大中型外资商业项目驻场估算师的必要性探讨

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摘要： 文章根据上海陆家嘴金融中心区（二期）瑞明项目驻场估算师情况，分析内、外资商业项目项目管理不同，罗列出驻场估算师能提供优质专业服务三个方面，最后提及不同施工阶段派驻估算师人数要求。

Abstract： According to the field's quantity surveyors in Ruiming project， analysis the different of project management in foreign commercial project. To set out three aspects that quantity surveyors can provide high quality professional service in the field. At last， mentioned to the number of quantity surveyors in different phases.

关键词： 外资商业项目；驻场估算师；项目管理部模式

Key words： foreign commercial projects；field's quantity surveyors；mode of project management department

中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）09-0052-03

0 引言

我国改革开放以来，港台地区及东南亚国家房地产开发商（如和记黄埔、新鸿基、瑞安及凯德等）相继在国内北京、上海及广州等大城市投资写字楼、酒店等商业项目，投资数亿乃至几十亿的大、中型外资项目。这些外资开发商大多数采用FIDIC合同条件的工程师管理模式项目管理，由工程师实现工程建设过程中的质量、进度及造价的全面项目管理，其中造价管理基本上都由建设单位委托专业的估算师（国外称Quantity Survey）负责全过程造价控制，等同于国内的造价工程师。结合工程师管理模式，估算师驻场配合工程师进行施工期间的造价控制是非常必要。本人结合从事上海陆家嘴金融中心区（二期）瑞明项目4年多的驻场工作的体会，就大中型外资商业项目驻场估算师的必要性进行探讨。

1 上海陆家嘴金融中心区（二期）瑞明项目概况

上海陆家嘴金融中心区（二期）是陆家嘴一期完成450万平方米规划任务后新增的90万平方米项目。由中国船舶工业集团与香港中信泰富集团合资开发的位于陆家嘴金融中心区的大型综合性商业地产项目。其中瑞明项目为一期开发，地块编号为2E2-1、2E2-2、2E2-5，集办

公、酒店、购物和娱乐等多功能于一体。本项目建设期从2007年1月开工，整个建设周期约5年半时间，完成的建筑面积约40多万平方米。上海陆家嘴金融中心区（二期）瑞明项目投资规模如表1所示。

2 建立技术与造价管理并重的项目管理组织结构

国内企业即内资建设投资项目其工程管理多数采用筹建处模式（见图1），较侧重于技术施工方面的管理，忽视商务方面管理，往往随意性的发出很多承包人借此提出索赔的工程指令。在瑞明项目中，采用国际通用的FIDIC合同条件，工程师是由建设单位项目管理部门、及建设单位聘请各专业顾问组成团队，是整个项目管理的领导者和组织者（见图2），在工程师发出工程指令之前听取技术方面的意见也要求得到合约方面的意见。另一方面，很多工程变更需要估算师及时提供估算意见，如驻场对于技术上的疑问，第一时间可与驻场设计顾问当面沟通解决，避免理解在传递过程中偏差；专业职能细化导致施工阶段质量、进度及造价管理三方面人员配合工程师进行管理。

3 驻场估算师提供高效优质专业服务

3.1 及时动态的反应造价变化 派驻估算师，能保证专职人员跟踪服务。瑞明项目仅2E2-2地块办公楼项目我们在此期间配合建设单位审阅工地指示近2800个，其中涉及费用的设计变更各类各专业估算近500个。设计变更之多故估算师从工程开工后，就需着手对施工期间的造价进行动态跟踪控制。其别是对变更签证、中期付款以及竣工决算管理具有及时跟踪的特征。如对工程变更账，承包人收到工程师工程指令后及时申报给估算师审核。已完成的变更账将在每月的中期付款中得到兑现。账目亦将在估算师提供的每月或每季的财务报表中得到反映，使建设单位对工程的投资增减做到心中有数。（见图3）在工程施工过程中，估算师严格按照合同规定的支付时间、支付范围、支付方法、支付程序进行工程款的支付（见图4）。认真核对已完工程进度，不但要控制出现超付工程进度款现象而造成占用建设单位资金，降低投资效益，甚至出现坏帐损失，也要控制工程款支付不足或拖欠，影响工程进度和质量，影响施工企业的效益。

