住房按揭法律问题管理研究
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇住房按揭法律问题管理研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
【摘 要】随着我国社会经济的飞速发展和城镇化体系的迅速推进，房地产市场也向着商业化逐步迈进，房地产价格一路飙升，仍有一部分低收入群体无力支付购房高额费用。住房按揭制度逐渐被走进人们的视野，并逐步在房地产交易中所惯用。但由于这一过程是政府的主导所至，其立法工作相对欠缺和滞后性，从而在实践中遇到了许多新情况、新问题，甚至有的还产生了法律纠纷。本文拟从理论和实践角度对这些问题进行分析和探讨，以求在理论和实践管理上有所把握。
【关键词】住房；按揭；法律；管理研究
一、按揭的涵义及特征
按揭是泊来词，是英美法系不动产担保的一项基本制度，与大陆的担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。按揭是指购房人将与房地产销售商之间签订的房地产买卖合同作为标的物抵押给银行，银行将一定数额的资金借贷给购房人，并以购房人的名义将所借贷资金支付给房地产商的法律行为。在我国，按揭主要是通过银行（包括公积金中心）介入，促成房地产销售商与购房人的按揭交易行为，以满足居民的住房需求。
我国大陆地区按揭主要有四个法律特征：1、主体包括：购房者、房地产销售商及按揭银行。2、按揭法律关系的内容是购房者、房地产销售商之间的商品房屋买卖合同关系；购房者与按揭银行之间的担保贷款合同关系；房地产销售商与按揭银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。3、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。4、按揭权人（银行）实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含房地产销售商，按揭主要限于购房者与银行之间，而与房地产销售商无任何关系。我国大陆地区之所以将房地产销售商作为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国经济发展现状和购房人诚信及支付能力等实际相符合的。
二、楼花按揭的法律管理问题
“楼花”这一概念源于我国香港地区，1954年香港立信置业公司率先推出了房屋“分层售卖，分期付款”的销售方式。楼花按揭是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，即按揭贷款。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又区别于我国法律规定的抵押担保方式。楼花按揭法律关系的内容主要是购房人与房地产销售商签订楼花买卖合同即房屋预售合同，购房人、房地产销售商和银行三方共同签订楼花按揭合同。购房人支付部分购房款后，将其通过合同取得的对于房屋的期权抵押给银行，取得银行贷款的担保，如购房人未能依照合同约定，履行还本付息和及时支付有关费用的行为，银行则对合同约定的期权和以后取得的房屋具有优先受偿权。
楼花按揭的法律特征为：1、购房人在房屋建成以后办理房屋所有权证，以所有权证作为抵押，实现担保银行的债权。2、在楼花按揭法律关系的成立之际，银行的债权担保只是一种权利，它是通过楼花按揭抵押权实现的。这种抵押权与一般的抵押权不同，一般的抵押权人在债权到期而未获清偿时候，可以将抵押物变卖或者折价优先受偿。而对于楼花按揭而言，按揭人在按揭期间可以享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同的约定，按揭权人可以代位履行按揭人的权力。
三、房屋按揭存在的问题
由于现行法律体系中尚无按揭法律问题的规章制度，本文就实际中的有关问题给予初步分析和探讨。
（一）按揭中抵押权的实现问题
按揭法律关系成立以后，按揭人（借款人）由于自身经济状况恶化等原因，无法或不能清偿债务时，按揭权人（银行）可以对房屋实行抵押权，以保证债权的实现。我国担保法第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的抵押权人可以向人民法院提讼”。据此，在我国行使抵押权的方式主要有：折价及拍卖、变卖抵押物。在这三种方式中，公开拍卖是行使抵押权的最佳方式。公开拍卖可以通过多人的竞买，使抵押物的价值得到充分的体现，且公开拍卖可避免产生其它纠纷。而采用变卖或折价的方式，可能会导致抵押物的实际价值与变卖价值与协商价值不一致，容易导致纠纷。
当按揭人不能按期履行偿还义务时，按揭权人（银行）可否直接向人民法院提讼，并要求对抵押物即房屋进行拍卖呢？根据担保法第53条的规定，按揭权人（银行）可以与按揭人就抵押物的处理方式进行协商，协商的内容包括折价、拍卖和变卖。如双方就房屋的处理方式达成一致，则不会发生纠纷。如果双方协商不成，本人以为，抵押权人有权向人民法院提讼，法院按照诉讼程序对抵押权人的诉讼请求进行审理。抵押权人若直接向人民法院申请对房屋进行拍卖，人民法院不予受理。人民法院判决以物偿还后，可采用拍卖方式，由法院主持或者委托拍卖机构拍卖，所得价款在法院的主持下进行分配，这时抵押权人的合法权益一般能够得到保障。
