关于以房养老各种风险及防范的初探

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Research about the Risks and the Prevention of Housing Reverse Mortgage

Zhu Luoxiao

（School of Management，Shanghai University，Shanghai 200444，China）

摘要：以房养老已在西方国家得到成功的运用，成为老年人的一项比较重要的养老现金来源。基于此，国内也有很多学者研究“以房养老”在中国开展的可行性。本文主要着眼于研究以房养老所固有的一些风险，并初步探讨了对这些风险的防范措施，以便以房养老在国内更有效开展。

Abstract: Housing Reverse Mortgage was very successful in the western country, it's an important income of the elderly. Based on this, many researchers studied the feasibility of this program in China. In this paper we focused on the risks and the prevention methods of this program to help the opening of Housing Reverse Mortgage in China.

关键词：以房养老风险养老

Key words: HRM；risks；pension

中图分类号：F062.3 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）19-0299-01

0引言

由于我国正处于未富先老、养老金支付压力巨增的阶段，使得老年人退休后的养老金收入不足以维持其生活质量。在老年人不愿加重其独生子女赡养负担的情况下，只能通过其它开源手段才能使老年人的晚年生活更加舒适。那么，在城镇居民自有住房拥有率很高的情况下，以房养老就自然成为了一项既能增加老年人退休后生活收入又能部分缓解养老金支付压力的良方。

1概念及风险

以房养老指通过某种制度设计将住房产权拥有人的房产价值在其有生之年内提前变现来扩大此住房产权拥有人的收入来源，保证其退休后生活质量不因退休而出现大幅下降的情况。正因为以房养老这种设计初衷，在任何开展此项业务的国家都对以房养老借款人的条件有着严格的规定：借款人必须是年龄大于法定退休年龄并拥有其住房的完全产权。

以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题，这项贷款的设计理念非常巧妙，但是在实际运作中会遇到很多问题，诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险[1-3]等，如：

长寿风险：与贷款人的寿命有关，并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的，当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。另一方面，借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。这就形成了逆向选择，即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。那么存在逆向选择时，贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命，从而导致贷款数额高于房产价值的风险。

利率风险：与实际利率和预期利率不一致有关。在签订以房养老合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风险。前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的，而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。

房产价值波动风险：与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。住房产权是以房养老中最重要的抵押品。以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率，在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时，贷款提供者就会存在损失。若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率，借款人要么会提前终止贷款合同，要么会要求分享超额的收益。

道德风险：与住房维护好坏有关。由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护，会导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率，直接造成了贷款提供方的损失。

2风险防范措施

长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制。贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中，从而减少逆向选择的危害。具体操作时，若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时，可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。这样，相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。利率风险是不可以分散的。对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品，用该金融产品对冲利率的影响。道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决，即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。若该住房状态未达到合同中规定的要求，贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。通过这种方式可督促借款人妥善维护住房，减少道德风险发生的几率。住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的。由于以房养老的抵押物只是住房产权，对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。住房价值波动风险可通过两种方式来减少：一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别；二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。具体说来，可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包，并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。

3结语

任何一项措施都不是完美无缺的，以房养老作为一项养老补充措施，也有其内在设计的风险，正如本文所探讨的。要最大化以房养老的利益，必须将风险最小化，只有这样，才能够使各参与方都有积极性参加这项业务。

参考文献：

[1]T.P. Boehm, M.C. Ehrhardt. Reverse mortgages and interest rate risk[J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994, 22:387-408.

[2]P.Chinloy, I.F. Megbolugbe. Reverse mortgages: Contracting and crossover risk[J]. Journal of the American Real Estate and Urban Economic Association, 1994,22:367-386.

[3]R.J. Shiller, A.N. Weiss..Moral Hazard in home equity conversion[J]. Real Estate Economics,2004,28:1-31.