南宁市房地产价格的构成影响分析

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【摘要】房价的构成从会计角度看由土地购置费、各项开发费用、税费和利润加成等构成，所有影响这些构成的因素都会影响房价。本文首先用全国数据对我国房地产价格构成的影响因素进行描述性分析，实证部分，本文以2002至2014年南宁市的房地产价格为研究对象，运用OLS模型进行数据分析。结果表明，宏观经济形势、房价的刚性和房地产供求状况是影响房价的重要因素。

【关键词】房价 影响因素 OLS模型

一、引言

“房”在中国的社会文化里是十分重要的，中国人的传统思想中房子是家的象征，所以“能买房绝不租房”仍然是主流。在经济方面，房地产业是财政收入的一大来源、国民经济的重要支柱，并直接影响人民生活水平，又由于它和金融业有着深层而复杂的联系，它的发展也直接关系到金融业生存状态。在1998年我国实行了城镇住房制度改革，将福利分房制度逐步改变为商品房制度。在这个过程中，我国的房地产市场快速发展并逐渐完善，其发展轨迹具有中国特色。最突出的一点即房价的飞速上涨，多年来上涨的幅度远超同期的总体物价水平和购买力水平，这样的上涨是不尽合理的，背后有着多方面的因素，如土地财政、招拍挂制度、利率管制、信贷扩张、供求失衡等等。房价成为了市场供给双方最关心的问题，近年来，政府为了促进房地产市场的健康可持续发展，采用了一系列调控房价的措施。理顺房价的构成进而分析影响房价的主要因素，以期透过现象看到深层次的动因，是本文写作的主要目的。

本文其他部分结构如下：第二部分为全国房价的描述性分析；第三部分是理论模型的阐述；第四部分报告实证分析结果；第五部分给出结论。

二、描述性分析

（一）房地产市场景气程度分析

从图1来看：1998年我国开始逐步实行商品房制度，处在改革的初期，一直到2000年，景气指数都十分温和；2000年开始到2004年房地产市场的景气程度显著上升并在较高位置波动，是因为当时的改革基本完成并为市场所接受，市场反应热烈，交易量和房价均放量上升；2005、2006年由于政府的宏观调控政策，房价的涨势稍稍回落，但在2007年一波买房热潮的兴起，景气指数又出现了攀升；2008年上半年房屋的销售和房价均呈现出火热态势，但在下半年受到以美国次贷危机为主的国际经济环境恶化的影响，景气指数由2007年的103.9急速下滑至2009年的98.6；之后我国政府推出的四万亿救市计划，使得资金面十分宽松，大量资金支持房地产市场的发展，2010年景气指数又迅速回到了104.4的高位；由于相当长一段时间房地产市场过快、过热的发展，严重影响到经济金融体系的健康和人民生活水平的提高，政府出台了一系列文件调控房地产市场，打压房价，所以2011至2014年的房地产市场景气程度都不算高。随着《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起实施，可以预期未来几年房地产市场景气程度仍将低位徘徊。

总的来说，房地产市场的景气与否与国际国内经济形势，尤其是与国内政策紧密挂钩，反应十分显著并且滞后效应不强。

（二）房价构成分析

房价的构成可以从成本和利润的角度剖析。由于激烈的市场竞争，房地产商的利润率是趋同的，所以我们可以仅考虑成本。成本中包含的各项税费虽然也是通过房价转嫁给消费者的，但是这些税费是由政府定义并征收的，能被人为节约的部分并不明显，所以也先不考虑。房屋造价的等式：

单位面积房屋造价=单位面积土地购置费+单位面积土地开发投资（几通一平费用）+单位面积房屋竣工价值

由于许多学者对土地财政、地价这方面因素对房价的影响都进行过深入并且成熟的探讨，已经证实了它们之间的强相关性，本文就不在此赘述。表2列出了1997年至2014年全国的土地购置均价和商品房销售均价的年度数据，并依此计算出了地价房价比，考察土地价格在房价中占比的变化。可以看出，除个别年份外，地价房价比呈现出大幅上升趋势，说明土地获得价格上涨的速度比房价上涨的速度要快，房地产商的利润区间被逐年压缩。特别是2006年至2014年间，地价房价比呈现逐年跨越式上升，这主要是由于招、拍、挂规定的实施使得土地成为一种储备资产、稀缺资源，所以房地产开发商拿地价格迅速攀升。

此外，房屋建设费用也是成本的重要构成。人工、原材料价格的上涨会导致房价的变化。图2直观的表现出2002年至2014年间房地产开发投资额中各项目占比的变化情况，我们可以发现，各项费用占比基本稳定，建筑、安全工程费用占比略有上升，主要是由于前面提到的国内国际普遍的劳动力价格和原材料价格的上涨导致的。我们还可以发现，建筑、安装工程费用占据大部分比重，其他费用占比重也不小，即政府的各项税费、项目的资金成本也是房屋建设的成本主要构成。表格2则具体列出了2012～2014年间各项目的年度数据和比重，可以看到，安装工程费用比重逐年上升，建筑工程费用比重在一个小的范围内波动，其他费用比重是趋于下降的。

（三）资金来源分析

房地产是资本密集型行业，一个大型的房地产项目动辄要占用上百亿资金，且囿于该行业投资期长、回收期长的特点，通常需要多个资金来源的支持。我国的金融水平并不发达，政策约束较多，所以绝大多数房地产企业通过贷款的方式来获取资金。贷款来源有民间借贷和银行贷款，图3标出了1997年至2014年房地产开发企业国内贷款（银行）占资金总来源的百分比变化情况，可以看出，通过银行渠道获取的资金平均在24%到15%的区间内波动，除去某些年份，整体来讲房地产商对银行的依赖略有下降，这是因为：第一，之前房地产行业大多都是国有企业，与国有银行合作密切，后来民营企业不断进入房地产业并占据了主要地位；第二，金融市场不断完善，融资渠道有所增加也起到了一定作用。

研究利率对房价的影响是从资金来源入手的。虽然平均来说银行贷款只占房地产商资金来源的20%左右，但无论对于民间借贷还是发行债券获取资金，银行利率都是资金成本的重要参考。所以本文随后实证部分选取银行3～5年期利率作为资金成本的衡量。