未来中国人居环境与住区四大发展趋势

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现代城市小区规划理念是小规模、开放性；精装修成品房体现居住品质；用科技引领人居发展；做品质，注重细节。在近日召开的中国人居环境与新城镇发展推进工程――中国人居环境金牌住区“金都杭城”二期项目总结品析会上，中国房地产研究会人居环境委员会专家总结了未来中国人居环境与住区的四大发展趋势。

开彦

中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长

中国房地产研究会人居环境委员会在中国人居环境试点过程中，本着做产品、做市场、做品牌的三原则，全面促进项目品质的提升。目前，中国房地产研究会人居环境委员会在全国已经做了80多个项目，每个项目在所在城市中都是最好、最受欢迎的。

金都杭城是开放式的，这种做小的方法是将来的一个发展趋势。特别是在城市里面，小区应该做到开放性，虽然小，但是有方向，这是针对过去强调规模大、封闭式小区而言的。这种做法是绿色建筑的绿色行为，我认为这是将来一个很好的发展方向。

成品房和粗装修的问题现在到了要解决的时候了。应该大力提倡成品房，精装修成品房应对市场是大趋势，是体现最后居住品质的一个重要方面。过去我们讲买房子买什么?环境好、建筑好，可能引起你的兴趣，但是最后决定的是这100平方米、200平方米的房子怎样做，这是最关键的。而恰恰在整个行业当中，对精装修的重视很不够，且有很多弊病，在今后的发展中是需要解决的问题。

做品质的趋向就是科技，用科技来引领人居发展。怎样把科技做好?我认为应大力提倡绿色建筑，用绿色建筑的概念来带动房地产健康发展是一个非常重要的问题。

在今后房地产开发当中，品质管理相当重要。一个好的理念没有好的团队去执行、好的方法去贯彻，恐怕品质也是达不到要求的。此外，注重细节是体现今后质量品质管理当中的精细化问题，要用理性、科学的方法来带动房地产发展。

赵冠谦

国家级勘察设计大师、中国建筑设计研究院顾问总建筑师

金都杭城这个项目是开放式的，因为这个地块分成三部分，中间有一条城市衔接城市的支路，项目分成了规模不大，但是非常方便的一个小区，这符合现代城市小区规划的理念。这种做法，使得它和城市的结合非常方便，因为越小，居民出行越方便，马上能够到达城市里面去。另外，面积小管理起来比较方便，居民之间相互认识、熟悉、交往，都给了一个很好的条件。

开放式主题，是目前以及未来城市小区推进的方向，不应像过去一个小区10多公顷，与城市分离的很大，道路交通很不方便，管理起来也不方便，居民出行，在里面要走很长路才能够到达城市，这种大规模小区从人性化角度看是不合理的。

秦铮

中国房地产研究会人居环境委员会专家组副组长

金都杭城是一个高层的项目，感觉进来以后没有那种很拥堵、很封闭的感受。为什么会有这样一种感受?因为它的用地非常充分，中间围合了一个很大的公共空间，在具体建设的时候，做得很精细，所以进来以后感觉舒适、宜人。

另外，楼体色彩用灰色基调，显得沉稳。建筑造型简捷，立面通过一些凹凸变化、虚实对比以及局部的一些越层设置，使建筑造型丰富、大气。环境设计上，把杭州江南园林的绿化风格和现代建筑自然融合。配套做了很好的完善，24班小学、12班幼儿园给小区带来方便，老百姓进住以后，可以从外表环境上的观赏，感受到内部实实在在的品质。

建议，把功能考虑得更充分一点；规模小、入住户数少会影响中水的使用，所以还要考虑中水冲洗以后，如何解决异味等问题。

朱显泽

北京清华城市规划设计研究院副总建筑师

金都杭城户型通风、采光都很好，小阳台的处理非常有特点，有封闭阳台、局部室外阳台。大户型设计的多功能房给用户提供了多种选择的机会。在景观上，采用江南园林的手法，体现住区文化的特点。