（二）房屋按揭法律纠纷的处理
当按揭法律关系成立以后，由于一方当事人的违约行为而导致诉讼，法院应如何处理？按揭法律关系中包含房屋买卖、担保贷款合同和保证合同三个法律关系，并有三方当事人。笔者认为，由于大陆地区按揭的独特性，即房屋买卖与银行借款密不可分，三者相辅相成、相互依赖，在出现纠纷时应当合并审理，具体分析如下：
1、买卖合同产生纠纷时，如房产商未能依约履行义务导致诉讼，并且购房者停止向银行还款，应当将银行列为第三人。因为案件的处理结果对于银行的利益关系重大，银行不能等案件处理完之后再主张权利。如果购房者与房地产商就合同标地物有瑕疵而发生纠纷，但并未影响其按时按期向银行还贷，银行自不必申请列为第三人。在审理过程中，以事实为依据，酌情处理。
2、在借贷合同发生纠纷时，能否将房产商列为第三人？如银行未能依借贷合同向购房人提供贷款，购房人（借款人）提讼，房地产商可列为第三人，以共同诉讼人的身份参加诉讼，以维护其合法利益。如购房人未能及时向银行还贷导致银行购房人（借款人）时，能否将房地产商列为第三人？笔者认为应当区分对待，如因购房人自身的原因导致不能还贷，银行直接购房人（借款人），与房地产商无关；如果三方当事人在贷款合同中已经约定房产商在购房人不能按期还贷时承担房屋回购或保证义务的，可以追加房产商为第三人；如房地产商未能按时交付楼房或所提供房屋存在严重瑕疵等违约行为，而导致借款人不能及时还贷被银行的，房地产商应列为第三人；如购房人因自身原因不能按期还款而导致银行诉讼的，房地产商不应列为第三人。
（三）房屋按揭实践探讨
1、定金、预付款和订金的问题。现在购房，尤其是购买热销楼盘的商品房，大多要经过以下几个环节，锁定目标、资信审查、签订认购书、签订合同、售房。这其中签订认购书是购房过程中一个很重要的环节。定金、预付款和订金说法大不相同。按照最高法院《关于适用担保法若干问题的解释》，定金是立约定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中，应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，交付定金的当事人一方违约的，即丧失取回定金的权力；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如双方当事人均无违约行为，或因不可抗力等原因导致买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。
订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，房地产商收取订金，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充购房价款。
2、贷款买房后无力还贷的问题。房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。
作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。
这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊，如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时借款，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务，这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。
3、存量房屋按揭问题。以前我们所说的按揭大多是指商品房，但目前随着房地产市场的发展，存量房屋按揭也发展较快。总体上说，存量房屋按揭程序与商品房按揭的程序基本相同，但由于两者之间在受让主体上有一定区别，又有一定的特殊性。在现实中，由于存量房屋按揭双方主体存在的不信任，严重制约了存量房屋按揭业务的发展。但本人认为，在法律方面这并不存在问题，只需银行、有信誉的中介机构适当介入即可操作。
4、隐瞒房屋交易价格导致纠纷问题。如买卖双方以少缴纳税费为目的，在办理转让登记手续中隐瞒真实价格未按规定真实填写实际价格，一方当事人在领取《房屋所有权证》后，未按实际价格支付对方购房款又无补充协议而导致纠纷诉讼时，人民法院只能以合法手续的记录为依据进行裁决。
5、房地产抵押效力问题。《房地产法》、《国家担保法》对房地产抵押登记的制度、程序、效力都做出了明确的法律规定，《城市房地产抵押管理办法》也明确规定：“依法设定的房地产抵押，受国家法律保护”。购买商品房当事人有权要求房地产商出具《商品房销售许可证》，双方签订的《商品房买卖合同》必须经房屋产权产籍管理部门备案登记。如需要按揭贷款则必须进行房地产抵押。未经市、县有关部门登记的房地产抵押无效。
作者简介
李翊铭，男，1987年4月22日生，辽宁沈阳人，沈阳师范大学管理学院公共管理专业硕士研究生，主要研究方向：辽宁省保障性住房未来发展趋势研究。辽宁沈阳，110000。