经济适用房建设政策分析

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摘 要:经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用,但现实中,经济适用房的运作存在着若干问题。通过分析我国现行的经济适用房政策在运作中暴露出的种种问题,从而提出了相应的解决对策。

关键词:经济适用房;政策性问题;思考建议

中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21006301

国计民生是党的十七大十分关注的话题,面对全国经济适用房营运过程中出现的诸多问题,十七大代表指出,有关经济适用房管理和建设部门应加强管理,规范运作,共同构建文明的、和谐的、科学发展的社会。十七大报告强调:“加快推进以改善民生为重点的社会建设”,“着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会公平正义。”故本文针对经济适用房政策运作过程中存在的问题,提出了规范和完善经济适用房运作的建议,以促进经济适用房的健康发展,促进社会主义的和谐发展。

1 现阶段经济适用房建设面临的主要问题

1.1 地方政府建设经济适用房的积极性不高

国家规定对经济适用房免征土地出让金,相关行政事业单位收费减半,而土地出让金和税收是地方政府收入的重要来源,这就使得这项对中低收入人群福利保障的措施与地方政府财源对立起来。而且地方政府在经济适用房的立项论证、开发建设、销售过程和消费过程这四个方面的监督成本很高。 因此,在土地供应和审查监督上,地方政府并不向经济适用房倾斜。同时,房地产投资一般占全社会固定投资的20%左右,个别热点城市在 40%以上,投资是拉动GDP的重要因素,而 GDP又是衡量官员政绩的重要指数。建设经济适用房不能对 GDP有很大贡献,这也在一定程度上影响了各地政府建设经济适用房的积极性。

1.2 政府对开发商的监管力度不强

开发商作为追求利润最大化的“经济人”,趋利是其本性,对开发商而言,开发经济适用房与商品房,目的都是为了获取高额利润,只是表现形式不同而己。商品房开发直接表现为高额的利润率而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下,借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润的目的。因此,只有政府对开发商进行严格监控,才能避免开发商违规行为的出现。目前,我国政府没有制定相应的法律规范其行为,也没有设立独立的管理机构对经济适用房开发主体进行监管。由于监督主体的缺失与错位,政府缺乏对开发商资质、开发项目的立项、土地划拨、配套设施建设、户型和面积、审核、销售定价、购买人资质等各个环节的有效监督,致使开发商借经济适用房之名,谋取商品住房之利。

1.3 经济适用房的购买对象界定不明

国务院1998年23号文件规定,经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。按照国际通用作法,一般居民家庭收入划入为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。那么我国现行经济适用房政策中的受益者,究竟是指高收入阶层以外的群体,还是仅涵盖中等偏下收入的人群,迄今为止还未有明确的界定标准。由于目标群体外延模糊,导致具有社会保障性质的经济适用房面向超过70%的城市居民,而经济适用房在住房投资结构中所占的比例仅为10%左右,经济适用房的供给不足,供需矛盾突出。此外,由于涵盖的对象太宽泛,许多住房困难的中低收入阶层因为受到收入的制约,没有从经济适用房中得到相应的福利,而中等偏上、中等收入者因为具有较强的支付能力,对开发商开发的超面积经济适用房,能够支付得起,从经济适用房中得到福利。经济适用房分配中存在严重的“福利倒置”现象。

2 解决经济适用房政策性问题的对策

2.1 加强经济适用房的法律法规建设

整体规划上,从立法角度提高住房保障供给的稳定性和长期性。经济适用房之所以出现这种“无序”状态,很大程度上源于规则的缺失,是法制不健全的表现。这些年,尽管国家出台了《经济适用住房管理办法》等政策与制度,但各地普遍缺乏明确而具体的实施办法,即使有些较明确的管理办法而其可操作性却不强。因此,为了确保住房保障制度的实施效果,有必要制定一部住房保障方面的法律法规,对保障性住房的建设、分配、消费等环节进行规范,明确政府在住房市场的责任与义务,真正建立起对中低收入家庭起到住房保障和落实优惠政策作用的长效发展机制。

2.2 完善经济适用房保障对象的进入机制

首先,在国家还没有一套科学的划分居民收入的可执行标准的情况下,各个城市可根据实际情况制定相应的定量指标,并把收入划分标准并公布于众,这样就可以在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确;其次,适度收缩经济适用房供应对象的范围,进一步将经济适用房的适购对象限定在那些确实没有能力购买商品房的低收入和中等偏低收入的居民家庭。经济适用房的性质应定位于保障居民住房的基本需求,而非改善和提高居民住房水平。因此,

相对于目前的购买标准来说,限定的居民家庭年收入水平的标准线仍可进一步降低,将中等偏高收入的家庭排除出去;最后,地方政府必须专设部门,对购买经济适用房的申请执行严格的审核制度。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素,综合界定购房目标群体,严格执行经济适用房认购申请和审核制度,对申购过程中发现的虚报、瞒报者给予严厉惩罚和不诚信个人信用档案记录。

2.3 设计有效的激励模式

(1)对地方政府的激励。

对于地方政府追逐利益最大化导致的政策无效率,应建立问责制,明确各级政府在经济适用房供应方面所承担的任务与责任,同时,加强财税体制的配套建设,把住房保障纳入地方政府政绩考核体系,以促使地方政府及其职能部门提高对经济适用房政策认识的深度和政策执行的力度,提高地方政府参与住房保障的积极性,形成中央-地方良性互动的格局。

(2)对经济适用房开发商的激励。

经济适用房的开发利润十分有限(利润限制在3%),因此无形中会引发开发商的道德风险。为贯彻好开发商建设“低价不低档”原则,地方政府可依托适当的激励手段,在提高开发商的积极性的同时,要建立开发经济适用房的激励机制。例如,政府在设计开发合同时,应当采用补偿激励合同的形式,即对按照规定标准进行开发、业绩考评较好的开发商,在其商品住宅开发项目的土地供应方面给予一定的价格补偿,在今后经济适用房开发项目上适当扩大商品住宅部分的面积,或者在商品住宅开发项目上减免一定的税费。通过事后补偿激励合同, 防范开发商机会主义行为倾向和道德风险, 有效规避经济适用房项目运作中出现的负面问题。采用类似的激励机制,对于防范经济适用房质次、更进一步提高开发商的积极性,将会发挥重要的作用。

2.4 建立科学的业绩评价体系

规范开发商的开发行为,政府主管部门应当对开发商进行有效的监督,建立科学的业绩评价体系是实施有效监督的必要手段。通过设置科学的评价指标,对开发商进行综合考评,并在当地媒体上公开披露考评结果。通过考评信息披露机制,使开发商原有的隐蔽信息转化为公开信息,使开发商在顾及企业信誉的基础上,不断提高其社会责任感。此外,科学有效的考评体系,可以为激励合同的设计提供相应的依据。

参考文献

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