建筑的节能环境是非常重要的。我们现在做的曹妃旬项目，它整体规划是生态城，对每个项目都要求达到零排放的标准，包括低碳社区，很多新型的理念都提出来了。

金都杭城做了外墙保温、中水回收、雨水收集。我建议，在节能方面还可以做得更深入，比如把建筑遮阳处理好，夏天空调的利用率会降低很多；户室通风如果采用结合窗式，会对冬季的自然通风、改善室内空气质量非常有好处。另外，上一套垃圾处理装置，投资不大，但是对整个社会的贡献非常大。还有庭园灯，可以利用白天太阳的光电转换晚上做照明等。总之，在节能减排方面的一些细节工作大有文章可做。

赵文凯

中国城市规划设计研究院居住区研究中心副主任

我们现在新提出来的人居环境标准，对大部分公司来讲还是一个高要求。达到人居环境建设七项要求，能投射出一个公司内部的管理。如果没有一个好的公司架构、管理理念，要想执行好目标，恐怕也是很难的。金都杭城在管理、技术方法、产品质量、细节服务等方面形成了一套成熟的做法和标准。

北京在2000年之后出现了一些探索本土文化在项目当中的应用。多数都是在别墅项目当中使用四合院的一些手法去做，怎样把中国传统的人居文化和现代城市融合在一起，跟技术融合在一起，金都杭城做了一些新的探索。

人居环境评估指标体系成为住区指南

洛　凌

目前，全国各地规模住区的数量不断增多，而规划设计人员对规模住区认识不足，缺少先进的规划理念作为指导，不同程度阻碍了城市的健康发展。

社区居民的归属感和自豪感强烈；居民对物业管理认同率和满意度达80％；城市交通联系方便，距公交站点不超过300米；500米范围内有托儿所、幼儿园、小学校；500户以上住区应设老年之家一处等等这些标准将成为我国规模住区人居环境的硬指标。近日，由中国房地产研究会人居环境委员会编制的2009年版《规模住区人居环境评估指标体系》(以下简称《指标体系》)经过修改完善，正式面世。

据了解，新版《指标体系》旨在建立一个能全面概括、正确引导、简单易行、清晰明了的评估规模住区人居环境的指标体系。该《指标体系》是在中国房地产研究会人居环境委员会开展的《中国人居环境与新城镇发展推进工程》指导下完成的，它的特色是源于实践、指导实践，易于房地产开发企业的理解和掌控，是房地产项目评价的目标，同时也是住区建设各阶段的实施指南。

中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦在接受本刊记者专访时强调，规模住区的定义不同于一个居住小区，不能用做小区规划的办法去对待规模住区的规划设计，对于规模住区的开发建设不单纯是解决城镇居民生活的居住场所，还关系到城镇居民购物、出行、交往、文化娱乐、教育、就业等多种要素，要解决好居住与自

然环境、居住与城市环境的关系，规模住区应具备相应的城市职能是城市重要的组成部分。

目前，全国各地规模住区的数量不断增多，而规划设计人员对规模住区认识不足缺少先进的规划理念作为指导，不同程度阻碍了城市的健康发展。业内人士表示，新版《指标体系》将填补快速城市化进程中规模住区开发中的空白，为房地产开发指引了品质建设的方向和实施准则。

《指标体系》内容包括七个方面：生态规划先行，突出人与自然；完善配套建设，创建城市价值；理顺空间布局，构建宜居环境；整合科技资源，引领品质升华；突出人本关爱，体现社区和谐；提升住宅品质，传承居住文化；健全服务管理，保证物业增值。

据介绍，《指标体系》采用与市场相结合、研究与开发互动的技术研究路线，通过创建“中国人居环境金牌建设试点项目”，在全国各地开展规模住区人居环境金牌试点工作。“一方面使课题研究获得了强大的实践支撑平台，同时以最贴近、最有效的方式用于房地产开发实践，使科研成果和实践应用达到最完美的结合。《指标体系》有效地提升人居试点项目居住品质，推动城市人居环境建设健康发展，整个过程形成了一套完整的全新研究创新模式。”开彦表示。

