房价为何越调控越涨

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“国务院明确宏观调控核心，坚决遏制房价过快上涨”，成了本周的头条新闻。地产股(已经一跌再跌)抱头鼠窜成为股市重灾区，可房价却是越调控越涨。

“坚决遏制房价过快上涨”，国务院常务会议措辞不可谓不重。温和上涨也就罢了，现在是“过快上涨”，而且“两会”刚刚开过，温总理刚刚明确表示会控制好房价，高房价却我行我素，这简直是对公信力的挑战，国务院不能容忍了，要“遏制”，而且是“坚决遏制”。措施主要两条，一日“实行更严格的差别化房贷政策”，二日“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。

房价为什么越调控越涨?从国家统计局公布的一季度有关数据中似乎已有答案。

首先，地价比房价涨得更快，得益最大的还是土地财政。统计局数据称“今年1～3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8％；商品房销售额7977亿元，同比增长57.7％”，以此计算，全国一季度平均房价为5139元，平方米(7977亿元／1536l万平方米)。而去年1-3月“全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2％；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1％”，以此计算，平均房价为4473元／平方米(5059亿元，11309万平方米)，即房价同比涨14.89％，比统计局公布的“上涨11.7％”要高。与此同时，今年“1―3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0％，土地购置费1203亿元，同比增长56.5％”，以此计算地价为1951元／平方米(1203亿元／6166万平方米)。而以同一口径计算的去年同期地价为1619元／平方米。地价涨幅为20.5％，高于房价5个多百分点。

其次，银行风险不大。从开发商资金来源分析，今年1―3月新增16250亿元，同比增长61.4％，其中国内贷款3674亿元(增长44.3％)，比例为22.6％，纵然加上个人按揭贷款2193亿元(增长122.8％)，信贷资金合计也不过占36.1％，即三分之二还是由开发商自筹，以及来自定金和预收款。不到6000亿元的房地产开发和按揭贷款，占一季度新增贷款2.6万亿元的比例约为22.5％。

第三，房产对消费拉动的作用不可小视。如上述，今年一季度商品房销售额7977亿元，这个数字相当于同期城镇消费零售额30571亿元的26％(农民不买商品房)，简言之，城里人至少要拿出四分之一的钱用于购房。而一季度消费对GDP增长的贡献率之所以达到52％(投资贡献57.9％，进出口贡献-9.9％)，靠的就是汽车(增长39.8％)、家具(增长37.6％)、家用电器和音像器材(增长29.6％)一类的热点消费的快速增长，所有这些热点全部同购房有关。

可以毫不夸张地说，中国房产市场正出现从未有过的井喷局面。且不说现在年轻人结婚必得有婚房，凡过去几年买房的(哪怕是几代人供房)，现在看来都赚了，而等待政策调控把房价调下来迟迟不出手的。现在看来都亏了。事实已经迫使那些暂时并无购房需求和购房能力的人群，也加紧挤入购房大军，这更加剧了市场的供不应求。君不见一季度土地供应增长30％，房屋竣工增长12％(其中住宅才9.8％)，房屋销售增长35.8％，而据媒体报道，4月上半月房屋销售更是成倍增长。

当然，最理想的是房地产市场依然火爆(因为要靠它拉动内需)，但房价有所回落，至少不要“过快上涨”。人们期盼的是增加保障房的供应，让本该享受保障房的人从商品房市场退出，以此来平抑房价。但问题是，依赖土地财政的地方政府真会建那么多保障房吗?保障房的政策界限怎么定，建了又会给谁?更何况保障房只是雷声大雨点小，远水难解近渴。

正因为如此，政府对房价调控尽管用的是“坚决”、“遏制”之类的最高级词语，但在具体措施上却是“研究”、“合理”、“引导”、“差别化房贷”等较温和的提法和做法。期待调控把房价调下来谈何容易!既然如此，对地产股的过度打压恐也非明智之举。