做大象,不做狐狸
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在采访陈建明前，记者手中已握有一组来自北京市统计局的统计数据，2005年本市房地产开发投资为1525亿元，比上年增长了3.5%，增速比上年下降了19个百分点。而其中商铺总投资为112.9亿元，比上年增长了19.1%。
“不要问谁开发了商铺，而是要问谁还没有开发商铺。”这是业内人士对2005年北京商铺市场整体开发态势的形象说明。上述数据，正是验证了2005年北京商铺市场开发态势的异常火暴现象。
那么2006年，这些海量商铺，势必要全面砸向市场。据悉，截至2006年1月份，就有500万平方米的商铺存量，再加上今年新开的项目也要进行销售，2006年同期进行招商销售的商铺面积预计有600万平方米。
600万的压力！怪不得许多开发商在年初便忙不迭地“忽悠”开了，拉开广告大旗、敲响让利锣鼓，目的只有一个――强劲抛盘。在如此鱼龙混杂、良莠不齐的项目中，商铺投资者究竟怎样拨开迷雾寻到真货、好货、硬牌货，这是我们最最想做的事情。于是，记者找到了商铺投资领域权威专家易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明，一探2006年商铺投资真经。
商铺投资宜多做长线
《钱经》：2006年商铺市场热度大增，普通商铺投资者要想取得稳健的收益，应该如何操作？
陈建明：目前支撑北京商铺市场消化能力的是三类人：第一类是自用型客户，这些客户购买商铺后将其自做经营，此类型客户多为极具实力的大型商业集团或银行保险等金融机构。自用型客户的商铺买卖成交尽管单笔交易量数额巨大，但不是市场的主流。第二类人是投资型客户，这类客户购买商铺不为自营，他们将商铺的购买行为视为一种投资，目的是将其出租，收取租金，从而在未来时期内获得高额、稳定的租金回报。第三类人就是商铺炒家、投机者。就像投资住宅一样，北京也有一批瞄准商铺投资的投机客，哪儿的商铺要开始销售了，这批人的消息最灵通，类似股市的短线客。
普通投资者特别是刚入市的投资者要想取得稳健的收益，多做长线，多看租金回报，不要做差价投机，商铺投资收益实际包括两方面，一是售价，二是租金。而售价方面，伴随着市场的成熟和趋于理性，价格较2002年、2003年有回落趋势，靠价差来赚取商铺收益越来越难，而且风险在不断加剧。目前在北京市场上做商铺投机的人，市场敏感度和判断力较专业，投机手法很精明老到，如果是没有专业知识和投机经验的普通新手，入市很可能被套住，继而割肉放血。其实，就商铺的投资特性来说，短期投资风险大、回报低，不适宜玩短线。
而从长线看，有利于普通投资者的是，租金上涨势头从2003年开始，目前一直保持向上走势。从投资需求角度讲，商铺经营者数量在增多，越来越多的国内本土商家、本土品牌在持续的增加，致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业的人越来越多，所以，对商铺求租有强劲的需求。2004年、2005年租金上涨趋势明显，2006年会持续走高，所以，主导商铺投资的方向，主要在长线租金方面。
《钱经》：社区商铺、底商项目能否持续05年的热度？
陈建明：各类铺型中，社区商铺、底商包括购物中心商铺处在发展前期，所以很热。目前的市场热应该讲并不会永远热下去，会有所降温。
目前北京商铺市场，底商乃至购物中心，市场供应量大了之后，不仅市场的成本会加大――过去不用做任何广告，门庭若市、排队的情况很难再发生，而且过大的供应量根本就缺乏市场支撑。在年底，或者明年年初，市场应该会降温，但这个降温并不代表底商已经饱和了，只能说阶段性饱和。再过一定的时间，专业化操作程度差的项目经过淘汰后，再进入一个新的发展过程。
《钱经》：投资社区商铺，投资者最应该注意哪些问题？
陈建明：从经验上判断，任何一个开发商的项目都要遵循一个底线，就是50万平米的住宅对1万平方米的商业。投资者对此要格外注意。
大家有这样一种直观的感觉，更多的住宅开发必然带动很多社区商业的需求，消费市场推动商铺空间的扩大。我们把社区商铺定义成以社区消费为主体的业态，但是在规模上50万平方米的住宅也就能够支撑1万平方米的商铺。如果这个地方的住宅只有50万平方米，开发商进行了10万平方米的商铺业开发，很显然50万住宅的居民顶多支撑1万平方米，更多的部分只能从远处把消费者吸引过来，这个商铺虽然在住宅旁边，但是它的经营特点已经不是一个社区商铺的概念。换句话讲，它是一个典型的区域商铺。如果是区域商铺，这时投资者就要多加留心，要研究开发商的商业运作，是否有专门机构做统一的经营管理、是否有统一的招商、是否有休闲娱乐或者新的业态保证、是否在品牌招商方面下了大功夫，区域商铺一定需要开发商或者管理商在招商管理的等很多方面做深入的工作，做专业化的服务，需要有统一的管理能力，能形成一定商业氛围和知名度，最大程度上解决怎样把人从远处吸引过来消费。
在50∶1的前提下，如果开发商的商业规模严重超过了这个比重， 而开发商又没有做到统一的招商管理，项目一定会有问题，投资者投资这样的商铺，将来就会有人气不足、消费疲软的风险。
《钱经》：建外SOHO一个面积为363平方米的商铺曾拍出了1070万元的高价；左岸工社面积为106平方米的店铺也拍到了668万元；还有某个项目标榜的铺王，已经喊到6万元每平方米。对于天价商铺、标榜的所谓铺王，投资者应该怎样对待？
陈建明：这些都是营销炒作，铺王也好、铺霸也好，并不代表这个项目中的每个商铺都很值钱，都是这个价格。这是项目开发商在进行强势招商过程中，推动营销效果的一种宣传造势手段。有些项目开发商在进行强势招商的过程中，出发点更多的是用招商造势来推动营销，用铺王、铺霸来提升其项目的知名度，制造出招商销售火热的场面。这就需要投资者警惕，不能单纯以广告招商造势的口号作为投资判断的依据。
《钱经》：每个商业地产上市前，都凭借铺天盖地的广告给潜在投资者们描绘出一幅幅一夜暴富的美好图景，甚至打出了“今天买铺，下月就发钱”的口号。对此，投资者应该有什么样的心态？
陈建明：在这里要特别提醒投资者，投资商铺要有一种正常的心态，如果开发商允诺的回报率太高，投资者一定要多留神。在决定投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等。开发商的实力、信用度、经验，等等，直接关系到商业物业能否真正成功。有实力的开发商能在硬件建设方面加大投入，优化硬件环境，并且能保证兑现对业主的承诺。一个简单的方法是，选择有过成功开发商业物业经验的开发商的项目，风险度会降低很多。
其实，投资领域是需要不断地进行专业学习，对于投资者来说，买铺更需要不断地学习，借鉴别人的经验，回避别人的教训，事实上是一个很理性的过程。规避风险，获取收益的好途径，就要有大象一般的沉稳心态，在稳健中踏踏实实做投资来获得应有的回报，千万不要做自作聪明的狐狸。