论住宅工程质量通病之防渗漏

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摘要：提高质量意识，注重管理职责，增强控制措施，以保证住宅工程的施工质量，预防出现渗漏现象，导致质量缺陷。

关键词：住宅工程；管理职责；影响因素；技术手段；处理措施

中图分类号：F287.8 文献标识码： A

住宅工程的质量通病是指住宅工程中常见、多发的，对正常使用功能和观感都带来一定影响的工程质量缺陷，而渗漏是建筑工程中最为常见的质量通病之一，其严重影响住户的正常使用。二十世纪末到二十一世纪初，国人掀起了投资房地产的一片高潮，但随着国家宏观调控政策的落实，投资房地产市场的少了，但关注房地产中住宅工程质量的多了。为了使住宅工程的渗漏问题得到有效控制，并保证住宅工程的整体质量，着重做好住宅工程防渗漏工作，是工程建设实施阶段的重中之重。

一、明确建设各方主体的管理职责

工程建设的质量好坏离不开建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的共同努力，如何能有效预防渗漏现象的产生，首先应明确工程建设每个主体的管理职责。在工程建设中各司其责，并加强灌输注重渗漏问题的预防意识，从而有利于提高工程质量。

1、 建设单位要全面负责住宅工程渗漏问题控制的组织实施，督促设计、施工和监理等建设各方制定和实施渗漏问题的相关措施，并在合同中明确相关责任；要将住宅工程防渗漏的质量控制作为设计任务书的内容之一，发生的相关费用列入工程预算内；要在招标时明确工程防治渗漏的措施项目及相关费用，并保证实际工期不低于定期工期，严格控制一味追求进度而忽略工程质量的行为；应组织设计、监理、施工等单位进行工程渗漏评估或专项验收；在施工合同中明确防渗漏工程的质量保修期，并予以有效落实。

2、 设计单位在编制设计文件时要充分考虑住宅工程的渗漏问题，并采取有效的切实可行的方法以质量保证及控制措施，并在施工图设计交底或图纸会审时加以明确；对出现的渗漏问题加以分析和解决，并参与工程渗漏的专项验收或评估。

3、 施工单位在工程投标时要依据招标文件的内容，充分考虑到本工程将面临的渗漏问题，并在投标文件中加以说明，将采取何种形式或方法减少或避免此质量通病的发生；工程开工前应编制《住宅工程质量通病渗漏问题控制专项施工方案》，并报监理单位审核批准，监理单位审查同意后方可实施，在具体实施过程中按此方案组织施工，并对作业班组进行技术交底；及时进行质量检查和隐蔽工程验收，技术资料要齐全，并及时分析和总结工程渗漏问题的控制情况，不断完善和改进施工工艺。

二、 渗漏的影响因素及技术手段

住宅工程的渗漏现象着重体现在地下工程中底板及侧墙的渗漏、外墙面的渗漏、厨房及卫生间或淋浴间的渗漏、屋面工程的渗漏。其面多量大，顾此失彼，故在工程建设过程中要统筹安排，全面考虑，切实把住宅工程的防渗漏工作做到实处。

（一） 地下工程防渗漏措施

地下工程应进行防水设计。设计中应充分考虑地下水、地表水和毛细管水对结构的浸蚀，以及周围水文地质变化的影响，并根据地下室的使用功能，合理确定防水等级、防水设防高度。地下工程在施工过程中应该严格到每一时期。

1、地下工程施工前，施工单位对相关的原材料进行进场复验，其质量性能应符合相关标准及设计的有关要求方可使用。

2、 地下工程施工过程中，应保持地下水位始终低于防水混凝土0.5米以上。地下工程的变形缝宜少设，当必须设置时，应选择合适的构造形式。底板、顶板不宜留施工缝，墙体不应留垂直施工缝，有防水要求的墙体水平施工缝可留在高出板面不小于300mm、梁底以下300mm以内墙体处，并设置止水带。后浇带施工缝浇筑前，应凿除松动的混凝土、浮浆及杂物，先浇水湿润，排除积水后再浇筑混凝土，并保湿养护14天。

3、 柔性防水层的做法应符合设计要求，其施工完后应及时做保护层。

（二） 外墙面防渗漏措施

近几年来，从节能和节约土地资源及环保角度出发，浇筑混凝土前应考虑混凝土的一次浇筑量及混凝土的内外温差，采取适当措施预防混凝土产生温度裂缝。防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或采用绑扎的钢丝不应接触到模板，固定模板而穿过的螺栓应加焊止水环，拆模后，将留下的凹槽封堵密实，并在迎水面涂刷防水涂料或其他防水材料。混凝土应分层浇筑分层振捣，并加强养护。国家限制使用粘土砖，大力推广采用新型墙体材料。就本地区而言，粘土砖已禁止使用，取而代之的是水泥砖。但水泥砖砌筑的墙体，防水效果很差。为减少或杜绝外墙出现渗漏现象，应着重做好以下工作：

