宏观调控改变了房地产行业的什么

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国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。今年，保障性住房政策的强化和不断紧缩的货币政策，又将给房地产行业的发展带来什么影响？

供不应求格局未变

当前房地产市场供不应求的基本特征并没有发生根本改变。

长期而真实的购房需求：支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没发生根本改变。从房地产市场起步以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括：宏观经济快速发展、居民可支配收入持续高增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，等等。近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求，这些基本因素形成了市场对房地产最基本和最坚实的内在需求。

2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力进一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年，即未来10年我国房地产行业仍将处于螺旋发展的上升阶段。

供给制约：由于房地产行业土地供应的硬约束，该行业供应的增长幅度有限，远远跟不上需求的增长速度，未来供应缺口不会缩小，反而有扩大的趋势。

土地供应的硬约束：土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺资源，在我国尤其稀缺。我国实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末，我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，在2007―2020年耕地中大概有年均181万亩可转换为其他用地，而城市中可供房地产开发的土地更是稀缺，这种稀缺性决定了房屋供应的相对稀缺。

房地产供给的先行指标：住宅新开工面积、住宅施工面积近3年的增长率都保持在较低水平，而房地产要素的源头指标――土地购置面积和土地开发面积的增长率则更是保持在低水平，上海、北京、深圳和广州的增长率更低。2007年，市场潜在的真实需求为11.8亿平方米，是年现实供给量（全国竣工面积是4.8亿平方米）的2.5倍。前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能。因此，市场供不应求状况将会持续。

对此，政府开始对房地产频繁调控，但到目前为止，所有的调控政策既没有改变房价的快速上涨局面，也没有扭转市场中固有的供不应求的紧张关系，只是改变了短期内房价的走势和消费者预期。政府对于改善市场关系的手段和能力并不缺乏，然而，为何其影响却有限？

国民经济诸多领域对地产形成依赖

与房地产行业直接和间接关联的产业部门有很多，如建筑、建材、机械、装潢业等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，该行业具备支柱产业的地位和作用。“十五”期间，国家将房地产行业作为国民经济发展的支柱产业，上海等地更是把房地产行业作为“十五”和“十一五”期间地方经济的支柱产业。国民经济的诸多领域已经开始对房地产行业形成了较为严重的依赖性，这种依赖性在某种程度上减弱了国家调控政策的执行力度。

GDP增长对地产的依赖：过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：

第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长具有直接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资年均增长22.38％，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均直接贡献率为9.28%；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献，1997―2006年间，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均间接贡献率为9.72%；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均引致消费贡献率为3.89%，2003年最高达到4.66%。

目前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了20％，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。因此，要保持国民经济的持续稳定发展，必须要保证房地产开发投资的平稳增长。

地方政府财政收入对地产的依赖：各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。政府以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：1992―2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要来源，有些城市财政收入的一半都来自土地转让收入，具有明显的“土地财政”特征。地方政府在当前民生政治下，开支不断扩大，各级政府对土地财政的依赖性将更加严重，由此会限制地方政府严格执行调控政策的积极性。

居民财富安全和增长对地产的依赖：1992―1997年经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率为31％，2001年至今日此次经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率只有17％。储蓄存款扣除中长期贷款后的中长期存差与人均GDP的走势在1994年到2000年前后大致吻合，但2001年开始本轮经济景气启动后，中长期存差增长明显乏力。随着银行对房地产个人抵押贷款的增长，居民财富更多地凝聚在地产上，房价的涨跌很大程度上决定了居民财富的安全度和增长幅度。

银行业绩发展对地产的依赖：国内金融机构对房地产行业的贷款(包括对房地产开发商贷款和个人住房抵押贷款)占银行中长期贷款的比例在近5年平均达到25%左右，而且这一比例呈逐年上升趋势，在房地产一线城市，该比例还会更高。由此，银行信贷资产安全和银行业利润增长已经在很大程度上取决于房价的上涨情况和房地产行业的景气与否。在国民经济众多领域对房地产产生依赖的前提下，国家以往的调控政策并没有发挥其应有的效力，今后宏观调控政策将会成为伴随行业发展的一种常态，但调控政策将会继续以温和为主，政府在未来1至2年将不会出台导致房地产行业衰退的过于严厉的调控政策。

