浅析拆迁安置协议中的优先权制度

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【摘要】安置协议属于双务合同，被拆迁人的优先权是一种特殊的债权，突破了债权平等以及物权优先于债权等规则，优先权的创设是具有保障被拆迁人基本居住条件的宪法以及物权法的基础。

【关键词】安置协议；优先权；准物权

一、引言

原告李某原有一处平房，该房由被告广州市天河区上社联建办公室动迁，在动迁时双方签订了协议书一份，协议书约定待新楼竣工后在原位置底层给李某安置。后新楼竣工后原位置底层已由被告卖给了案外人胡某，胡某于2002年6月已办理了房屋产权证。

本案的争议焦点在于安置协议的优先权的效力如何，其是否能够对抗物权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支拧”。该条规定了被拆迁人对于拆迁补偿安置协议中约定的特定安置房具有优先取得权。此规定不仅打破了“债权平等”、债权不分先后“的传统民法原则，还可能会产生“债权物权化”的效果。因此，在学界产生了广泛的争议。笔者试对安置协议的优先权性质效力分析，并对优先权的创设正当性进行论证。

二、安置协议的优先权效力

(一)安置协议的性质

拆迁补偿安置协议可采取货币补偿形式和产权调换形式，笔者认为拆迁补偿安置协议不能等同于买卖合同，而是一种特种领域的补偿性质的合同。根据《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。征收决定生效时被拆迁人的房屋所有权已经消灭。因此，货币补偿形式的安置协议不具有转移房屋所有权的内容，产权调换形式的安置协议，安置房并不是原房屋的对价。安置协议仅仅是具有补偿性质的协议，被拆迁人通过产权调换而获得的房屋是行使补偿权的表现。

产权调换形式的安置补偿协议是一种双务合同，拆迁人的义务是按照协议提供被拆迁人安置房，被拆迁人的义务是定时迁出被拆迁的房屋。

(二)安置协议的优先权的效力

安置协议中被拆迁人对特定安置房的优先权是一种特殊的债权，拆迁人与善意第三人签订买卖合同，将特定安置房另行卖于第三人，使善意第三人同时取得该安置房的债权。而此时并不能适用“债权平等’的原则，因为安置协议而产生的债权是具有优先效力，可以排除善意第三人享有的债权。

安置协议中的优先权对抗物权的效力是争议的焦点。根据司法解释的规定，在赋予被拆迁人优先权的同时，还赋予了他选择权，即被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持，被拆迁人也可以选择解除拆迁安置协议并索赔。按照司法解释第8条规定，向房地产开发企业请求退还已付购房款、索赔损失、并可请求其支付惩罚性增赔。则善意第三人可以取得该安置房的所有权。但若被拆迁人主张优先权，由于我国物权法对不动产变动“登记生效”主义有“但书”规定，即法律另有规定的除外，所以此时被拆迁人所享有的优先权，作为一种特殊债权，具有准物权的性质，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权，故被拆迁人可以取得安置房的所有权。

三、安置协议的优先权的正当性

安置协议所赋予被拆迁人的优先权引起了学者的广泛关注，认为其违背了传统民法的原则，不利于善意第三人的保护。但笔者认为安置协议的优先权具有正当性。

(一)安置协议优先权的宪法性依据

根据我国宪法规定公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。因此，产权调换形式的安置协议具有维护社会公平与稳定，保障被拆迁人基本居住条件的宪法。因此，当被拆迁人与善意第一个利益发生冲突时，立法选择优先保护被拆迁人，这样更有利于维护基本人权和社会稳定。

(二)安置协议的优先权的物权法依据

有学者认为安置协议优先权违反了物权法定主义和公示公信原则，对物权法是严重的挑战，对交易安全构成重大威胁。笔者认为司法解释之所以规定安置协议的优先权效力是有物权法依据。

1、从物权法定主义原则分析

安置协议的优先权只是一种特殊的债权，是物权优先效力例外，即通常物权优先与债权，但作为例外，法律为保护某类群体的特殊利益，可以规定某种债权优先于物权。我国《合同法》规定的建筑工程承包人优先权、承租人优先权都属于这种例外。安置协议所赋予的被拆迁人优先权也属于这一类型。

但是否能够通过司法解释而非法律的方式赋予优先权这种特殊债权有准物权的性质，并能够对抗物权，我认为是值得商榷的。

2、从物权公示、公信原则

公示公信原则本来就没有绝对化的效力，被拆迁人优先权制度的确会影响物权登记的效力和社会公众对公示登记的信赖，进而对交易安全构成威胁。但这却不能成为否定被拆迁人优先权的理由。事实上，随着现代民法的产生和发展，个人本位逐步让位于社会本位。法律对个体权利的保护不断受到基本人权、公共利益等公共政策的影响，并暂时置交易安全于不顾。此外，预告登记制度能解决安置协议优先权公示的问题。