“分化”,房地产新关键词

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1月份的专栏中，分析了党的十之后，中国经济将进入一个与过去十年完全不同的美好季节，中国经济将从10%波动大的“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及波动较小的“稳态增长”。本期与大家一同展望新态势下的中国房地产业：多年的“卖方市场”将一变而为“买方市场”。

卖方市场动摇

中国未来相当一段时期内房地产需求仍将持续上升，但供不应求的年代已经过去，供大于求的局面正在呈现，并将主导未来的房地产发展大势。

据“城镇化需求预测模型”测算，预计2012-2014年中国城镇住宅需求年均约为12.7亿平方米（2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米），假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”和“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。

与此同时，我们将看到，城市化所创造的住宅“刚需”完全无法挽救房地产走向的颓势，仅靠所谓“刚需”根本无法撬动，更难以推动全国住宅销量的持续快速增长。

当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡。但好景不长，中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，不仅黄金增长年代，就连白银增长年代也将一去不复返。

另据中国指数研究院预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平方米，预计2011-2020年的十年间，顶峰时也不过13亿平方米，全国全部新增商品住宅十年总需求约120亿平方米。如此，十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长！从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户（55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30平方米）。开发商及其他相关利益主体当不可不把握住节奏和结构的迅速变化。

调控必将成功

就政策趋势而言，政府对于房地产的调控将不会松手，房地产调控将从以往的再三失败走向成功！

过去十年，房地产调控几乎年年都被强调，但调控最终总是变成空调。但展望未来，这一局面将被彻底颠覆，炒作房价暴涨、恶赌政府没戏的朋友这次要小心了。

众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着下年度的政策走向，而新一届政府开局之年的中央经济工作会议，不仅关乎下年，甚至关乎整个新领导班子对于中国未来中长期的政策思路，无疑更加重要。2012年的中央经济工作会议就是如此重要的一次会议，这次会议有许多重要信号传递出来，而对于举世关注的房地产业，会议只有一句话，即“坚持房地产调控不动摇”！

这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦到头必然要往回摆。党的十报告中有145处提到“人民”，显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训，真正落实以民为本的执政理念，方能继往开来。

在上述趋势主导下，中国各城市房地产、各房地产公司、各房地产产品的发展趋势必然出现分化，“分化”必成为未来中国房地产发展的关键词。如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代将是特别值得期待的时代。谁将成为下一个时代的弄潮儿？只有那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士！