据了解，中国房地产研究会人居环境委员会几年来在全国各地发展了80多个“中国人居环境金牌建设试点项目”，其中，浙江“金都房产”、“阳光100”、“河南建业”、“中国电子产业开发公司”、“浙江新湖”以集团形式将旗下的多个项目一次性加入“中国人居环境金牌建设试点”。全国首家集团型中国人居环境金牌试点单位、金都集团执行总裁俞阅隆表示：“在《指标体系》的指导下，项目在整个规划设计、建设过程当中，充分考虑到业主对人居环境的要求，取得了比较好的市场口碑，整个销售情况良好，得到了广大业主和行业的认可。”

“造房子”与“住生活”

王宝刚

谈到住居学，首先要了解我们的住宅。每个人都住在住宅里，但住宅到底是什么，未必人人都清楚。

建筑设计规范中对于住宅的定义是：住宅是供家庭居住、使用的建筑。其实，住宅有着非常丰富的内涵：有的学者说住宅是生活的容器，强调的是生活，那么，住宅设计应该充分体现人性化，提供能够享受生活乐趣的空间；也有人认为住宅是保障家庭生活的基本空间，这强调公民的居住权和生活权，政府有义务保证居者有其屋；还有一种观点认为，住宅是投资理财的对象，那就要强调住宅的投资效益。

造房子：从大同到地域化

随着城市住宅建设的快速发展，一些所谓的欧陆风格的住宅已充满了全国。城市住宅趋向大同，各地的住宅已经没有什么特色可言，有的仅仅是外观的一点装饰而已。

造成这种局面的主要因素是：外来建筑文化的冲击；社会经济的发展；现代家庭电器设备的普及；生活方式的变化；住宅建筑的标准化；建筑材料的多样化。还有最重要的一点，就是利益的驱使导致某些政府部门对传统民居保护力度不够，放任房地产开发商的肆意开发行为所致。

要想及时遏制目前这种不良的发展趋势，首先应该寻找地方民居与现代住宅的契合点，通过深入挖掘地方民居的特色，研究各地民居独特的功能空间及其在现代住宅中应用的可能性，设计出既能保留民居元素，又能满足各地区不同“住生活”方式需要的住宅。

买贵的还是买对的

买房好还是租房好?买大房子好还是买小房子好?这是没人能准确回答的问题，也是不能一概而论的问题。可以肯定的是，符合需求者实际条件和需要的选择是最好的答案，即住宅的规模应该根据需求者的家庭人数、家庭结构、家庭发展的不同阶段及经济条件来决定。

大户型的流行误导了消费者的住宅取向，使得一些购房者不顾自己的经济条件，盲目购买大户型住宅，不但造成资源浪费，而且给消费者带来了长期、沉重的经济负担及潜在风险。一旦房地产泡沫崩溃，其后果不堪设想，这是政府和消费者都不应忽视的问题。

住宅呼唤个性化

我国城市的住宅都是以集合住宅为主，这样的住宅缺乏个性，家家户户几乎都很类似。近几年来，随着社会经济的发展，人们对住的质量要求越来越高，人们越来越需要能够满足个性化需求的住宅，而个性化的住宅是市场难以提供的，可以通过其他方式解决。

各级政府应该积极制定相关政策，正确引导合作建房，使合作建房能够成为解决住房难问题的一个补充方式，这样既可以抑制房价，又可以完善我国的住房供应体制，还可以满足住宅的个性化需求，建成高质量住宅，可以说合作建房具有多重的社会效益。

中国房地产研究会人居环境委员会提倡的“合建和谐住宅”主要是探讨在追求个性、理想、浪漫的居住生活行为方式方面有所突破，实现人类的理想模式的、最宜居的人居环境组成条件。