1、 影响施工质量的五大因素——人、机、料、法、环境（4M1E）。

A：人(Man)。目前中国的机械化施工水平还不是很高，很多工作都是靠人去完成的，包括决策者、管理者和操作者。人是生产经营活动的主体，人员的综合素质都将直接和间接地对施工质量产生影响。所以在预防渗漏问题上，人员在意识上、行动上都应重视。

B：机(Machine)。机械设备可分为两类：一是指组成工程实体及配套的工艺设备和各类机具，如电梯、通风设备等；二是指施工过程中使用的种类机具设备，如起重机、施工电梯、各类测量仪器和计量器具。它们是施工生产的手段，对工程质量也有重大影响。同样的条件下，采用不同的施工器械或即使采用同型号的施工机具，将取得的效果是不一样的。

C：料(Material)。工程材料指构成工程实体的各类建筑材料、构配件和半成品，是工程建设的物质条件，是工程质量的基础。墙体工程中涉及的水泥、砂、外加剂、砖等质量，将影响到工程外表及观感，影响工程的使用功能。

D：法(Method)。方法指工艺方法、操作方法和施工方案。在工程施工中，施工方案是否合理，施工工艺是否先进，施工操作是否正确，都将对工程质量产生重大的影响。大力推进采用新技术、新工艺、新方法，不断提高工艺技术水平，是保证工程质量稳定提高的重要因素。

E：环境(Environment)。环境条件是指对工程质量特性起重要作用的环境因素，包括工程技术环境（工程地质、水文、气象等）、工程作业环境（施工环境作业面大小、防护设施、通风照明等）、工程管理环境（工程实施的管理制度、组织体系等）、周边环境（如工程邻近的地下管线、建筑物等），其往往对工程质量产生特定的影响。

2、 砌体工程质量

A：控制砖、砌块的原材料质量，其性能必须符合设计文件及相关规范、标准的要求。

B：控制砖、砌块砌筑时的含水率，严禁砌筑前临时浇水。当使用专用粘结剂时，不得用水浇湿砌块进行砌筑。

C：砌筑方式应严格按照施工规范要求。砌体转角处和交接处应同时砌筑，外墙转角外严禁留直槎。

D：外墙窗下墙采用多孔砖砌筑时，应在窗台处浇筑厚度不小于60mm的混凝土窗台梁。

E：剪力墙、柱与砌体交接处，按设计要求和规范规定，沿墙高每500mm设拉结钢筋。

F：各类砌体应做到横平竖直、砂浆饱满、内外搭接、上下错缝。

G：施工单位统筹安排，及时协调并处理好各工种之间的关系，避免墙体凿洞开槽，产生隐患。

（三）外墙粉刷工程质量

A：加强验收制度，对各道工序之间逐项检查验收。

B：墙体基层表面必须清理干净，并在底层粉刷前一天浇水湿润，保证粘结牢固。

C：粉刷砂浆的配合比必须符合设计要求，严禁随意搭配，以保证粉刷层强度。

D：外墙涂料或外墙面砖施工前，仔细检查外墙面的粉刷质量是否符合设计和规范要求；涂料涂刷应均匀；面砖应提前浸水湿透并表面气干后方可使用；面砖应及时勾缝，并符合设计要求，一般的做法要凹进面砖2—3mm，确保内实外光，不渗漏。

（四）外窗施工质量

目前，门窗工程均采用后塞口法施工。在砌筑外窗洞口是，要在周边预留防腐木砖或混凝土预制块，以便窗框安装时铁脚与其固定，严禁采用射钉或塑料膨胀螺丝固定。窗框安装固定后，框与墙体的缝隙应用发泡剂等弹性材料填塞密实。洞口内外侧与窗框间用水泥砂浆抹平，待水泥砂浆硬化后，采用防水嵌缝材料进行密封处理。窗框下槛设泄水孔，其位置和数量应保证雨天下槛排水通畅不积水。外窗安装好后，应进行喷淋试验，不得有渗漏现象。

（五）有防水要求的房间（厨房、卫生间、淋浴间等）防渗漏

A：建筑地面四周墙体底部（除门洞外）设置混凝土导墙，其高度不小于120mm，宽度同墙厚。

B：地漏比地面标高低5—20mm，便于泛水流畅。

C：管道安装完毕后，用细石混凝土灌实，并做盛水试验，符合要求后再做防水层。

防水层施工前，必须把基层处理干净，并待基层干燥后再行施工。防水层的做法符合要求，并检查，平均厚度不小于设计厚度，最小厚度不小于设计厚度的80%。

D：给水、排水管道施工质量应符合要求，以预防由于管道工程爆裂等引起的渗漏。

（六）屋面工程防渗漏

A：坡屋面结构层的坡度应符合设计要求，按要求设防，并严格控制施工质量。

B：严格控制平屋面结构层的钢筋混凝土的施工质量；防水层由专业防水施工队施工，监理单位加强监控，并做好有关记录和签证；防水层上部的保护层按规定设置分格缝，缝内用沥青或油膏嵌缝密实。

