谁在阻击“金九银十”?

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在北京地产市场上，曾一度把“房展会”、“金九银十”等特殊活动和季节作为楼市的晴雨表，而摆在人们眼前的一个不争的事实是，昔日“房展会”风光不在。如9月9日刚结束的秋季房展会，北京一手房、二手房和外地房源“三分天下”，会场基本不见万科、富力、合生等知名企业的身影。

同样，“金九银十”历来是楼市的销售旺季，不仅开发商们会大张旗鼓早早拟定出一系列优惠促销计划，连购房者也会不约而同地将买房时机放在这两个月。但是，近日记者采访的众多业内人士均认为，今年的9月、10月份市场表现将是平稳发展，项目供应不会出现以往的井喷现象，“金九银十”的成色已显不足。北京思源房地产经纪总公司董事长兼总经理陶红兵认为，在今年年底，政府可能还会出台一些政策调控房地产市场，因此，9月至11月份市场仍将平稳发展，12月份以后市场或将出现变化。

而作为传统的销售旺季，“金九银十”不会无故爽约，这种减弱趋势是否折射出了楼市的变化呢?本期“楼市论坛”邀请了北京思源房地产经纪总公司董事长兼总经理陶红兵、北京联合大学燕京房地产研究所所长尹卫红、北京世联房地产顾问有限公司总经理林蔚、北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱、香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙、家春秋置业投资顾问公司总经理黄岚、伟业北京公司营销策划部总监戴嘉宁对此进行探讨。

“金九银十”为什么会爽约?

贾卧龙：房产市场重新进入观望发展状态

首先，国家频繁出台宏观调控政策，包括金融、土地等各方面政策的出台对房地产市场产生了不小的影响。各地“地王”的频繁出现，使得房地产市场进入地产寡头时代，市场逐渐被有实力的开发商控制。而开发商为了追逐更大化的利润，开始捂盘惜售，供应量不断下降。如果在以往市场基础之上继续发展，今年的“金九银十”现象还是很有可能显现的，因为部分刚性需求已观望了很长时间。但是5、6月份政策的集中出台，7、8月份的持续调控，包括中央“补丁”政策及地方“细则”的落实，使新一波的增长势头被遏制，房产市场重新进入观望发展的状态。

其次，房地产行业格局正在转变。随着24号文的公布，国家宏观调控传达出中央对房地产行业调控方向的明显转变，这将对房地产行业格局产生巨大影响。从鼓励住宅消费，倡导住宅商品化、市场化到注重国家住房保障体系、构建和谐社会，中央政府对房地产行业的态度正在发生着转变。随着住房保障体系的不断加强，普通商品房建设、销售必定受到影响，“金九银十”的成色自然会逊色很多。

再次，购房者心里预期发生改变使观望气氛愈加浓厚。随着国家对税费征管力度的加强和个人贷款的控制，“70％・90m2”等政策让人们看到了希望，以及即将扩大的廉租房惠及面和大力发展租赁市场，使一部分中低收入者降低了买房的意愿，这就在很大程度上削弱了购房大军的力量。

林蔚：开发商根据自己的财务状况决定销售期

“金九银十”实际上首先是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份秋高气爽，开发商乐于在该季节推盘，供应增加，购房者的需求得到满足，因此会有“金”“银”现象。但目前市场上的项目，普遍开盘即售馨，因此因季节因素热销的“金九银十”对开发商已经没有多大意义。开发商首先会基于对市场的认识，如刚出台的24号文，9月份出台的土地供应计划等政策，以及银根紧缩的不断深入，对市场和公司的财务状况做出判断，根据公司的现金流情况安排项目的销售进度。

供应量的下降也是导致“金九银十”弱化的原因之一。对一级土地开发的控制，开发商贷款审批严格，金融门槛提高，银根紧缩，“国六条”及其细则的要求，90平方米以下的中小户型的住宅应占70％，所有不能做到70％的户型90平方米以下的项目即使拿到规划许可，只要没有拿到施工许可就要调整规划。开发商不得不调整销售政策，延缓项目入市的时间。而据官方统计，这样的“历史遗留”项目共607个，总建筑面积2000万平方米，而其中通过招拍挂方式出让的项目达到120多个，按照住宅项目所占比例达到70％计算，至少有90个左右的项目因此而被迫推迟开发建设进度，这还不包括那些属于已过关的旧项目的后期。

