柴效武“以房养老”是不得不走的一条路
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以房养老”是一种新的养老理念和模式,“反向抵押贷款”则只是基于以房养老理念的一种具体操作工具。年轻时买房,到年老时再依靠住房蕴含的巨大价值来养老,乃至将一自己身故后住房仍然存留的余值提前变现来养老,正是充分发挥住房价值的最好办法。
“以房养老”有很多种形式,近年来受到最多关注,但真正去做的人又最少的,莫过于“反向抵押贷款”。这个晦涩名词,用最简单的话说,就是一位老人将手中的房产抵押给金融机构,由该机构根据房产价值分期付款给该老人,直到老人去世。老人在世时,可以一直居住在这座房屋中,但去世后,房产将被金融机构出售。这种方式,恰好和按揭买房的过程颠倒,所以又被俗称为“倒按揭”。
这种“以房养老”的方式起源于上世纪80年代的荷兰,近几十年在美国迅猛发展。本世纪初,许多经济学家开始向中国内地公民宣传“反向抵押贷款”。柴效武是其中之一。1953年出生的他,现任教于浙江大学经济学院,并任该院金融理财研究中心副主任,近年来出版了一大批关于“以房养老”的学术专著。
尽管近年来许多调查显示,先行推出该业务的养老机构都未获得成功。但他仍相信,早晚有一天大多数中国人会选择这条养老之路。因为在他看来,“以房养老”,尤其是“反向抵押贷款”是对子女影响最小的养老办法,“这一点不是大家是否赞同,而应当说是形势所迫,不得不走的一条路”。
问:您最早产生“以房养老”的想法是什么时间,为什么会提出“以房养老”?
答:最早产生以房养老的想法是2001年,当时顾虑到人到中年,一方面要考虑花费几十万元购买自己的住房,又要考虑自己晚年的养老金,这又要几十万元,负担就表现得很重。但如果能够用这笔钱先来买房,晚年生活中再用这套住房的价值来养老,中年生活的负担就大为减轻。
问:“以房养老”尤其是“反向抵押贷款”,是否适合当前中国的经济环境?
答:我国养老保障体系很不健全,养老资源短缺十分严重,尤其是将来的“421”(按:4位老人、2名壮年、1名儿童)家庭里,单单依靠子女养老是很难得到实现的。养老制度和养老观念亟待发生重大改变,
“以房养老”正是适应形势转变的应有之义。
社会存在决定社会意识,这个社会存在就是我国老龄化问题日益严重。现在老年人尚且只有1.69亿,大家已在喊“狼来了”,议论养老问题难以解决。那再过二三十年,老龄化达到峰值时,老年人数要达到4.24亿,占到全部人口的30%之多。那时又当如何?同时我国住房的价值居高不下。用房子来养老,就使老人从“钱财不够花”,到“钱多得花不掉”。
问:很多人认为“反向抵押贷款是剥夺了子女继承房屋的机会,这是很残酷的事情”,您如何看待?
答:老年父母实施“以房养老”,乃至“反向抵押贷款”,用属于自己的房产资源为自己养老,是光明正大、合理合法之事,同时也减轻了子女赡养老人的经济负担。这对儿女来说应当是一件好事情,儿女对此应当是积极支持态度。
在今天房价居高不下的状态下,拥有一套住房异常珍贵,大家购买一套住房非常不易。那么,对已经到手的住房就应更为珍惜,促使其为自己发挥最大价值。年轻时买房,到年老时再依靠住房蕴含的巨大价值来养老,乃至将自己身故后住房仍然存留的余值提前变现来养老,正是充分发挥住房价值的最好办法。
问:除了观念问题,中国人对“反向抵押贷款”的抵触还有没有其他原因,比如对金融机构或房产机构的不信任,对国家政策的疑虑等?
答:大家对“以房养老”的认同度是较高的,对“反向抵押贷款”则有较大质疑或抵触情绪。比如,反向抵押贷款是“看起来很美,操作起来很难”,贷款制度的制定、贷款产品定价等,有众多工作要做。再者,我国目前的金融系统普遍实行“分业经营”,银行就是银行、保险就是保险,而非西方国家的“混业经营”。在这种状况下,许多大型的金融保险产品,比如“反向抵押贷款”是难以推出的。
问:除了“反向抵押贷款”之外,还有没有其他的“以房养老”方式?
答:“以房养老”是一种新的养老理念和模式,“反向抵押贷款”则只是基于以房养老理念的一种具体操作工具。整个以房养老操作的工具甚多,反向抵押贷款是其中运作最复杂、制度最完善的一种。
除外还有房产置换养老、房产租换养老等二三十种模式。这些以房养老的办法,操作起来比较容易,老百姓自己就可以操作,只要政府部门和社会舆论给予一定的倡导和政策优惠就行了。
“租房入院”养老的办法,目前在许多地方得到较多关注。许多老年人将自己的住房出租给他人,每月定期收到不菲租金。自己则挑选一个较好的养老机构住进去。
这样做得好处是:一是养老机构有专人照料,做饭、洗衣都不用自己操心;二是众多老年人居住一起,大家聊聊天拉拉家常;三是每个月收取的房租,再加上每个月的退休金,足以弥补居住养老机构的费用,除外还可以有一定的剩余,准备晚年生活中随时可能发生的大额费用;四是自己身故后,这套房子仍然可以留给子女们继承,这就免除了可能来自子女的反对声音,自己也不会感觉无法留取房产而对儿女有亏欠心理。