论限价房的产权问题

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摘要：以限价房政策的产生背景为起点，介绍了限价房的内涵及其在住房体系中的地位，引出了限价房的产权问题，并与经济适用房、廉租房做了比较，最后提出了限价房产权问题的解决思路。

关键词：限价房；经济适用房；保障性住房；产权

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-02

一、引言

自国家实行住房市场商品化改革以来，我国的房地产业得到了高速发展，但同时房价亦飞速上涨，普通老百姓“望房兴叹”现象日益突出，针对高房价形势下人们的住房问题，政府在2006年重拳推出了限价房政策，旨在打击高房价，解决中等收入家庭的住房问题。在目前保障性住房供给不足的现状下推出限价房政策，对弱势群体的基本住房权利具有一定的保护意义，但是限价房的产权问题需要引起我们足够的重视，否则会引发许多社会隐患问题。

二、限价房概述

1.限价房的含义

限价房政策最早是在2006年5月24日，由建设部、发展改革委等九个部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即九部委“第六条”）中明确提出的。限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格限套型（面积）的商品房。[1]

限价房是一种特殊的商品房，它与普通商品房的不同在于限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋的出售价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控，旨在限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难。限价房是政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的一种手段，限价房的销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定，对于限价房的产权问题，各地一般都规定限价房自购房合同备案5年后方可上市交易，对于限价房产权的权能并无具体规定。

2.限价房在住房体系中的定位

限价房是政府为限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难而采取的一种临时性举措，限价房自推出以来就引来各方面的争议，这是因为人们对限价房在住房体系中的定位问题认识不清。

住房需求是人们的基本生存需求，高收入的人群需要住宅，中低收入的人群同样也有相应的住房要求，当然这种需求的满足与个人的收入息息相关。而近几年我国房地产市场供应结构出现扭曲，商品房价格居高不下，保障性住房又供应不足，中等收入和低收入的人群的住房需求不能获得有效满足，当普通民众无力解决住房问题时，就需要政府对这一问题有所作为，对住房市场实行干预，使其获得住房以满足基本生存需要，限价房由此应运而生。由此我们不难看出限价房具有保障性住房的性质。而这种保障性可以从限价房价格的形成层面、严格的申购对象、产权流转限制、严格的申请公示程序等方面体现出来。

同时，我们不能否认的是限价房是一种特殊的商品房，与同为保障性住房的廉租房、经济适用房等具有明显的不同，廉租房只租不售，租房人没有产权可言，不能在房地产市场上流转，经济适用房是列入国家计划，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，5年内不可转让，5年后，政府可优先回购，经适房是业主并未拥有完整所有权的住房。虽然限价房的价格与开发商利润都受到政府作用的影响而受到限制，但其价格中也包含开发成本、税金和利润，房地产开发企业可以收回投资，而且还会有一定的利润。它由房地产开发企业开发和经营，并在房地产市场上进行商品住房交易。限价房的产权是一种不完全产权，但是在5年后，限价房在补交土地收益价款的后可以上市自由买卖，而成为一种完全产权。

因此限价房在住房体系中政策性与市场性，保障性与商品性并存。

3.限价房的产权问题

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。而限价房的产权是一种不完全的产权，各地的限价商品住房管理暂行办法一般都对限价房的产权进行了规定，例如《太原市限价商品住房管理暂行办法》中就规定：“购得限价房，购房人在取得房屋权属证书后，除继承外，五年内不得转让所购限价房。确需转让的，可向太原市机关事务管理中心申请，由太原市机关事务管理中心回购。回购住房将继续用作限价商品住房，向符合条件的家庭供应。”[2]“购房人取得房屋权属证书五年后，若转让所购住房，应将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府缴纳土地收益等价款。”[3]从太原市的规定来看，限价房购房者拥有限价房的不完全产权，之所以说不完全产权，就在于限价房除继承外，五年内不得转让，即使确需转让也需提出申请，并由太原市机关事务管理中心回购，且向政府补缴土地收益等价款。限价房的房屋权属登记证书上一般会标注“限价商品住房”字样和准许转让日期，同时土地权属证书上也标注“限价商品住房分割土地证”字样。由此可以看出限价商品房与普通商品房在房地产产权上的不同主要在于其收益权与处分权。由于迄今为止我国还没有制定一部全国性的限价商品房的相关法律，对限价商品房还没有一个权威的界定，特别是对限价商品房的产权问题，各地一般都是参考经济适用房关于产权方面的规定，毕竟经济适用房与限价房存在诸多方面的不同，特别是在限价房的退出机制问题上，不能完全照搬经济适用房的做法。

三、限价房产权问题的解决

限价房的出现，不仅焊接了旧的住房体制的断层，实现了中低收入家庭与高收入家庭的住房供应平稳过渡；而且填补了新兴的中等收入阶层在旧住房保障制度的保障空白，中等收入人群的住房权利得到了保证。[4]所以限价房应该，也必然成为我国住房分类供应体系的重要类型，更是我国住房保障制度的重要补充部分。限价房的推出有利于缓解目前中低价位商品房供应不足，房价过高的局面，尤其是对于解决目前所谓的“夹心层”群体的住房问题具有积极的意义，但如果解决不好限价房的产权问题，尤其是限价房的退出问题，将不可避免地影响我国保障性住房改革进程和政府宏观调控房地产市场的效果。