戴嘉宁：三因素决定“金九银十”平稳发展

今年总的销售量在下降，主要取决于三个因素：首先是供给量减少，最基本的是土地供应减少，特别是市区的土地供应已经是奇货可居；拆迁成本的增加，开发商拿地成本增加，使得开发商放出土地的成本增加，减缓了土地开发的速度；目前开发商的营销手段已经越来越成熟，在之前供大于求的市场背景下，开发商会尽快安排项目施工，之后又急于拿销售证，而目前在市场供不应求的情形下，按照目前房价的上涨速度，如果开发商延迟一月销售房屋，房价上涨带来的销售额的增长数远远大于其财务成本增加的部分，对于那些短期内资金压力不大的开发商来讲，肯定是能拖一月是一月，捂盘让其获利颇多，尝到了甜头的结果就是变本加厉采取惜售措施。

其次是价格和需求因素。今年以来北京的房价每个月都保持高位涨幅，居民的购房能力决定了楼市旺季能否产生，而刹不住车的高房价已成为他们“不能承受之重”，部分有实际住房需求的中低收入人群被挡在了购房大军的门外。另外股市的持续红火，吸引了一部分投资者的投资热情从楼市转向股市，投资需求量减少。买方一旦萎缩，导致成交量下滑。

尹卫红：观望因素使得需求减少

从微观上看，是由住房的区域结构供应失衡所致。9月刚结束的房展会上，燕郊区域的房子成了房展会的主角，实际情况也是如此，城区和近郊的供应都在减少，而人们的需求普遍都在这两个区域，区域的结构性失衡造成了购房者的持币观望。其次是限价商品房、经济适用房等保障性住房地块的公布，让很多购房人怀着“等一等、看一看”的观望心态，使一部分购房人放慢了购房的脚步。

从宏观层面看，主要是因为2005年、2006年的宏观调控措施针对日益上涨的楼市持续刹车。如土地招拍挂、“70％・90m2”政策、“国六条”、“国十五条”、限制境外人士买房、二手房交易征收个税、新的计税标准实施、增加二手楼买卖个税、打击炫富广告、加息等，开发商通过对政策解读、对形势进行透彻认知后，采取对项目进行重新规划的措施来应对政策，从而延长了项目入市时间，导致了从去年开始的供应量下降。

另外近期股市上涨对于楼市的冲击较大，部分住房需求并不急迫的购房人暂时放缓购房计划，转而将资金投入股市，分流了部分本该进入楼市的资金，促成楼市的交易量下降。

张坤昱：“金九银十”是相对弱化

相比前些年的“金九银十”，市场表现出了相对弱化。现象产生的根本原因在于市场的供不应求。

在以前项目的供给量多，基本保持一天半便有一个项目开盘的速度，买房人的选择余地大，开发商谁都不敢涨价，品质好的楼盘担心销售不佳。因此，开发商寄希望在9月、10月份有好的交易，且根据人们在气候条件好的季节买房的心理，在此季节推出更多的房屋，由此形成传统的“金九银十”概念。如今市场供需严重失衡，三天开盘一个项目都很难。我们看到的都是―――项目还没有开盘就认购踊跃，后开的楼座拼命的涨价，开盘当天购房人连夜排队，卖房的又在组织摇号选房……那些担心买不到房子的人则挖掘各种门路提前定房。楼市几乎每天都可以用“金九银十”来形容，因此尽管今年的成交量低于2006年，但市场供应低，项目销售率普遍较高。因此当9月、10月份到来时，反而相对弱化了“金九银十”现象。

陶红兵：供求关系失衡的结果

“金九银十”形成的原因主要有以下几点：一是工程因素，多数房地产项目会因为冬季施工的不利影响，在春季进入主施工期，在9月、10月份项目会陆续进入主体呈现或封顶阶段，工程形象好，有利销售；二是季节因素。天气不冷不热，有利于出行看房买房，且一般到该时间段，一年的收入基本也能预见，可以做购房计划；三是项目供应井喷，购房者选择余地大，往往能有更多机会选到合适的房子。因此这两个月不管是供应量还是成交量，在一年中的表现都很突出。实际上这是因为某些因素形成的消费习惯，而不是市场规律。

