对现行房地产价格统计方法制度的探析

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【摘 要】在国计民生经济综合统计的范畴内，房地产价格的统计发挥着十分重要的作用。房地产价格的变动趋势时刻被社会公众所关注，同时也是各级政府部门和相关领导所关注的焦点问题。在当今社会所实行的房地产价格统计方法制度所起到的效果是否理想，未来的房价统计制度又会有怎样的改革等一系列有关房地产价格统计方法制度的探究亟待我们去讨论。

【关键字】现行；房地产；价格统计；方法制度；探析

1 前言

本文主要针对现行房地产的价格统计方法制度进行相关讨论，首先，对于房地产价格指数编制方法从国外房地产价格指数编制方法现状和国内房地产价格指数编制现状两方面进行相关概述；其次，针对现行的房地产价格统计制度所存在的缺陷进行相关阐述，主要分为三方面；最后，将对我国房地产价格统计制度的发展方向阐述自己较客观的四点观点。

2 房地产价格指数编制方法的概况

2.1 国外房地产价格指数编制方法的现状

2.1.1 成本投入法

根据对房地产营造各项成本投入的资金或者材料的变化情况，使用算术平均法来进行相关的房地产价格指数的方法就是成本投入法。这种计算方法是一种最原始的房地产价格指数编制方法，同时也是一种十分重要的方法。

2.1.2 加权平均法

加权平均法主要包括两种方法，分别是中位数价格法和算术平均法。这种计算方法的基本原理就是在计算房地产实际价格时是按照一种加权平均法的方式进行计算的，而加权的目的就是用来降低在不同的房地产交易案例中由于特征差异所产生的误差，这种方法主要在加拿大和日本应用较广。和算术平均法相比，在降低房地产品质差异对指数的影响上，中位数价格法有了一定程度的提高，然而也没有彻底的将这种影响消除，而随着时间的推移，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产的变动产生较大的偏差。

2.1.3 重复交易法

这种交易法指的是对于同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数，主要应用国家有美国和英国等，其主要优势为可以基于同一宗房地产的价格变化运行，可以满足房地产价格的“同质性”要求，同时存在的劣势就是随着时间的推移，房子的内部结构和外部环境的变化影响到房子自身的价值变化，无法保证同一栋房子在不同时期的价值统一性。

2.1.4 特征价格法

这种方法的还有一些其他的说法，比如Hedonic模型法或者是效用估价法，方法含义主要是认为房地产组成特征的多样性和房地产价格则是由这些特征所带给人们的实际效用所决定的，房价的差异则是由于各种特征的数量或者是组合方式不同造成的。其反映纯粹价格变化的方法就是将房地产的价格影响因素分解求出隐含的价格，在保证品质数量不变的前提下将房地产价格变动的品质因素拆离。这种方法又分为直接特征法和间接特征法。

2.2 国内房地产价格指数编制现状

与国外的编制方法相比，我国的编制方法较少，主要有加权平均法和加权综合指数法两种，下面主要对加权综合指数法进行相关叙述。

加权综合指数又分为拉氏指数和帕氏指数两类，其编制原理都是先综合，再对比，是两个总量指标对比形成的指数，包括两个或以上的因素，但是仅观察被研究因素的变动。

3 现行方法制度存在的缺陷

3.1 新开或新建楼盘无上期价格造成涨幅不能准确反映房价涨落

对于新开或者新建的楼盘，没有上期数作为参考标准，较易出现涨幅缺失的情况广泛存在。

3.2 同质可比差异因素剔除难度加大

在上期或者是本期的房屋样本存在楼层或者是套型上的差别时，应在统计时将楼层、套型等差异因素剔除掉才可以保证样本的质比性。成本细化的推行随着房地产的快速发展也得到了更多的关注，一房一价是现行楼盘的主要特点，并且随着销售的增加同质可比的房屋也变得不那么多了。有关方案中规定购房者的实际购房价作为调查的房价，然而购房者主观上的谈价水准不同，开发商对购房者的优惠策略也不同，还有其他一些如时间性差异的因素导致了同类型房屋实际购房价的不确定性，间接的为剔除差异因素增加了难度。

3.3 平均数不能准确的反映客观情况

这种采用平均数的方法是十分不科学的一种做法，房价的趋势是不可以由一个简单的平均数就可以反映出来的，而应该分区域、分层次的进行具体的相关说明，用精确的统计方法制度引导国民对房价统计工作的正确认识。

4 房价统计规则的未来发展方向

对于房地产价格统计的客观真实性的保证，可以从下述四点进行完善。

4.1 “虚拟价格”还原基期

没有基期的情况就是一般所说的“虚拟价格”，为了补偿国家现行的房地产价格涨幅缺失而拟定的一个可比价格。同等地段均价评估法是针对新开的楼盘缺少基期价格的一个还原，是为了避免缺少基期价导致的价格涨幅缺失而采用的一种以现行报表中的上月同等地段均价作为新开楼盘的上期销售价格的估价方法。最近时点价格评估法则是采用最接近下期开盘价格的一期同类型房屋销售价格作为基期价的一种方法。

4.2 减少评估差异性因素的误差

主要采用间接特征价格法和楼盘标价法两种方法来减少评估差异性因素的误差问题。间接特征价格法是以特征价格模型取代现行人为设定的调整公式的一种价格调整法，主要针对不同住房单元朝向和楼层的主要特征进行差异性调整，再通过拉式指数进行相关运算，可以有效的实现小成本提高指数结果同质化。报送房屋销售的实际价格是现行的方法制度，然而房屋的不可复制性导致了找一栋严格意义上的可比房的困难性，所以大多数开发商采用一种每月提供楼盘销售基准价格表作为参考评估房屋销售价格涨跌幅度的标准。

4.3 统计法规及政府相关规定作为房价统计的后盾

保证房地产统计数据质量的根本是依法统计，在房地产企业中的特点之一就是统计人员的高流动性，很多情况下企业的报表人员都是兼职人员，出现了报表人员对房价统计的重视程度较低的现象，因此，应保证检查指导工作的到位和对《统计法》的认真贯彻执行，保证统计数据的准确性。

4.4 完善现行公布制度

对房地产价格统计数据的公布实际上还是一种有力的宣传手段，可以通过完善现行的公布制度对提高统计公信力增加更强的效果。首先，可以在公布数据的内容方面尽可能的做到完善，在公布全年价格平均水平的同时将上半年和下半年的价格情况、涨跌幅度和总体趋势等一并公布，这样可以给民众一个更为全局的房地产价格认识，减少他们对数据的疑惑；其次，针对我国区域广阔性同时各个地域和城市的房价迥异性这一特点，对于公布的统计数据可以采用划分层次的方法；最后，保证严格有效的监督制度是保证数据准确性的有力武器，在公布统计数据前做到合理的审核评估和对价格趋势的理性分析，可以对统计的数据有良好的认识和理解。

5 结束语

本文就房地产价格统计规则等各个方面进行了相关论述，以期对我国的房地产业的发展趋势奉献一点微薄之力。

参考文献：

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