房市拐点已形成,无须救市
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政府只考虑政策面的事情，救市也好，打市也好，都不应该。
当前房地产市场声音很混杂。老百姓在抱怨房价太高，政府在调控房价，出台廉租房、限价房政策，房地产企业在谈“拐点”、谈资金链断裂。本刊记者为此特地采访了北京凤凰城集团董事长周明德先生，请他从从业者的角度谈谈当前房地产市场的现状和发展趋势。
2002年前的房地产市场总体上健康发展
《中国改革》：中国的房地产市场形成的时间并不很长，怎么就成了一个“问题”行业呢？
周明德：中国的房地产市场是1998年启动的。1998年之前只是在南方局部地区有一些房地产业务，当时北京、上海等地区的房地产市场实际上并不成熟，还是一个受到很多限制的行业。那时北京的房地产市场主要是面向外商，量小、价高、跟老百姓没多大关系。当时万通新世界广场每平卖到3500美金，也没有人说房价太高。
1998年是一个转折点，当时是亚洲金融风暴以后，中央制定的政策是拉动内需，而启动房地产市场成了拉动内需的主要手段。这个时期出台了很多政策，第一个政策是取消福利分房政策，住房消费走向市场化。这个政策的影响之一是各单位要搭福利分房的末班车，都去想尽一切办法筹资购房，所以1998年底房地产市场被注入了大量的资金。影响之二是刺激了住房消费的热情，居民开始决定自己买房，对住房条件改善有了新的渴求。第二个政策是放开房地产准入制度。1998年以后注册房地产开发公司变得非常容易，做房地产的人一下子多了很多。第三个政策是土地制度在1998年有非常大的松动。根据现状，原占地不管它过去是什么渠道取得的土地，都可以合作建房、合作开发和土地出让。第四个政策是银行消费信贷闸门开启。银行在给开发商提供房地产开发贷款之外，给老百姓购房提供按揭贷款。
这个时期对房地产有利的政策还有很多，比如说土地出让金可以分期交，开发资质审批方面有很多优惠政策，包括一定的税后优惠政策，取消投资方向调节税等，这些措施连同前面讲的四个大的政策，产生了一个宽松的政策与市场环境。应该说从1998年开始，房地产才真正成为了一个产业。
从1998年到2002年，房地产行业大体处于健康快速的发展时期。以北京为例，1998年以前每年建设规模500万到600万平米，到2002年就超过2000万了，2003年是3000万，增长非常迅速。这个时期的房价也大体合理，有升有降。以北京世纪城为例，当时也就是5000～6000元一平米。建材和资源价格也比较平稳。这个期间很多开发商获得了迅速的发展，住房消费信贷市场成为中国有史以来最优良的金融市场，坏账很少、利润很高。建行、中行等银行都得到了很大的好处；地方政府也从房地产的开发、土地的出让中得到了很大的实惠，老百姓住房也逐步有了多种选择。所以，我认为2002年之前的房地产市场总体上处于健康快速的发展时期。
调控房市必须同时控制好土地供应和购房需求
《中国改革》：国家从2004年起就开始对房地产市场进行宏观调控，但是实际上的房价是一路上扬，越调控越涨价。问题出在什么地方？
周明德：我觉得从2002年底到2003年年初，房地产市场就出现了增长过快的苗头，表现在能源、原材料供应跟不上，建材的价格开始上涨。这时候本应就开始进行调控，但是因为担心当年发生的非典影响经济增长，下半年反而采取了鼓励的政策，这样到2003年底房地产过热的现象就很明显了，土地供应规模已经到了吓人的程度，随之而来的是调控一浪高过一浪。
2004年4月30号中央明码电报，标志着第一轮的调控正式开始。这轮调控总的方针就是以严格土地供应作为主要杠杆，把土地供应变成国民经济总的闸门之一，土地部门变为宏观调控部门。这个政策抑制了新批项目，但同时也使很多老项目提前上马了，形成一个短期的集中供应。2004年底到2006年上半年，土地供应实际并没有减少，反而形成房地产的又一个高峰期，出现边调控边涨价、边调控边繁荣的局面。直到2006年下半年以后，北京的土地供应量才出现明显的下降。2007年的商品房供应量比2002年都要少，今年就更少了。
从需求角度看，1998年以来，随着老百姓生活水平的逐步提高，加上房地产商和舆论的诱导，住房消费需求节节上升，到2006年，住房消费和住房投资已经形成了全民共识，很多人产生购房和换房的想法，基本上是全民都要买房子的心态，居民购房的心理因素已经到了一个新的高峰。这个期间，老百姓购房有热情，提供贷款的银行也有热情，而这一轮宏观调控在土地供应方面有举措，但效果滞后，消费需求处在不降反升的状态。到2006年年中，土地供应、房屋供应和住房消费需求同时达到了最高点。2006年下半年开始，住房供应开始下降，消费需求并没有下降，供需平衡开始打破，房价随之上升。
