公共租赁住房保障之“杭州模式”

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2010年6月，住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保 [2010]87号），首次将公共租赁住房保障制度上升到国家战略层面，旨在解决“夹心层”住房困难、遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。杭州积极响应，建立“六房并举”的住房保障供应体系，倡导居民住房梯度消费理念， 2011年10月，出台《杭州市公共租赁住房建设管理暂行办法》（杭州政办[2011]20号），按“建管分离”原则，设立杭州市安置房建设管理中心，负责公共租赁住房建设管理工作；由杭州市租赁房建设管理中心与杭州市住房制度改革办公室合并组建杭州市住房保障办公室，负责公共租赁住房配租管理工作。制度出台和机构设立为杭州公共租赁住房建设和管理奠定了良好基础。

一、公共租赁住房筹建的“杭州模式”

根据杭州“十二五”住房保障规划，计划开工建设300万平方米以上的公共租赁住房，按照“解困优先、人才优先”和“只租不售”的原则，重点解决城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员、外来务工群体的住房困难。为加强市区公共租赁住房的建设管理，2011年11月出台《杭州市区公共租赁住房建设管理实施细则（试行）》，坚持 “全市统筹、多主体实施”、“配建与独立选址建设相结合”、“成套为主、集体宿舍为辅”的原则建设公共租赁住房。截至目前，全市已累计开工建设公共租赁住房面积372万平方米，预计到“十二五”末累计开工建设公共租赁住房面积将超过400万平方米、约8万余套，届时可解决8万余户家庭住房的困难，逐步实现全市“住有所居”宏伟目标。

（一）土地供应方式

杭州按照“增加民生用地”的布署，明确将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，并予以重点保障和优先安排。公共租赁住房建设用地供应方式主要有三种：一是在拆迁安置房项目中配建及独立选址建设的公共租赁住房，其建设用地以行政划拨方式供应；二是在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，其建设用地以招拍挂方式供应；三是企事业单位自建公共租赁住房，利用自有存量土地。

（二）房屋筹建方式

为有效筹集公共租赁住房房源，杭州实行多元化筹建方式，市本级公共租赁住房筹建方式主要有三种：一是在行政划拨地块上独立选址集中建设；二是在商品住宅出让用地中按不少于10%的比例配建；三是在商品住宅出让用地上按照10%的比例选择集中地块配建。区级公共租赁住房筹建方式主要是在外来务工人员集中的开发区、工业园区，独立选址建设。企事业单位筹建方式主要利用自身存量土地建设。截至目前，市本级独立选址集中建设项目8个、原地配建项目27 个、异地配建项目6个、人才房转公租房项目2个；区级独立选址建设18个；企事业单位自建项目3个。

（三）资金解决方式

资金是公共租赁住房建设的核心问题，也是其发展的主要瓶颈。面临巨额的建设资金问题，杭州根据自身的财政体制，采取多渠道、分层级方式解决公共租赁住房建设资金需求，资金主要来源：一是土地出让金的2%；二是公积金增值收益；三是财政预算安排；四是社会捐赠资金等。市本级独立选址建设的公共租赁住房，由市政府负责筹措建设资金；区级公共租赁住房项目，由辖区政府（管委会）负责筹措建设资金。在商品住宅出让用地中不少于10%比例配建的公共租赁住房，由土地竞得者全额承担建设资金；按商品住宅出让用地10%比例选择集中异地配建的公共租赁住房，由做地主体负责筹措建设资金；企事业单位利用自有存量土地建设的公共租赁住房，由企事业单位负责筹措建设资金。

（四）房屋装修标准

为方便住房困难群体入住公共租赁住房和房屋后续周转使用，杭州公共租赁住房室内装修根据《杭州市公共租赁住房建设技术导则（试行）》和《杭州市区公共租赁住房套内装修标准》，按照“经济、实用、简洁、环保”的原则，统一实施室内装修，现行装修基准造价为每平方米315元。

（五）配套设施标准

1.配套公共建筑设置

为解决公共租赁住房小区周边公建配套问题，杭州规定：在商品住宅等项目中配建的公共租赁住房，其配套公共建筑在对应住宅项目中予以统筹配置；独立选址建设的公共租赁住房配套公共建筑应按照不超过项目地上建筑物总建筑面积的10%比例配置；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房项目在配置的公共建筑中应设置文化活动室和符合环保、卫生等相关要求的独立餐饮服务设施等。