房地产行业不仅是国民经济的支柱产业，同时也是民生产业，其产品具有一定的外部性。在当前我国保障性住房体系还没有建立，国民的住房需求过于依赖市场的大格局下，房价必然会成为整个经济生活关注的焦点。由于我国房地产市场目前处于严重的供不应求基本格局，房价上涨的动力强劲，因此会经常招致外部的政策调控。

房地产行业趋于理性

今年房地产政策调控重点将在两个方面：一是保障性住房的建设和提供，二是紧缩性政策。

保障性住房建设会削弱商品房市场的发展基础吗？笔者认为，政府提供保障性住房的政策不会对房地产的有效需求形成较大影响，不会对房价走势形成大的压制，相反，保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础。

2007年房地产行业政策调控最重要的成果是政府基本确立了“两分法”调控体系。政府加强了以前在一定程度上被忽视的经济适用房的建设，同时增加了双限房和廉租房两个种类，最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来，通过由政府利用财政来保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给。而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。“两分法”调控抓住了行业发展的本质，也有利于资本市场稳定对调控政策的预期。

以前经济适用房、廉租房等保障性住房的供给不足，在一定程度上影响了中低收入阶层的居住需求，增加了行业发展的障碍，每一次调控政策后的房价大涨也总是招致政策的更为严格的调控，加剧了行业供求矛盾。现在政府加强和提高保障性住房的管理、供给力度，有利于房地产行业整体的健康长远发展，保障性住房需求是商品房需求最基础的一块，只有这一块有比较好的市场来满足和解决，房地产行业的长期景气才能得到更好地维持。

保障性住房不会影响商品房市场，因为商品房和保障性住房各自的供应对象具有较大差别，之间没有太多的交集。能够享受保障性住房的人群本来就没有能力参与到商品房市场中来，不太可能成为商品房的有效需求部分。而保障性住房土地多是地方政府协议划拨出让的，地方政府无法从中获得土地出让收益，必然影响其积极性，保障性住房规模难以对商品房市场造成较大冲击。

除保障性住房政策外，国家实行的紧缩性调控政策又将怎样影响房地产行业？

2008年国家已经对宏观调控政策定下了从紧的基调，将我国持续十年的货币政策基调首次从“稳健”调整为“从紧”，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏。从紧的货币政策对房地产资金密集型行业影响较大，但总体而言，紧缩性调控政策不会改变房地产发展的根基，改变的只是房地产行业的格局，使得该行业集中度进一步提高。

紧缩货币政策对行业的影响体现在供求两个方面：供给方面的影响主要是指房地产开发资金来源中开发贷款被限制，而需求方面的影响主要指个人住房按揭贷款被限制。

从供给方面看，限制开发贷款会影响企业现金流。企业的资金链吃紧，那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流。但就行业而言，其结果是众多中小房地产开发商因为资金限制而不能开发其储备土地，进而导致行业供给量减少，这与调控政策的初衷相悖，其结果也会加速房价上涨。

限制开发贷款对行业各企业的影响是不一样的。从银行规避风险的角度看，可能做法是“总量控制、区别对待”的原则，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上限制开发贷款对地产行业的发展是限制，但对上市公司尤其是优质上市公司可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，他们可能会把土地卖给实力强大的开发商。而优质公司所受影响有限，同时可以获得资源整合的机会。因此，可以说，开发贷款限制是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂，将促使行业更加理性发展。

从需求方面看，由于个人住房贷款是真实需求向实际需求转化的最主要途径。所以对个人住房抵押贷款进行紧缩将会对房地产需求产生较大冲击。目前在房地产行业贷款中，个人住房贷款由于前几年的增长，在规模上已经超过房地产开发贷款。但近年来央行加大了对购房及其贷款的调控管理(如：提高首付、提高住房贷款利率等)，个人住房贷款的增幅有所减小，对房地产需求形成了一定影响，但不影响其根本需求。

(作者为德邦证券研究所房地产行业分析师)