房屋拆迁中的居民自主改造模式
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居民自主改造模式是指在群众自愿和符合法律法规及城市总体规划的前提下,以改造片区房屋业主为改造主体,在属地街道办事处(镇、乡政府)、政府相关职能部门引导下,通过市场杠杆调节,多渠道、多方式吸纳资金参与改造并通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施的旧城改造模式。自主改造适用于住户改造意愿强烈、绝大多数住户同意改造的非公益性改造项目,它能充分发挥拟改造片区居民自我组织、自我管理、自我监督、自我教育的主体作用,是充分尊重民意、维护拆迁市场秩序的新型旧城改造模式。
二、居民自主改造模式的基本流程
自主改造通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施。居民议事委员会或议事小组的主要职责是:1 负责做好居民之间、居民与投资主体、居民与政府的沟通工作;2 充分征集居民意愿,确定片区自主改造方式;3 组织居民抽签确定评估机构;4 在多次征求改造住户意见的基础上制定搬迁补偿安置方案;5 代表改造住户联系投资主体,洽商改造方案与利益分配等问题;6 组织改造片区住户签订搬迁协议,督促住户搬迁;7 处理其他相关事宜。
居民自主改造可采取成立股份有限公司和单纯以房地产作价入股的方式进行。
(一)成立股份有限公司进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 议事委员会或议事小组对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
4 议事委员会或议事小组组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
5 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就是否以改造房屋的价值入股成立股份有限公司进行商议,商议确定后,就股份公司章程、人员及股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等制定具体方案。
6 议事委员会或议事小组公示成立股份有限公司的具体方案,征求改造区域住户意见。征求意见期限为1个月。在此期间,议事委员会或议事小组根据改造区域住户的主要意见和相关法律规定完善具体方案。
7 公示期届满,议事委员会或议事小组组织改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》,签订期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》达到90%以上的,签订期限再延长15日。
8 签订《成立股份有限公司责任书》期限届满后,若改造区域住户100%签订《成立股份有限公司责任书》,在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组申请成立股份有限公司。
9 股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、构筑物及附着物后向国土部门申请土地使用权主体更名。
10 股份有限公司向规划部门申请改造地块规划条件,按照相关规定进行建设。
成立股份有限公司进行改造的全部费用来自改造区域居民的募集或金融贷款。
(二)单纯以房地产作价入股进行改造,其基本流程如下:
1 改造范围内2/3以上住户签名同意改造。
2 在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。
3 在街道办事处、区房产行政管理部门等单位及居民委员会的引荐、指导、协助下,议事委员会或议事小组确定房产开发单位。
4 议事委员会或议事小组会同房产开发单位对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。
5 议事委员会或议事小组会同房产开发单位组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。
6 在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就以改造房屋的价值入股与房产开发单位进行商议,协商内容包括股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等,协商完毕后制定具体合作方案。
7 议事委员会或议事小组公示合作方案,征求改造区域住户意见,并根据住户主要意见完善具体合作方案,公示期为1个月。
8 根据具体合作方案,改造区域住户与房产开发单位签订合作开发协议,期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订合作协议达到90%以上的,签订期限再延长15日。
9 签订协议期限届满后,若改造区域住户100%签订了合作开发协议并腾空房屋,房产开发企业办理房屋产权过户手续。
10 房产开发单位到国土部门办理土地变更手续。
11 房产开发单位向规划部门申请改造地块的规划条件,并按相关规定进行建设。
单纯以房地产作价入股进行改造所需费用由房产开发单位承担。
为保障自主改造做到公开、公平、公正,可在成立居民议事委员会或议事小组的同时成立改造片区公信评议小组,由片区内人大代表、政协委员、律师、房地产评估师和具有一定公信力的居民代表组成,对自主改造过程实施全程监督。
三、居民自主改造模式存在的问题及解决办法
居民自主改造模式虽能充分调动居民改造的积极性,推动旧城改造的进程,但也存在一些问题:一是补偿安置标准不统一。一些改造项目通过增设补偿科目突破拆迁政策规定的补偿标准。二是在法律方面缺乏强制手段,收尾困难。由于居民自主改造项目属于非拆迁许可项目,不能纳入拆迁保障范围,因此,对未签改造协议的住户不能依法裁决和实施强制拆迁,如遇不愿搬迁的住户,整个改造项目收尾将异常艰难。为此,笔者认为,应将自主改造纳入拆迁管理的范筹,从以下几个方面加强对居民自主改造项目的监管。
1 居民自主改造项目的补偿安置方案应当符合现行拆迁法规政策规定,并经项目所在地房屋拆迁管理部门批准后方能在改造范围内公布并实施。
2 居民自主改造项目住户85%以上签订改造协议的,改造业主可依法申请办理房屋拆迁许可证,按照相关法律法规及政策依法实施拆迁。
3 改造业主拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物后,须向项目所在地房屋拆迁管理部门申请验收。房屋拆迁管理部门验收合格的,出具验收合格书,验收不合格的,提出整改意见。
4 改造业主持验收合格书,到国土部门依法办理土地变更手续,取得该地块国有土地使用权。