以北京世纪城为例，2006年年中房价已经涨到一平米9000元左右，2007年的中后期涨到两万块钱，二手房也接近两万。
现在来看，我认为对土地供应的严格控制是完全正确的，但是宏观调控应该不是调控一个点，应该调控几个点，应该在对土地供应进行有效控制的同时对需求也进行抑制。而实际上，这段时间银行继续促销住房消费信贷，到2007年的时候，金融贷款有40%流向了住房消费信贷。住房消费信贷促销政策和土地从严控制政策的矛盾，是导致房价失控的主要原因。
要对五类住房消费需求进行分类处理、分类调控
《中国改革》：土地供应的控制相对简单些，政策一定，闸门一拉，迟早就会有效果。需求不同，涉及到全社会千家万户，怎么分类，怎么调控？
周明德：基本看法是五类需求，分类调控。
第一类是保障类需求。所谓保障需求就是买不起房的人的住房需求。这个问题涉及到保障基本人权的政治问题，这类需求在整个社会的比例并不一定特别高，以中国目前的财力，三五年就能解决。当然解决保障性需求有个保障地点、保障标准和资格审定的问题。全中国的人都说要到北京保障、到上海保障，这是不现实的。还有一个保障就是合理的面积。北京回龙观造出250平米的一套经济适用房来，这不成了全世界的笑话了吗？
第二个是基本需求，就是大量工薪阶层的住房消费需求。针对这种需求，首先是需要根据国情和各地的情况制定一个基本需求的标准，其次是采取退税的方式让这些人从市场上买房，从政府那里退税，政府不能指望从这部分获得很多的出让金和税收。
第三种是舒适性需求，或者说是奢侈性的需求。有钱人要住较大的房子，是人之常情，不应该有政治性的歧视，但是应该交纳奢侈税，因为超额占用了城市资源。房地产的税收应该大量来自于高档住房。你是富人你就得多交税，你是城市普通人员你就享受城市的税收优惠，你是穷人你就应该得到保障。我想这是穷人乐见、富人也会乐见的一个局面，也是对住房消费需求最好的抑制方式。我一再强烈呼吁要对不同档次的住房采取累进的税收办法：保障性的国家补贴，基本性的免税，奢侈性的累进征税。这个政策一旦出台，所有的需求都会变得理性起来。
第四类需要就是投资性需求。有些人买了房子不是住，而是为了出租，为了经营。对这种需求，要根据国民经济运行状况来调节政策。经济过热房源紧缺的时候，就比照奢侈性需求的管理办法，经济偏冷的时候，就适当给予优惠和鼓励，鼓励他们把钱拿出来进行投资。
第五类是投机性的需求。买房完全是为了卖出增值。这种行为是政府应该重点监控的对象，应给予抑制打击。
关于当前的房地产调控策略，调控需求是当务之急。控制土地供应的措施也不能放松。
政府毋须救市
《中国改革》：目前房地产界都在谈论“拐点论”，您怎么看这个问题？
周明德：房价涨到一定高度必然形成拐点。另外，这几年中央除了对土地进行宏观调控以外，也逐步对需求进行了有力的调控。在土地供应有限的情况下，增加小户型住房的供给，对房地产过户加大税收，对住房消费信贷第二套房实行区别利率、区别贷款等，这些政策对于需求也形成了一定程度的抑制。除了局部地区和一些中心城市外，从全国来讲，拐点已经形成，这是不争的事实。
《中国改革》：如何看拐点形成后的房地产市场？很多人谈论房地产企业存在的资金链断裂的可能，一些房地产公司也遇到了上市搁浅问题。会有很多房地产公司倒闭吗？
周明德：拐点出现以后，市场基本需求面还会继续存在，不会因为拐点形成以后，需求就没了，只是会得到一定程度的抑制而已。这一轮在保障性需求上面加大了力度，对基本需求方面的调控如果处理得好，价格也会下降一些。梳理需求，梳理供应，根据需求来规定供应，就会有效保证房地产市场正常运行。
至于房地产企业的资金链可能存在的问题，首先是企业经营管理的问题。房地产的资金主要来自于销售的回款，销售回款速度放缓，自然会遇到资金压力。目前一些企业遇到资金困难，主要原因是没有处理好土地储备、开发和销售的比例，属于这些公司自身生产经营安排的问题。如果一个公司的土地储备和供应基本上是平衡的，就不会有大问题。如果一方面疯狂抢地，高价抢地，一方面销售回款跟不上，出现资金链断裂风险甚至倒闭的状况，是不足为奇的。现在市场IPO出现大量排队问题是一个炒作，什么时候都有大量的人排队上市。这几年热的时候排队，冷的时候也排队，只是现在市场对房地产觉得有风险了，上市速度慢了而已。另外，这一轮拐点形成以后，房地产企业必然走向新一轮重组，中国可能不需要这么多房地产企业，我想这是一个市场选择问题。
《中国改革》：“拐点论”讨论中的一种观点是政府应该出来救市。您如何看待目前房地产市场情势下的政府作用？
周明德：我觉得政府只能考虑政策面的事情，市场面的事情交由市场去处理。政府无论救市还是打市，都是不应该的事情。政府主要应该考虑保障性住房需求和基本住房需求问题。价格上来了你要求政府来打，价格下去了你要求政府来拉，那政府就成了市场经济的对立面了，我觉得这样的定位是有问题的。