通货膨胀时代的商业地产投资机会

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摘 要：该文以通货膨胀时代的商业地产投资机会为研究对象，分析了商业地产的获利模式和商业地产的具体获利手段。

关键词：商业地产 投资 收益

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）03（b）-0-02

目前，世界性的通货膨胀仍在持续发酵，如何应对通胀是众多投资者关心的命题，众所周知，通货膨胀是财富的天敌，对于现金、存款等货币形式的财富来说，通货膨胀的侵蚀作用最为明显。应对通货膨胀的办法之一，就是将货币资产转化实物资产，像房产、黄金就是在通货膨胀中具有保值效应的实物资产。因为抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径，所以在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失。在目前的房地产市场住宅限购及通胀背景下，商业地产的投资特点就决定了它是通货膨胀时代的最佳投资机会。

1 商业地产的获利模式多样性

首先，商业地产与住宅在经济效益上是有着本质的区别的，投资商业地产与住宅地产的主要区别主要集中在获得投资利润的不同，由于住宅租金收益相对较低，因此投资住宅地产的未来经济利润只是单一的一次性总销售收入扣减投资成本所得。而投资商业地产的投资利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式所获得的，其中包括出租、销售、自营等实现方式，甚至包括商业地产作为优质抵押物业融资所带来的收益。在通货膨胀时代，无论是商业地产价格、还是租金收益、自主经营收益，一般都会随着通货膨胀的上升而涨价，是通货膨胀一定程度上的受益者，商业地产获利模式的多样性和特点，决定了商业地产物业在通货膨胀时代仍可保值及

升值。

2 商业地产产品种类多，投资选择广泛

商业地产的概念涵盖很广，可以指用于各种办公、零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等都属于商业地产的范畴，相对住宅产品的单一，商业地产的投资产品类型更加多样化，投资选择广泛，不同产品类型的投资价值、获利模式和投资风险都不一样，投资者可以根据自己的需求、计划投资金额进行选择，分散资金的投资风险。根据2013年一项调查显示，在投资者的心目中，目前最具投资价值的物业形式分别为商铺（35.88%）、住宅（29.01%）、酒店式公寓（16.79%）、写字楼（16.03%）。在天津，近4成受访者看好商业地产投资，其中22.22%的受访者认为房地产市场商业地产投资将好于住宅市场，超过两成的受访者“有意向转向商业地产的投资”，这都说明商业地产受到了投资者的欢迎。

3 商业地产的投资回报比较高，投资回报周期更长、更稳定

一般商业地产的投资回报率在6%-10%的水平，是同等地段同等面积住宅的2倍或以上，商业地产的投资回报率普遍比住宅高，而且由于商业地产是以租金收入为主要收入来源的长期房地产投资品种，因此商业地产在经营过程中，会根据市场的变化来不断调整和改善经营和租金水平，主动符合市场需求，这是一个长期的过程，而这个过程，实际上也是商业物业本身不断升值、收益回报不断提高的过程，商业地产是长线投资，是考虑长期的、稳定的投资收益，而通货膨胀的影响是阶段性的，不会改变商业地产螺旋式上升的价值和收益回报。从长期来看，国内城镇化的加速和中国未来“大消费”概念，都是商业地产长足发展的机会，根据戴德梁行的数据，2011年春节长假上海商业市场销售规模突破50亿元（US$8.8亿），比去年同期增长了11.5%。这些数据足以显示中国商业市场的巨大潜力，同时中国进入了以二线城市，甚至是三四线城市为中心的第二波城市化浪潮，二三线城市商业需求潜力巨大。而仲量联行认为，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后10年里，二三线城市将所蕴含着巨大商机，对于中国消费的潜力，瑞信在1月12日的中国消费者调查报告预计，2020年中国将超越美国成为全球最大的消费市场。在中国转变经济增长方式、鼓励内需的政策引导下，以及居民收入倍增计划和税收改革带来的消费能力提升拉动下，“大消费”概念正成为未来中国经济的主导。这些研究数据都表明，商业地产的未来发展前景美好，具有更可观的投资价值，在通货膨胀时代适合作为长期投资选择。