3.2 严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破

在2E2-1地块总承包合同中因前期招标阶段招标图纸深度不够，有部分建筑材料品牌、型号、产地等技术规格不明，按暂定供应单价计入，例如面砖，在合同中暂定供应单价为150元/m2，本意是要求承包人以150元/m2为控制限额单价，而承包商先行提供某种品牌的面砖给项目管理部审批材料，并满足建设单位的使用，同时项目管理部将承包人提供该品牌的资料提供给驻场估算师估算，估算师经过询价发现该材料供应价为250元/m2，远远超过控制限额单价，并将该意见反馈给项目管理部，再次要求承包人按暂定供应单价为150元/m2为价格参考寻找满足技术要求的材料，最终承包人找到一种120元/m2材料，大大的节省了费用。驻场估算师严格控制工程变更，对设计、建设单位以及承包商提出的每一项工程变更，都须进行经济核算，在保证变更目的的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料，进行技术经济分析比较，计算出投资额的变化幅度，并向建设单位提出是否需要变更的参考意见，防止承包商“杀死猪再讲价”，因为如果待工程变更付诸实施再去核实计量，现场已面目全非，事后核量不准确。只有规范工程变更操作，实行事前把关，主动监控，工程变更的投资才能得到有效控制。对于主要材料的价格进行控制也是投资控制重点。在项目实施过程中应要求承包人对无价主材或暂定价主材先报价后采购或通过招标比价工作，经建设单位批准认可后方可采购。

3.3 规范承包人变更材料的完整性 驻场估算师可在过程中审查承包人申报的报价资料是否齐全（见表2），等工程竣工后，往往当时具体经办人员很难找到。另外，所有的建设单位的确认资料直接交给驻场估算师能避免资料传递过程中缺失，如承包人申报资料缺失，可第一时间告之。驻场估算师在现场与承包人相关的商务人员直接对账，提高效率。部分承包商往往利用建设单位和监理人员对费用组成不了解，在做签证时，故意不注明要签证的用途和原因，利用竣工结算审核人员不了解现场情况而多估冒算。有些承包商在变更事件发生后故意不办理相关签证，而是到竣工结算时才一股脑兜出来，大部分连签证日期都没有，以至于变成一笔糊涂帐，没有办法核实当初事件发生的具体细节，使事后审核相当困难。估算师驻场能及时督促承包人按合同文件有关规定对变更的程序和时间要求去执行，对承包商故意延误提出的签证可以不予受理。规范施工签证单的格式和内容要求，建设单位和监理单位不能在签证单上笼统签上“情况属实”，建议建设单位搞清楚为何变更、谁主张变更、应由谁承担变更费用等重要信息作出分析和说明，以免竣工结算审核时引起纠纷。

4 根据工程施工不同的阶段派驻场估算师数量

在瑞明项目实施过程中，在试桩阶段，办公楼项目和酒店项目同时开工，后因项目开发的阶段性进度要求，办公楼总包率先启动，酒店延后半年时间进场施工，最后办公楼先竣工，酒店项目后竣工，按不同的施工阶段驻场估算师工作量也不同，保证人力资源合理利用，根据瑞明项目特点现将人员安排如表3所示。

5 结束语

近几年来，随着工程项目管理的发展，建设项目全过程造价控制的概念也越来越成熟，每一个阶段和环节都离不开费用的控制、都离不开估算师的专业知识。虽然工程实施阶段的造价控制影响总投资的比例不大（表4），但对于大中型外资商业项目从决策到竣工交付都有一个较长的建设期，工程实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多，对建设项目全过程造价管理来说也是最难最复杂的阶段，其中的难点就是工程变更和工程索赔。根据本人4年多驻场体会，对于大中型项目因投资额大，施工阶段对投资影响15%比例所占的金额也很大，建设单位应依托估算师的专业知识和实践经验对施工现场实施全过程监督管理，控制投资，提高投资效益是非常有必要的。

参考文献：

[1]王文绎，张爱华.浅谈造价工程师跟踪施工现场的作用[J].黑龙江科技信息.

[2]赖明.浅谈造价工程师在工程实施阶段的作用[J].广东科技，2006，7.

[3]宓浩祺.造价工程师在工程实施过程中的地位和作用[J].建筑经济，2004，7.