中低收入家庭住宅抵押贷款的公营性保险体系探讨

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇中低收入家庭住宅抵押贷款的公营性保险体系探讨范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

提要中低收入阶层住宅贷款常因其风险大、偿还期限长等，而遇到贷款难的局面。虽然我国有商业保险和迅速崛起的置业担保公司，但这些担保公司多是以商业性为主。本文将一种针对中低收入阶层购房贷款的公营性质的保险引入到置业担保中，并就其构建主体与现行担保机制的比较进行探讨。

关键词：置业担保；住宅抵押贷款；公营性保险体系

中图分类号：F83文献标识码：A

一、中低收入家庭购房困境分析

据有关资料显示，我国城市中低收入居民占总人口的60%，这部分人群的住房现状不理想，很多中低收入家庭无法拥有一套自有住房。虽然政府提出大力建设廉租房，但因为大部分中低收入家庭不在廉租房保障标准之内，同时他们也无法达到现行金融机构评判放贷的标准，很难贷款买房。主要表现在他们工作稳定性差、储蓄较少、经济抗风险能力较低，一旦发生一些突变事件使他们经济负担增加后，就对他们很不利；另一方面从银行的角度讲，如果金融机构的房贷风险能得到分散的话，银行是有放贷热情的。所以，要使中低收入阶层能顺利购房的一个改善途径应是分散金融机构的贷款风险。置业担保和抵押贷款保险正是出于这样的目的。

二、引入公营性保险体系背景分析

（一）现行置业担保制度。我国开展的个人住房贷款中，一部分采用住房抵押担保方式，在贷款人资信较低时，银行一般会要求在抵押基础上提供担保人，即“抵押+担保”，置业担保就是采用一形式。所谓住房置业担保，是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任担保的行为对贷款人进行信用升级。我国的置业担保机制主体框架如图1所示。（图1）

（二）现行置业担保公司存在的问题

1、信用问题。《住房置业担保管理试行办法》规定，置业担保公司的组织形式是有限责任公司或股份公司，开发企业也可以参股。所以，随着公司发展，金融机构对其信用认定将是比较头痛的一块。

2、配套体系不健全。国家除了《担保法》、《城市房地产管理法》文件，还没有住房贷款担保的专门法律；虽然建设部了《住房置业担保管理试行办法》，但涉及到住房贷款担保的许多问题无章可循。

3、资金和规模问题。根据其公司制形式，注册资金只要1，000万元就可以了，从其经济能力上看，显然抗风险是远远不足的。

4、抵押物的处理问题。处理抵押物和安置借款人牵涉面广，处理不当容易给借款人的物质和精神造成极大伤害特别是低收入人群，会造成不好的社会影响。

5、担保公司的“担保问题”。担保公司没有明确的监管部门，并且控制风险的发生机制也不健全，一旦破产，容易给房贷金融市场造成很大的冲击，所以担保公司的担保问题得不到保障。

（三）我国目前住房抵押贷款保险存在的问题。我国目前的住房抵押保险存在向银行利益倾斜的现象，业务体系还很不正规、不完善，主要表现在以下几个方面：

1、过于保护银行利益。过于考虑分担银行风险，目前的大多保险都是在银行的要求下进行，基本都是银行制定及代办，保险人分担了过多风险，不符合市场规律，即有失公平。

2、保险基数、费率要素的确定不合理。

3、政策扶持力度不够，主要受银行和购房者行为约束，较为被动，很难发挥足够的能动性。

4、险种设计不合理。目前，住房贷款险种主要为财产保险和保证保险两种，无法满足住房贷款风险防范的要求。

三、公私合营性住宅抵押保险体系的构建

（一）引入公营性住宅抵押保险体系。这种住房抵押保险实际上是一种以信用关系为标的的保险，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同而使信用关系另一方蒙受的损失提供经济赔偿，这种抵押保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能。

1、中低收入阶层的住房问题纳入了国家住房保障体系的议程中，属于国家未来重点解决住房问题的对象，与一些中等偏高收入以上阶层不同，他们更需要国家政策进行扶持与引导。

2、能促进我国住房消费信贷的发展。由于政府担保信誉高、自身抗风险能力强，通过将中低收入阶层从原有保险市场分离开，能提高银行的长期抗风险能力，提高其放贷信心，同时促进了我国担保体系的发展。

3、由于中低收入阶层购房有其特殊性，如年龄、收入、身体状况等原因，造成他们的还贷风险较大，在险种设置上与其他较高收入阶层有很大的不同，也应区别对待，而这时更具有政策性导向。

