不动产登记行为性质之探讨

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中图分类号：D923.2 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)06-000-01

摘 要 《物权法》完善了不动产登记制度，规定了不动产登记机关错误赔偿制度，这对我国不动产登记纠纷诉讼有重要意义，但学术界和司法实践部门对不动产登记行为的法律性质，尚未达成一致意见，本文在分析不动产登记行为是行政行为的基础上，进一步分析了其是行政确认行为，而非行政许可行为。

关键词 不动产登记行为 性质 行政确认行为

一、不动产登记行为性质概述

“现代各国对不动产物权(所有权、抵押权、地上权等)均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。此种登记并扩及与船舶、飞机等 。”不动产登记行为性质，是指不动产登记行为的法律属性。

目前学界对于不动产登记行为的性质有很多争论，大致可以归纳为以下两种说法：

（一）不动产登记行为是私法行为。持这种观点的学者认为，不动产登记行为是一种民事行为。理由是：一、从不动产登记行为发生的前提看，只有申请人先提出不动产登记申请，登记机关才可以登记。申请人提出申请完全是个人意志的体现，登记机关不能主动进行登记。因此，登记行为是意思自治的体现。二、从不动产登记的效果看，发生了物权变动的效力，完全是私法上的效果。三、从不动产登记目的看，是为了实现物权的变动，产生私法上的效力。

（二）不动产登记行为是公法行为。主张不动产登记行为是登记机关代表国家对不动产实施行政管理的行为。该说认为进行不动产登记的机关是行政机关，通过不动产登记，明确不动产权利的权属，保护权利人的合法权利，也维护了不动产交易的秩序。支持这种观点的理由是：一、不动产登记的机构是行政机关，代表着公权力。二、从登记行为本身来讲，行政机关介入是为了实现对不动产的管理，完成税收、土地保护等目的。因此，不动产登记的过程是行使公权力的过程。

笔者同意公法行为说，认为不动产登记行为应是行政行为，进一步分析则是一种行政确认行为，而非其它法律行为。

二、不动产登记行为不是民事行为

民事行为强调意思自治，如果认为不动产登记行为是民事行为，那么，只要当事人之间达成物权变动的合意，就应该发生物权变动。但是，我们知道，单纯的物权变动的合意不能发生不动产权利的变动，必须要和登记机关的登记行为结合起来，才能发生物权变动的效果。因此，把不动产登记行为归结为民事行为是错误的，没有厘清登记行为的性质。

三、不动产登记行为是行政行为

行政行为，又称行政法律行为，是指行政机关行使行政权力，为实现行政管理的目标而实施的具有法律效果的行为 。不动产登记行为应是行政行为，理由如下：

第一，不动产登记的主体是行政机关。依我国法律规定不动产登记机关有：土地行政管理机构、房产行政管理机构、地质矿产行政管理机构、渔业行政管理机构等。这些不动产登记的机构都是行政机关，代表的是国家公权力。

第二，不动产登记行为体现国家对不动产进行行政管理的目的。不动产登记是为了实现行政管理的目的，体现了对不动产事务的管理。在登记的过程中，国家可以通过对不动产的宏观调控，实现征税的目的，同时也维护了不动产交易的秩序。

第三，从法律规定看，不动产登记属于行政行为。我国施行的是不动产强制登记制度，当事人为了实现物权变动的效力，就必须要登记，没有选择的余地。在不动产登记行为中，登记行政机关的意思表示决定登记能否成功，是最主要的意思表示，体现了登记行为的国家意志性。因此，不动产登记行为是行政行为。

四、不动产登记行为是行政确认行为，而非行政许可行为

通过上文的分析，我们得出一个结论：即不动产登记行为不是民事行为，而是行政行为。那么到底是行政行为的哪一种，需要我们对不动产登记行为性质进行进一步的分析，以确定究竟是行政确认行为还是行政许可行为。

行政确认是指行政主体根据法律、法规的规定或授权，依职权或依当事人申请，对一定的法律事实、法律关系、权利、资格或法律地位等进行确认、甄别、证明等的行政行为 。

行政许可行为，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁发许可证或执照等形式，依法赋予特定的行政相对人，从事某种活动或实施某种行为的权利或资格的行政行为。

通过对行政确认行为和行政许可行为概念的比较、辨别，应将不动产登记行为定性为行政确认行为，而不是行政许可行为，具体理由如下：

第一，登记行为是对不动产归属的确认，是对权利人拥有不动产权利权威性的认定。根据上文的分析我们得知，行政确认行为是对相对人法律关系或法律事实的肯定或否定。与相对人有利害关系的法律关系和法律事实是行政确认行为的对象。而行政许可行为却是赋予主体某项权利或某种资格，是对没有权利的人，授予可以进行某种行为的权利，而不动产登记行为明显不是授予行政相对人某种权利或某种资格。

第二，向登记申请人颁发不动产权利证书，也体现不动产登记是一种行政确认的行为。行政确认的效果对于行政相对人来讲，是获得了一项权利的证明，是用国家的权威性来对抗第三人。不动产登记行为满足了这一效果的要求，而行政许可行为，只是证明相对人可以进行某项活动或获得某项资格，没有获得权利的证明，也不能用来对抗善意第三人，这又再一次说明不动产登记行为是行政确认行为而非行政许可行为。

在通过以上分析和辨别后，笔者认为不动产登记行为是一种具体行政行为，而非民事行为，进一步讲，是行政确认行为而非行政许可行为，其这一性质的界定，对于我国不动产登记纠纷诉讼将有重要意义。