C：檐沟坡度应符合设计要求，严禁倒坡，落水口处要比周围低20—30mm，并采取防止堵塞的措施。

D：细部做法按规范执行。

三、工程渗漏的处理措施

影响渗漏问题的因素较多，事先考虑的再周全，事中控制的再严格，事后也难免出现渗漏问题。以下是针对渗漏现象采取的相关措施。

1、 屋面渗漏可按以下方法进行处理

A：采用密封材料处理。将开裂处卷材沿裂缝两侧各切除30—50mm宽，露出找平层；沿缝剔成宽20—40mm，深为宽度的0.5—0.7倍的缝槽，清除板缝及两侧的杂物后，基层涂刷处理剂、设置背衬材料，缝内嵌填密封材料并粘牢两侧切开的卷材，缝内嵌填的密封材料应超出缝两侧各不小于30mm宽，高出层面不应小于3mm，表面应呈弧形。

B：采用防水卷材处理。将开裂处两300mm宽的面层清理干净，缝内嵌填涂料或密封膏；缝上单边点粘宽度不小于100mm的卷材隔离层，面层铺贴宽度大于300mm的防水卷材，其与原防水层的有效粘结宽度不应小于200mm；周边用密封膏将搭接缝封严粘实，宽度不小于10mm。

C：采用涂膜防水层处理。铲除原卷材老化脱落部分，清扫干净，露出平整基层，裂缝处嵌填涂料或密封膏，固化后铺设两层带有胎体增强材料的涂膜防水层，其厚度应不小于3mm，加筋材料可选用耐碱网格布，宜在裂缝与防水层之间设置宽度为100mm隔离层，接缝处应用涂料多遍涂刷封严。

2、 屋面节点及细部渗漏可按以下方法进行处理：

A：水落口与基层接触处渗漏，应将接触处凹槽清除干净，重新嵌填密封材料，上面增铺一层卷材或铺设带有胎体增强材料的涂膜防水层，将原防水层卷材覆盖封严。

B：伸出层面管道根部渗漏，应将管道周围的卷材、胶结材料及密封材料清除干净，管道与找平层间剔成凹槽，槽内嵌填密封材料，增设附加层，用面层卷材覆盖。卷材收头处应用金属箍箍紧，并用密封材料或胶结剂封严。

3、 外墙节点渗漏处理

A：外墙粉刷分格缝渗漏，应先清除缝内的浮灰、杂物，满涂基层处理剂，干燥后嵌填密封材料，密封材料与缝壁应粘牢封严、表面刮平，喷涂防水剂二遍。

B：外墙穿墙管道根部渗漏，应用C20细石混凝土或1：2水泥砂浆固定穿墙管的位置，并在穿墙管与外墙面交接处设置背衬材料，分层嵌填密封材料，喷涂防水剂二遍。

4、 外门窗渗漏处理

A：窗框型材间隙渗漏，可先将拼角不严密处或拼接渗漏处清理干净，用中性硅胶密封。

B：窗框型材与窗玻璃接缝处渗漏，应将接缝用清洁剂清理干净，嵌填中性硅胶。

C：门窗框与外墙连接处渗漏，应沿缝隙凿缝并用密封材料嵌缝，喷涂防水剂二遍。

D：飘窗顶板渗漏，可将飘窗顶板清理干净，分层涂刷高聚物改性沥青防水涂料，厚度不应小于3mm。

E：窗扇变形而引起渗漏，应拆卸窗扇、更换已变形或损坏的配件，重新定位、安装、严密封堵。

5、 有防水要求的房间渗漏处理

楼板局部渗漏，面层凿开，修补防水层，并修复面层。节点渗漏可按以下方法进行处理：

A：穿过楼地面管道的根部渗漏，应沿管根部轻剔凿出宽度和深度均不小于10mm的沟槽，清理浮灰、杂物后，槽内嵌填密封材料，并在管道根部及四周涂刷高度和宽度均不小于100mm、厚度不小于1mm的无色或浅色合成高分子防水涂料。

B：地漏周边渗漏，应沿周边轻剔出宽度和深度均不小于10mm的沟槽，清理浮灰、杂物后，槽内嵌填密封材料，修复面层。

C：墙脚渗水，应凿除相应部位的楼地面及墙面面层，修补防水层，并修复面层。

五、总结和建议

在工程建设过程中，由于种种因素的综合影响，要控制好住宅工程的防渗漏工作，应从地下防水工程、砌体及混凝土结构工程、屋面防水工程、楼地面工程、装饰装修工程、给水排水工程等方面统筹考虑，施工单位重视质量意识的前提下，做好自检、互检、交接检工作，并配合相关单位的检查和意见；监理和建设等有关单位按有关要求及时监督、跟综，确保住宅工程的渗漏问题得到有效解决。

参考文献：

【1】宁波市建筑工程安全质量监督总站，宁波市住宅工程质量通病控制措施。中国建筑工业出版社

【2】杨井、李苇，住宅工程防渗漏监理控制措施。ISSN 1007-4104CN31-1656/TU