商业地产投资的黄金时代

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今天，你买“铺”了吗？

如今通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，促使人们对财产进行保值增值的投资意识越来越强烈了。中国人常见的投资方式就是房子，股票、债券、期货虽然也有，但不是主流，较大的风险使很多中小投资者望而怯步。

也许是中国人传统的房子情结，或是与股票基金比，房子是一个摸得着看得见的实物，具有长期性、稳定性。人们对房地产过旺的投资热情，曾一度引起了很多专家的经济恐慌，并屡次受到了国家的政策调控和打压。直到2011年初，一纸“国八条”的限购令让那个寒冬的楼市彻底降温。

自2011年限购寒流袭来，住宅市场便成了炒房族的禁地。然而房子似乎是人们永远热衷的话题，“东边日出西边雨”，限购令限得了住宅，却限制不住投资者的脚步，“无法无天”的商业地产自此跃入投资者的视线，迎来了春天。

“城市新中心、百万方都市综合体、5A甲级写字楼、地铁口小旺铺、不限购不限贷”，一时间，不论是大众的视觉还是听觉，都被这些广告词所填满。而写字楼、商铺、酒店式公寓、商业综合体层出不穷。商业龙头万达开发的武汉中央文化区、体量空前的武汉中央商务区、异常火爆的奥山世纪城、遍地开花的人信汇……

商业地产进入了他的黄金时代，成为了一种潮流。

新手购铺指南

俗话说 “一铺养三代”，作为商业地产投资形式的一种，商铺是最受投资者喜爱和欢迎、也是最普遍最火爆的一种产品。这源于它无论是功能、还是面积或是受众上的灵活性。

与百平起步的写字楼相比，商铺的面积可以是几平米、几十平米、几百平米，面积的可选性大，导致消费群体不止可以是能买得起写字楼豪宅的大款，也涵盖了一些有点闲钱的平常百姓。而从功能角度来讲，除了投资，也可以拿来自用。

其实，投资商铺的高额利润也伴随着高风险，玩转商铺并不那么容易，可以说是一门技术活。只有冷静思考、理性分析，才能真正实现资金增值的目标。

PART 1

商铺投资技巧

商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，在选购时要考虑的内容很多：经济环境、商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等。

那么，到底如何选择有升值潜力的商铺呢？下面就献上6个小技巧，以供参考。

1、商铺最好要处于核心商圈。城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！

2、要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成熟市场便宜得多，而且，不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈，也是不错的选择。

选择商铺，除了位置和价格，还有很重要的两点：开发商的实力和商铺规模。

首先开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。

同时，比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。

主力店主要分为三类：第一类指大型百货商场、购物中心，第二包括各类品牌店、专卖店，第三，一些知名的中外品牌餐厅。如果商铺紧邻着这些主力店，那投资成功率就又可以大大的提高几分。理由有两个：

1、这些大型商场或是品牌店选择商铺，通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。

2、这些大型的主力店，本身具有强大的聚客能力。他们能够吸引客流、带旺周边的商铺。

商铺的立地条件，主要就是指商铺周围道路的通畅性。

1、商铺周围最好不要有护栏、高速路、电线杆等障碍物，这样会影响客流。

2、商铺周围应当有足够的停车位。

除了外部环境，商铺内部的格局和功能也很重要。不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。

比如说，开餐饮店就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施等等。而有些商铺，就没有预留这些设施。如果商铺功能不全，出租经营就会受到很大限制。

选商铺的时候，通常都要看看商家的规划图：商铺周边的交通、商业网点、配套设施等要素。不过除此之外，城市规划图也要了解。

投资之前，最好向城建部门咨询：商铺所处的位置，在近些年是否有拆迁、改建的可能，这也是规避投资风险最重要的一招。

“一铺可养三代”的商训，在今天充满变数的商铺投资中，并不一定能如期兑现。

商铺投资具有高回报高风险并存的特点，作为一个新的投资领域，其中也充满误区和投资陷阱。若不留心，会给投资者造成损失。

过于相信开发商的实力

在房地产投资中，开发商的实力确实是非常重要的因素。比如在住宅投资中，紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确能获得不小的收益。

然而对于商铺来说情况并非如此，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。

过于相信稳定回报承诺

投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8%的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了。

