谈农村土地承包合同纠纷中存在的问题与对策

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农村土地承包合同,是指农村集体经济组织(或者村民委员会)作为发包方,与承包之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同,农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种,集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同,集体经济组织外部成员作为承包方的合同称为外部承包合同。现结合审判实践活动就土地承包合同纠纷中存在的问题,应注意问题以及对策作为简要分析,以其抛砖引玉。

一、变更和解除合同方面存在的问题

(一)问题:单方变更解除合同存在发包方或承包方两方面问题。从承包方看:(1)改变合同主体即在不改变合同内容的情况下,以新的主体代替原合同主体,就是将合同转让给第三者;(2)承包人擅自改变土地使用用途;(3)承包人将土地承包合同改变承包性质或建房或承包改租赁;(4)未按约定期限交纳承包费。从发包方看:由于受一些书记工程、样板等的影响,(1)发包方单方干涉承包方经营权、自,强令承包人种植果树,筹建大棚等,改种农民不愿从事的行业。(2)有些村干部看到原来订立的农村承包合同收取的承包费较低,而随着现有市场行情变化重新发包能获得更大的经济利益,在群众或村干部的操纵下单方收回土地或以高额承包费转包给第三人,以此提出变更或解除合同,这些问题的出现,引发了对合同解除纠纷的诉讼。比如:刘贾店村委与被告刘乃安于1993年签订的承包合同纠纷一案,双方规定村委将空闲荒地2.5亩租给被告种植花圃,头三年每年承包费为每亩50元,从第四年开始每亩80元,一方不交承包费,另一方可以随时解除合同,2002年因村内宅基紧张,部分村民鼓动村委提出解除合同的请求。在处理该案过程中存在两种不同认识:一种认识是根据合同自愿原则,当事人在法律规定范围内有自愿解除合同的权利,《合同法》第93条规定“当事人协商一致,可以解除合同,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同”。根据这一规定,可以把约定解除分为协商解除与约定合同解除权,该案中,当事人在合同中约定合同履行过程中出现了某种情况,当事人一方或双方有解除合同的权利。一种认识为:尽管双方当事人约定了合同的解除条件,但是结合本案,被告方已在承包土地中种植了林木、果树,有些已成材,解除合同对被告种植已成形的果树很难做出处理,可以根据“民法通则”第111条即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”结合该案,从经济合理性上考虑,可以要求被告采取补救措施,减少被告损失,补交承包费用,应依法驳回原告诉讼请求。因此该案中从经济合理性上以及补救措施上处理,显然是对约定行使解除权内涵的扩大。

(二)那么该案中就存在一个需要研究和需要如何解决的问题:

(1)合同解除后,被告种植的果树及林木如何处理;

(2)按照市场上的合理价格折价被告方不进行评估或不交纳评估费用应如何解决。

二、审理承包合同时应注意的问题

(一)承包合同的订立程序是否合法

一是看是否遵守了民主程序的有关规定。《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定:“承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”对于集体经济组织以外的单位或个人作为承包方的情况法律还有特别的规定。

二是对采用招标方式订立承包合同是否遵守了招标投标的法律规定,要按照程序确定中标人并与之订立合同。

二)承包合同的内容是否明确、合法

承包合同应当对承包地的面积(四至界限)、履行期限、承包费的数额及交纳时间、违约金等内容要有明确约定。除此之外,还要注意两个方面的问题:1.是农村土地利用的合法性问题。2.是合同期限问题。

三、解决农村土地承包合同的对策

1.加大对《农村土地承包法》、《土地管理法》的宣传力度,使发包方与承包方在签定合同过程中明确约定双方权利与义务,就承包方权利而言无非就是:合法的占有权、合理的使用权、土地使用中的收益权、依法的转证权、出租权和设定抵押权,这些权利应严格按照《土地承包法》和《担保法》的相关规定处理。

2.以稳定承包合同为主,事实求是地解决发包方与承包方的合同关系,稳定承包合同主要指在合同承包期内,一方投资较大,即便是未按期如数交纳承包费,只要能采取补救措施的一般不应以解除为主。客观公正地调解土地承包关系。

总之,审理农村土地承包合同纠纷,应充分认识农村土地承包在我国经济制度中的重要地位,明确认识土地承包合同的性质及合同双方当事人的权利、义务,把握处理该类纠纷总的原则即及时、快捷、稳妥,多用调解的方法进行深入细致的说理说法工作,这也是司法为民的具体体现,不应以法院的审判权代替或干涉行政机关的行政权,对已经成为事实的大范围的承包合同关系,一般不能因为其侵害了个别人的合法权益而因审理造成大范围的波动,从而影响全村或全乡镇的全局工作,对权益方可以采取判决违约方承担违约责任及进行赔偿的方式予以变通妥善处理。