4 商业地产有较高升值空间

商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%，最长贷款10年的政策，对投资者的资金实力要求高，投资门槛较高，投资群体也比较稳定，因此商业地产一向发展较平稳，没有住宅市场因市场波动出现价格暴涨或暴跌的现象，甚至在很长的时间里，商业地产与住宅物业价格“倒挂”现象仍然存在，这也意味着商业地产的价值仍有较大提升空间，我国城镇化进程的继续推进，则进一步放大了这种利好，各路资本纷纷加快对商业地产的布局。根媒体报道，除传统的商业地产运营机构开始从一二线城市向三四线城市延伸外，近期部分龙头房企实质性布局动作不断，一些海外资金也蠢蠢欲动，曲线投资国内商业地产，预计商业地产价格未来还有加速增长的趋势，有不少业内机构预测，未来商业地产的发展将迎来黄金十年。

5 商业地产所处核心地段决定其价值

商业地产的价值是体现在地理位置上的，以地段为"核心"，便利的交通、繁华的商业环境、大量的人流量、巨大的升值空间等都是其价值的基础条件和核心因素，所以商业地产对选址要求相当严格，一般会选择在城市商圈的核心和有发展潜力的商业地段，也就是城市资源、人流、资金流、信息流汇集的地段，从而更好地发挥商业地产的两大效应：一是聚集效应，聚集商务、商业、生活、教育、医疗、交通等城市最优质的资源；二是辐射效应，在城市核心区域的商业经营与办公，不仅可以辐射周边的人群，甚至可以辐射整个城市甚至其他城市的客户，保证了消费群体和消费力；从而保障经营稳定，收益稳定，实现保值、增值功能。

另外城市核心区域物业的抗跌功能相对较强，在房地产市场景气时期，核心地段物业的价值随之攀升，即使在房地产市场不景气的时期，核心地段物业的价值也将因为它的地段而不会有大幅度的下降，受通货膨胀的影响较小。

6 政府房地产调控政策尚未波及商业地产

2010年以后国家陆续出台了“国五条”、“国六条”、“国八条”、“国十条”等一系列调控房地产的政策措施，指向的调控目标均是住宅市场，在限购也限贷的政策打压条件下，住宅的成交量一度低迷，加上住宅地产这些年的火爆行情，价格不断攀高，投资成本升高而回报持续走低，已不再是投资者青睐的产品。

反观商业地产的发展一直平稳，价格及租金收益均保持稳定上行的态势。国家推出的刺激内需政策，使城市的商业活跃度日渐提升，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，新一轮的商业地产开潮正在掀起，商业地产的价值正在被投资者重新认识，不限贷、不限购也成为商业地产投资者购房的有利条件，有研究数据表明：2011年1至8月全国商业地产的投资额比2010年同期增长269%，原因就在于人民升值、通胀预期和商业项目投资收益回报的稳定性。

以四大城市（深圳、广州、成都、杭州）为例，在2011年3月限购令严格执行后，四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万m2，与2010年同期相比增加13%，写字楼在商品房销售面积中的占比已从15%上升至20%，样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/m2，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%，这也说明商业地产的投资气氛逐步增强，成交价格稳中有升。

从目前市场情况来看，除贷款年限外，投资商业地产与购买第二套住宅地产的首付和利率相当，同样的投入，商业地产的收益却普遍高于住宅；另外，从价格角度看，由于宏观调控的目标是住宅地产，具有良好发展前景的商业地产没有受到大的影响，随着商业地产的升温，商业地产的价格也将陆续走高，升值前景看好，适合作为长期投资。

综合看来，在目前的房地产市场住宅限购限贷及通胀背景下，商业地产将会以其自身多元化、高品质、高收益的产品特征，成为资金的“避风港”，商业地产的时代已经到来了！

参考文献

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