“金九银十”变化也和上述因素发生变化有关，如施工技术的进步影响施工周期，既而影响项目供应周期；宏观调控导致相当数量项目的供应时间延期，在今年形成供应量减少的局面；土地连年供应不足，市区好地段供应日益稀缺，加剧了供求关系变化。同时购房者的心态发生了变化，对政策调控降低房价失去信心，进一步追涨。加上诸如股市高涨带来的财富再投资等因素，买房人并不如以前那样过多地考虑季节因素；开发商在快速上涨的市场行情下也不急于加大供应。种种因素造成市场在所谓淡季也处于供不应求，项目开盘即热销，而旺季也没有往常的供应量激增的情况，旺季与淡季之间的差距逐渐缩小。

买房人对“金九银十”的观念变化

戴嘉宁：购房者出现了恐慌性购买

“金九银十”首先是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份秋高气爽，按照人的消费心理，在花钱方面、投资方面心情有所冲动。其次项目供应充足，在供大于求的情况下，开发商会采取多种营销手段，唯恐房子卖不出去，“金九银十”便作为开发商营销手段的一种，选择在这个季节集中开盘，市场从供应量和成交量上，表现在全年中都是最高的。这就是一个“金九银十”的现象。“金九银十”一是说明消费习惯，另外也表达了房地产开发行业对这两个月寄予的厚望。

但是随着这两年项目供应的逐渐减少，市场供不应求局面出现，几个人争抢购买一套房子的现象不计其数，购房者形成了担心买不到房子的恐慌心理，于是季节因素在购房者心目中的位置已经变得微乎其微。

黄岚：购房者追涨心理涌现

楼市和股市是互动平台。从目前大宏观背景看，股市不断上涨，股市投资者的信心十足，整个中国进入投资时代，投资意识空前高涨。其次有关数据显示，中国通货膨胀压力加大，央行不断加息抑制通货膨胀，人民币升值预期影响以及汇率等问题，将使大量的外来资金继续流入中国，而股市上涨空间仍然很大，在股市获利的资金肯定会流入楼市，楼市市场火暴。

“金九银十”的出现是整个房地产市场销售不均衡的表现，楼市的淡季和旺季很明显。之前购房者只把房子作为居住的功能，因此楼市需求比较稳定。而近两年供应量逐渐减少，需求不断增加，如置业需求从一个城市向多个城市扩大，投资者持续性购买增加了需求。而且物价、房价不断上涨，消费者对楼市的持续上涨预期有良好把握，与对待听到方便面价格要涨的心理一样，购房者的追涨心理涌现：越早买越便宜，越早买投资收益更大，同时追涨心理又造成新一轮的恐慌性购房。因此，买房人只要有足够的资金便会尽快出手买房，而不会过多的考虑是否在哪一月份，“金九银十”现象越来越弱化。

之后的11、12月份不管是在供应和成交上的表现，应该不会逊色于9、10月份。如果9、10月份股市突破6000点，将会有大部分股市资金流向楼市。而淡季不淡、旺季不旺的市场表现能维持多久，主要看股市的上涨幅度和持续时间，如果股市表现良好楼市也会表现佳，反之亦然。

尹卫红：市场趋于理性的表现

“淡季不淡，旺季不旺”说明了市场正在逐渐走向理性。因为“金九银十”固然与房地产本身的施工周期有联系，但从其起源看，更多是作为开发商的营销推广期而存在，有炒作的味道。如今开发商、购房者都会根据市场情况和本身的资金状况，来制定适宜自己的推广策略和购房脚步，而不是选择“金九银十”这样一个特殊的时间概念，因此说市场已经变得越来越成熟。

贾卧龙：楼市“金九银十”难再现，为市场敲警钟

“金九银十”之所以成为历年来的销售旺季，和季节因素以及人们的消费习惯有很大的关系，上市的楼盘数量以及质量都较平常有很大的提升。

但是从今年的情况来看，楼市“金九银十”难再现，一定程度上为中国房地产市场敲响了警钟，也再一次表明房产市场走势已偏离了应有的发展轨道。但“金九银十”虽然旺季不旺并不能完全否认它的存在，毕竟这个在市场多年磨练下形成的黄金时节终究有其存在的价值，虽然如今它的成色不足，但开发商和购房者依然要认识到此时的市场潜力是巨大而无形的，不论是投资还是自住都应谨慎行事。

可见，楼市所谓的平稳发展并不是市场走向成熟的结果，而是在很多因素的影响下出现的短暂“休克”，加之持续暴涨的地价房价的影响，“金九银十”已无法对长期处于亢奋状态的中国楼市产生巨大的刺激和拉动。