税增,价不降

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房产税无论由买卖双方的哪一方承担，政府都将是永恒的获利者。

过去几年，投资中国的楼市大约是世界上最划算的买卖了。以中房指数衡量，2009年底北京和上海的住宅价格相对于一年前分别上涨了18％和42％。相对于2005年底，两个城市的房价均翻了一番有余；而相对于2000年，两市房价分别是原来的3倍和4倍。以至于有人开玩笑说，一所房子划分出了中产阶级和无产阶级。

2009年底《福布斯》评选出了全球七大资产泡沫，其中中国的房地产市场名列第二。即使如此，2010年，房价继续突飞猛进。如2010年12月上海新房价格同比涨幅高达39％。

房价变动引导着资源的跨行业配置，涉及到广大消费者的切身利益。曾经将房地产业定位为重要经济增长点的决策开始有所动摇，于是针对房地产的调控措施便不断出台。各项政策中，争论最为激烈的便是房产保有税。

虽然关于政府开征房产税的初衷还有不同的理解――抑制房价?减轻地方政府对“土地财政”的依赖?还是调节贫富差距?然而，百姓最关心的是，这一税制出台后是否真能降低房价?事实上，很多人便把开征房产税视为政府抑制房价的杀手锏。有专家说，征收房产税后房屋的成本高了，炒房人自然就会不买或少买，需求下降，价格自然下降。这种想法多少有点令人费解。相当长时间以来，便没有人否认房价或者购房的成本已经很高了，然而迟迟没有看到价格自然下降，反而在直线上升。

据了解，没有经济理论主张可以通过增加商品的税负――无论是持有环节的或者交易环节的税负――来降低商品交易价格的。抛开税收对资源配置的干预效应以及对社会福利的损害不谈，政府对市场征税，市场就一定要有人支付这些税收。具体到房市，房产税要由房子买卖的双方来共同承担。一般而言，双方并不是平等承担的。

以上海拟征的房产税为例，尽管消息称不对存量的自住需求者征收，但课税对象毕竟是房子而非人。开征房产税后，原住房所有者在保有环节缴纳的税款便构成其投资成本的一部分。这些新税款会包含在待出售的房价内，这样房价相对于没有房产税时只有可能上升，而不会降低。一定意义上说，原所有者只不过是在保有环节为后来的买方预先垫付了税款。如果原所有者有能力让房价上升的额度恰好等同于保有税额，则税负全部被转嫁给买方；如果房价上升的额度小于保有税额，则税负部分被转嫁给买方，部分自己消化。买方在其中承担的比例，取决于买方的需求弹性，即商品价格提高之后，如果买方的需求可以大幅度降低，则买方就将承担较小比例的税负，否则买方将承担较大比例的税负。

这一点上，无论是在保有环节还是在交易环节征税，并无本质区别。过去几年，住房市场给人的总体印象是需求旺盛、供不应求，所以房产交易流行“净价”方式，即所有的交易税费(包括所得税在内)完全由购房者负担。交易税的结果是，购房者支付的价格没有因为交易税费的存在而减少，反而增加了。如果房产市场的供求状况不改变，仅仅开征保有税，那很可能是同样的结果。这时，买方支付的价格更高了，只是这个价格不再单独为卖家所得，还要被税收从中切走一块。显然，在目前其他条件不变下，新增税负无疑将导致房子以更高的价格挂牌，从而进一步推高房价。

也不排除另外一种情形：房子供给过多而需求萎靡。这时候保有环节的税负便难以转嫁，而主要由原所有者承担。此时买方由于有足够的议价能力，不会因开征房产税而支付更高的价格。不过，如果真有这么一天，还有必要再用房产税调控房价吗?仅有一点是可以确定的，开征房产保有税之后，无论税负由哪一方负担，政府都将会获得丰厚的税收收入。