2.停车位设置

为合理解决公共租赁住保障对象普通机动车和非机动车停车问题，杭州规定机动车位：成套公共租赁住房应根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》要求配置机动车停车位，其中在商品住宅项目中配建的公共租赁住房按不少于0.5个/套的标准配置；其他成套公共租赁住房按照不少于0.2个/套的标准配置。集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于0.1个/间的标准配置。非机动车位设置标准，成套公共租赁住房按照不少于2个/套的标准配置；集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于2个/间的标准配置。

3.公共自行车设置

为解决公共租赁住房保障对象出行“最后1公里”的交通难问题，杭州规定：根据公共租赁住房小区周边交通设施状况，合理配置公共自行车租赁服务点。

二、公共租赁住房管理的“杭州模式”

公共租赁住房作为住房保障新的形式和发展方向，是国家“十二五”规划保障性住房建设的重中之重，将惠及千家万户。杭州保障性安居工程以“阳光分配”为生命线，以“制度创新”为发展线，以“阳光管理”为品质线，借鉴国内外城市管理保障性住房的经验，2011年10月，出台《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》（杭房局[2011]20号），旨在全面加强公共租赁住房资格准入和租后管理工作。全市公共租赁住房保障实行“一张网、一盘棋”信息化管理格局，已累计惠及住房困难家庭1.3万余户，管理公共租赁住房现房1.3万余套，有效缓解了“夹心层”的住房困难。

（一）资格准入方式

为把有限的住房保障资源进行公平分配，杭州公共租赁住房按照“属地受理、三级审核、三次公示、按季摇号、公开选房”的阳光分配原则，开展公共租赁住房申请受理、审核公示、摇号选房等工作，做到信息公开全面及时。

1.申请受理方式

为方便住房困难家庭申请公共租赁住房保障，杭州根据“属地受理、属地公示、户籍不限”的原则开展日常申请受理工作，无用人单位的申请人到户籍所在地街道（社区）提出申请；有用人单位的申请人向用人单位提出申请。经街道（社区）、用人单位初审公示后，及时将申请材料交至辖区所在地区住房保障管理部门审核。

2.资格审核方式

为提高公共租赁住房资格准入审核工作效率，确保公平准入、公平分配，杭州基于市政务信息交互平台，建立房管、民政、人社、工商、地税、公安、公积金等七部门组成的经济收合协查系统，实现数据共享方式的在线查询，将申请家庭人员缴纳社保、公积金、纳税、车辆、企业登记等情况纳入核查范围，实时全方位核查和比对，有效防止了不符合条件者侵占保障性住房资源，确保了保障资源的有效配置。对基本符合准入条件的申请家庭，住房保障管理部门按月通过新闻媒介向社会公布，接受社会各界监督和举报。

3.摇号选房方式

为确保摇号选房的公平、公正、公开，杭州公共租赁住房受理（选房）顺序、摇号程序经权威机构检测，按既定的配租原则进行，摇号选房过程在公证机构、人大代表、政协委员、申请家庭代表、行风监督员的全程监督下进行，摇号选房过程在电视媒体进行录播，摇号选房结果同步在相关新闻媒介上进行公告，通过短信平台及时将摇号结果通知申请家庭。

（二）制度创新方式

公共租赁住房作为新生的住房保障产物，需在实践中不断对相关制度进行完善和创新，以适应新时代住房保障工作的发展需要。杭州在总结前期工作经验的基础上，研究创新推出优先保障、廉转公保障、房源调整、房源调换、公积金缴租等“五大惠民制度”。

1.实施优先保障制度

为优先解决老、弱、病、残等住房保障问题， 2013年4月《杭州市公共租赁住房2013年受理公告》明确将申请家庭成员中有一至二级智力、精神、下肢、视力残疾人的，年满70周岁的；属烈士遗属的；有见义勇为人士等情形纳入优先保障对象，做到“受理优先、选房优先、配租优先”。

2.实施廉转公保障制度

为实现保障性住房之间的无缝衔接，破解“退出难”问题，2013年7月，杭州在廉租住房与公共租赁住房房源并轨管理的基础上，出台《杭州市区廉租住房保障转公共租赁住房保障操作规程》，针对原享受廉租住房实物配租保障家庭因人口、收入、财产等发生变化，不再符合廉租住房保障条件，但符合公共租赁住房城市中等偏下收入住房困难家庭准入条件的家庭，实施廉租住房保障转公共租赁住房保障制度。

