外資撤離大陸樓市會否有人「跳樓?

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2012年以來，大陸樓市利用外資持續下降。曾經因手持天量資產而不可一世的外資房企和投資基金，正悄然從大陸樓市撤退——轉讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。

近日，美國房地產行業領軍企業鐵獅門「賣地離場的傳言，更是引發了人們對「外資大規模撤離的擔憂。外資為何高唱「空城計？大陸地產界又怎麼看待與評論？會否有人因此而無法生存，慘痛「跳樓？

樓市資金結構變化

外資身影漸淡出

單看房地產開發投資中「利用外資一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632%。到2010年，外資在中國大陸房地產開發中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢在2012年徹底改寫。

從2012年初開始，大陸房地產開發投資的到位資金結構出現重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元（人民幣，下同）的利用外資額計，平均每月房地產開發利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數字是，2011年和2010年，大陸房地產開發利用外資額分別為814億元和796億元，意味著其同比跌幅可能接近「腰斬，並創下人民幣升值7週年以來最差投資行情。

由此可見，大陸樓市中外資的身影和姿態正呈現質的變化。如果把這些數據落實到市場上，各類外資企業收縮中國大陸樓市投資的姿態，就更加鮮活。

就在鐵獅門甩賣上海專案的消息持續發酵之際，愛爾蘭地產大鱷——財富控股集團以223.6萬歐元的價格，轉讓了兩家中國大陸地產公司的股份。「最近兩年外資較少投資新的房地產專案，前幾年拿下的專案，也基本處於出貨階段。同策房產董事長孫益功表示。

外資「趁利避險

欲唱空大陸樓市

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，人民幣對美元升值停滯，外資套取匯差無法延續，這是外資離開中國大陸房地產市場的一個重要原因。廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理、地產專家韓世同則認為，目前大陸房地產市場前景處在高位，未來也有可能呈現下行態勢，這也是外資逐漸退出中國大陸房地產市場的主因。

一家美國大型房地產基金內部人士透露，由於中國大陸房企在財務策略上的激進，加上市場下滑，基金投資者感到擔憂，其他類似基金公司也開始未雨綢繆。

隨著風險加大，一些機構開始致力於做空業務。國際知名投資人查諾斯2011年就公開宣佈，其「要做空中國房地產業。一名不願具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產就是非常典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉H股，轉融通的啟動和QFII審批的增加，外資可以做空房地產的空間變大了。

業界爭鳴

外資撤離對大陸樓市

影響幾何？

楊紅旭分析說，2012年以來房地產利用外資的大幅下降，不僅減少了房地產業內的資金量，也制約了貨幣供應的增加。外資的流出，對房地產市場的活躍度構成了短暫利空影響。

北京大學房地產研究所所長陳國強則認為，前述數據並不能作為看空大陸經濟前景的論據，因為外資在中國大陸房地產市場中的占比非常低。官方數據顯示，2003年至今，中國大陸每年利用外資金額占當年樓市資金來源的比例從未高於2%。即使是在樓市最火熱的2007年，全年房地產市場利用外資641億元，僅占當年資金來源的約1.7%。「即使外資真的從中國樓市撤走，對樓市整體其實也影響不大。

中國銀行戰略發展部髙級經濟師周景彤表示，一般而言，外資是中國大陸樓市中變動性較大的一股資金，大多以高端物業和商業地產為主營業務，「朝進晚退是很常見的現象，其目的在於投資獲利。這恰好是宏觀調控所針對的對象。從這個角度來講，部分外資退出，將有利於大陸房地產市場的「退燒和穩定發展。這對於普通剛性住房需求的百姓來說，是件好事，應該說是可以「跳進樓！

「原來做房地產門檻比較低，現在門檻越來越高，消費者的要求越來越高。新加坡凱德置地中國區總裁廖茸桐則認為，中國大陸房地產市場的風險也越來越大，現在可能是洗牌的一次機會。