花园，在设计中应考虑800厚的覆土层，使其形成真正可种草坪和小型灌木的空中花园。

7.结构及设备技术对建筑师的挑战

开发商为了追求最佳卖点，往往强调良好的室内空间效果和家具的合理摆放，为减少以往传统框架结构形成的梁角、柱角对室内空间的占用及对家具布置的不利影响，要求设计考虑异形柱的结构布局；在高层建筑中业主经常希望裙房部分是大开间柱网，而高层主体的住宅部分却是剪力墙结构，因此要求结构工程师设计框支剪力墙结构体系。科技广场项目的设计就是一个例子，由于裙房内布置商业步行街，高层主体须跨越步行街，因此这里的框支结构转换层的设计与传统定式的转换层设计不同。都市海景项目就更特殊。业主不仅需要裙房部分柱网的解放以利于公建售楼，在高层主体的剪力墙上亦有更新的要求――可灵活分隔商住两用公寓，设计中建筑师与结构工程师合作，以框支剪力墙结合GBF空心大板的新技术实现了8.7m大开间的设计，满足了业主理想的市场定位。

综上所述，大连的住宅设计和开发在市场经济的推动下，无论在规划布局、单体设计，还是在策划和结构、设备设施方面都得到了全方位的发展，但仍旧存在不足，现总结如下：

⑴首先建筑师应加强城市设计的观念，现今的小区开发与设计都需要封闭，而封闭或许是个误区，若全社会都重视城市的整体设计，重视小区与小区之间城市区域的合理规划与设计以及城市市政设施的改善，可弥补环境的人为封闭。

⑵过度炒作小区的环境景观，在人工景观、花草、喷泉、名贵树木的选择方面有的小区已超越了良性的投资循环，甚至影响了物业公司的运营和小区的长远发展，此类问题同样存在于小区智能化客观合理的选用方面。

⑶在中低档商品房和经济适用房的设计与开发中，楼梯间和公共走廊的设计极少引起重视，以人为本的主题在这里丧失殆尽。我们对残障人士的生存关怀似乎淹没于商业卖点之中了。

⑷立面设计的份量不应太过，应以协调为准，这里的协调是指与城市的协调和小区间的协调二者并重。

⑸小区软环境的建设程度有待发展，保安监控、垃圾分类、物业服务、社区活动、社区医疗保健、休闲设施以及人文情调和文化氛围，方方面面都是我们永远做不完的课题。

引起这诸多缺憾的原因很多，这亦正是我们在今后工作中应潜心研究和解决的。房地产领域的发展需要政府关怀指导和建筑师的努力，而有“品牌”意识的房地产商的商业运作又是推进和提高建筑师队伍素质的源动力，这种源动力会将开发商的商业运作能力与建筑师对城市人文的“天职”责任心相互融合达到一较佳的平衡点。

作者单位：大连市建筑设计研究院

收稿日期：2001年11月

迎宾花园

迎宾花园标准层平面

都市海景公寓

科技广场

都市海景公寓总平面

都市海景公寓标准层平面

科技广场总平面

科技广场首层平面

迎宾花园总平面