4、由于住房首付款比例、利率等限制的规定，也从一定程度上制约了中低收入阶层的购房计划，如果引入政策性扶持，有利于我国建立更加灵活、系统的房地产信贷机制。

5、有利于完善国家信用体系，并且有利于国家信用体系的完善。

6、公营性因素能保证本体系是以适当盈利为目的，同时也能取得良好的社会效益。

7、具有强有力的监管机制。除了《担保法》、《城市房地产管理法》法律文件，还有《保险法》等法律文件的约束。

8、中央财政拨款和其他资金的注入，如保险公司等，资金雄厚，相比一般的担保公司有资金优势，《保险法》规定保险公司的最低注册资本为2亿元。

（二）公私合营性保险体系主体分析。在这种机制中设计的主体主要包括：购房者、商业银行、保险公司、中介机构、银监会、保监会以及相关的政府部门，建立的公营性保险体系如图2。（图2）

1、购房者。客户群体是中低收入阶层购房者到保险公司购买抵押保险，并将房产权抵押给保险公司，开始向保险公司支付保险费。当偿债人出现还贷危机时，及时向保险公司申请延缓还贷或申请处理标的物。

2、公营性保险公司。在这个环节中，保险公司承担合同约定的有限责任。任务主要包括：申购者进行资格审查；对不同的申请人依据其收入状况、年龄、信用水平等确定其担保限额及首付款的最低额以及推荐不同的保险组合；当购房者无力偿还贷款时，或发生还贷问题时，保险公司应与房屋所有人和银行共同协商处理标的物，并支付银行贷款。

3、金融机构。金融机构在这个过程中主要是与保险公司进行沟通，并在购房者还款时代替保险公司收取保险费。

4、商业性保险公司。主要是承接一些公营性保险公司的外包业务，比如财产保险、人寿保险等，要根据购房者的实际情况，如果购房者或房产存在的风险过大，公私合营性保险公司可以推荐购房者购买其他保险。

5、其他主体。由于建立公营性保险公司涉及到很多方面，资金量很大，跨越的部门也多，所以除了上面讨论的四种主体外，还包括银监会、保监会、相应的政府监督和协调部门，例如财政部、房管局、审计部门等；此外，融资环节还涉及到企业投资，也能缓解政府资金压力以及加强外部监督力度，避免灰色操作。

四、公营性保险公司的运作机制

（一）融资机制。公营性保险公司应以适当地盈利为目的，保证它的正常运营及使其具有一定的投资价值。成立之初主要以政府拨款为主，以股份制形式筹集商业资金。注册资本金根据实际情况而定，但必须严格按照《保险法》以及《保险公司管理规定》，除了注册资本金外，还要建立风险储备基金，随着担保业务的增加和保险收入的增加，保险准备基金要相应地增加。

（二）监管机制

1、政府有关部门的监管。保险公司的初始资金主要来自中央政府部门的拨款，采用独立地封闭式资金运作，不受各级政府部门、社会团体和个人的干预。但，是要接受国家多个部门的监督，如国家审计部门、房管局等。

2、保监会的监管。中国保监会是全国商业保险的主管部门，依法对保险公司履行监管职责。在这种体系中，可由政府委托保监会对公营性保险公司进行监督管理。从公司运作角度进行监管有利于其正常运转。

（三）保险准备基金机制。根据保险风险的分类，按影响范围主要分为局部风险和总体风险。局部风险是指由于个别购房者违约行为造成的风险；而总体风险是指由于不可预见的社会、经济、自然灾害等风险引起的总体受损。根据两种不同的风险以及借鉴美国房贷保险内容，结合我国的国情将保险准备基金分为两类：总体风险准备基金和局部亏损准备基金。

总体风险准备基金建议应制定一个较长期的动态总体风险准备基金；局部亏损风险主要由两种原因造成，一是因为个人住房贷款出现拖欠；二是无力偿还债款。这种情况应在合同约定的时限和有限责任内进行，并且延期次数也应符合合同规定。

五、结语

要较好地落实住房保障制度应大力发展政策性及经营性相结合的风险担保制度，分散银行向中低收入阶层的贷放风险。由于住房置业担保和商业性保险公司在这一领域操作有其不足和局限性，所以应建立一种住宅抵押公私合营性质的保险体系。这种体系运营得当，不仅能增加财政收入以及投资利益，最关键的是解决我们住房消费信贷的薄弱环节，为中低收入群体服务，更有利于建立社会主义和谐社会。（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）