3.实施房源调整制度

为最大限度地满足公共租赁住房保障家庭实际需求，优化租后房源管理模式，2013年5月，出台《关于进一步规范杭州市区公共租赁住房房源调整工作的通知（试行）》，对因结婚、生育等原因导致保障家庭人口增加或因家庭成员死亡、离异等原因导致保障家庭人口减少等情形的，按照配租原则可申请调整公共租赁住房房源户型，随机在同小区（项目）抽取房源，同小区（项目）内确无相应户型房源的，住房保障部门可酌情提供就近小区（项目）房源予以解决。

4.实施房源调换制度

为解决“职住不平衡”、“子女就学”、“老人就医”等实际问题， 2013年5月，出台《关于进一步规范杭州市本级公共租赁住房房源调换工作的通知（试行）》，在现有住房保障信息管理系统的基础上扩展建立“房源调换”信息平台，承租家庭可在有效租赁期内，按照“自愿平等、自由选择、互不经济补偿、同房屋户型”的原则进行房源调换。

5.推行公积金缴租制度

为方便承租家庭缴纳租金，杭州在提供房屋租金银行代扣、现金缴纳等传统方式的基础上，增加租金支付渠道，开通住房公积金缴交全额公共租赁住房租金制度，既减轻了承租家庭的经济负担，也提高了租金收缴工作效率。

（三）经租管理方式

公共租赁住房有别于传统的直管公房，居住人群素质不同，人员的流动性较大，传统的直管公房管理模式难以适应。杭州总结经验、吸取教训、研究创新，公共租赁住房实行“信息化、智能化、社会化”的管理方式，建立“房管、社区、物业”等多部门的联动管理机制，科学引入租赁合同公证管理制度，实施三级门禁智能化管理、强化退出周转机制，创建了“齐抓共管、安居乐业”的公共租赁住房全新租后管理模式。

1.建立多部门联动管理机制

为实时掌握租赁动态、提供优质租赁服务、及时化解租赁矛盾，充分发挥社区、物业在保障性住房日常管理中的作用，杭州建立房管、社区、物业等部门的联动管理机制，各司其职、密切合作、信息共享。同时，积极引入共青团、妇联、残联、老龄事业发展机构、行业协会、公益基金等社会团体、公益组织参与住房保障管理服务工作，为广大承租人提供包括就业、教育、医疗、文化、特殊关怀等其他基本生活服务，丰富了住房保障内涵，提高了住房保障满意度，创建了住房保障和谐小区。

2.引入合同公证管理制度

为增强公共租赁住房租赁合同的履约效力，维护租赁各方合法权益，提高租金收缴率，破解“退出难”问题，2011年，杭州科学引入租赁合同公证机制，对低收入家庭、大学毕业生和创业人员分别实施免收或减半收取公证费的优惠政策。引入合同公证管理制以来，租后管理成效明显。

3.实施三级门禁智化能管理系统

为加强公共租赁住房小区服务，提高租金收缴水平，实施“退出难”问题，杭州创新推出公共租赁住房三级门禁（单元门、电梯、入户门）智能化管理系统，全面优化了日常经租管理服务体系，提高了公共租赁住房经租管理效率，破解“退出难”问题。

三、探索发展公共租赁住房建管“杭州模式”

1.探索公共租赁住房“货币补贴”制度

目前，杭州公共租赁住房以住房供给领域为主，研究逐步与住房消费领域并行，后续或将推出公共租赁住房“货币补贴”制度，一是可缓解地方政府短期筹建公共租赁住房用地、资金困难；二是能及时解决困难家庭“住房难”和“职住不平衡”问题；三是可进一步发展房屋租赁市场、盘活存量住房。

2.探索公共租赁住房“配建变现”制度

为方便公共租赁住房后续经租管理工作，研究在商品住宅出让用地中总配建面积较小的或地段较好且租金水平较高的配建项目拟按市场价变现，专款用于购建公共租赁住房和发放公共租赁住房“货币补贴”。

3.探索公共租赁住房“房源收储”制度

为多渠道解决“职住不平衡”、缓解建设资金的财政压力、有效增加房源供给等问题，研究参照“房屋银行”的管理模式，收储社会空置住房，作为公共租赁住房租赁给保障家庭，既减少房屋空置率，充分发挥现有资源的作用，又能高效解决“夹心层”住房困难。