事实上，目前很多商业地产的回报率达不到8%，有的连5%都不到。投资者在面对商铺销售员所承诺的高回报得留个心眼，估算投资回报这个工作最好还是由自己来做比较保险。

售价高的项目回报也高

在房地产市场，很多人都发现有这样的规律：就是售价高的项目一般来说潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。

在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。

仅仅只要地段好就可以了

在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。

但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实无地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。

TIPS

商铺投资回报率计算

投资，最主要的目的是能够“钱生钱、利滚利”，多赚一些钱！而时下正卖得红红火火的商铺，其最大的卖点就是回收成本快、投资回报率高。

一般来讲，商铺年出租收益率达到8%就是很不错的了。在选择商铺的时候，可以自己来计算一下投资回报率，其计算方法分为两种。

第一种适用于没有贷款的一次性投资

计算公式为：

（税后月租金-每月物业管理费）X12 =年租金收入

年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率

购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限

第二种适用于贷款投资

计算公式为：

（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）X12 =年租金收入

（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限

年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率

其他费用支出

上面所列的投资收益计算公式，只是考虑了主要的收入和支出部分。另外还有一些其他支出，在计算商铺的投资收益时也要充分考虑到，这样才能算出一个更加真实的投资回报率。

一、在商铺的前期购买环节中的支出

1.购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。

2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76%，这样，贷款利息也会增加投资的成本。

3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。

二、在商铺后期使用过程中的支出

1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。

2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。

盘点武汉的

那些商铺

随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注。

顺势造市，有需求就有市场。在“全民炒铺”的热情下，地产商的各色商铺如潮水般涌来，遍布三镇。

中国中华城

开发商：武汉双龙堂房地产发展有限公司

地址：建设大道和香港路交汇处

电话：027-85760888

均价：30999-37000元/㎡

面积：10-1000㎡

预计开业时间：2013年年底

未来主力店：国美、苏宁、HM 、ZARA 、米乐星、屈臣氏、星巴克、必胜客、RICCI COFFEE、秀玉、娘惹裙厨、黄记煌

奥山世纪城

开发商：武汉奥山世纪房地产开发有限公司

地址：二七大桥与和平大道交汇处

电话：027-86558888/86556666

均价：未定

面积：10-30㎡

未来主力店：沃尔玛、韩国CGV国际影院、AST室内冰雪主题公园

预计开业时间：2013年5月

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全球最贵商铺

香港高力国际早前针对一线服装店铺集中地，进行的商铺租金水平调查显示：全球最贵的商铺租金当属美国纽约第五街，每月每平方英尺租金约1700港元，按年升幅22%；排第二的为香港中环皇后大道中铺位，每月每平方英尺租金为1180港元，按年升幅35%；排第三位的是香港尖沙咀的广东道，按年升幅有约30%。

有香港物业顾问分析称，随着国际品牌进驻及抢铺位潮的出现，令香港的商铺租金持续上升，估计到2014年，香港的商铺租金将会超越纽约第五街，成为全球之冠。

圣龙国际广场

开发商：武汉新圣龙商务酒店管理有限公司

地址：武汉经济技术开发区东风大道与神龙大道交汇处

电话：027-84767777、027-84769999

均价：40000元/㎡

面积：50-5000㎡

未来主力店：武商量贩、肯德基、屈臣氏

预计开业时间：2013年5月

百步亭金桥汇

开发商：百步亭联合置业有限公司

地址：武汉市江岸区金桥大道81号（武汉大道金桥段）市民中心以南

电话：027-85629999

均价：30000-40000元/㎡

面积：30-50㎡主力小铺

未来主力店：华润苏果、星巴克、COSTA、元祖、皇冠、公馆KTV、KFC、哈根达斯、芭斯罗缤、屈臣氏、永和大王、苏宁电器

预计开业时间：2013年12月20号

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在商业地产进入黄金时代的同时，城市商业面积飞速扩张。当下每个新楼盘几乎都规划有商业配套，每个片区商业综合体也在不断涌现。物以稀为贵，雨后春笋似的成长速度难免让人担心一个城市商业的饱和度。

“在市中心成熟地段，出现商铺长时间滞租，这毫无疑问是区域商业饱和所致，投资者应该警惕。”有专家表示，投资者在买商铺时不能只考虑价格、租金水平，还要看区域商业经营的饱和度和周边商业经营情况。

一个区域内若有大量商铺出现空置，或者即使出租情况还可以，但是租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事，因为“死铺”的出现是区域商业从供不应求走向饱和的一个标志。