公允价值在我国房地产企业中的运用探讨

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目前，我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，现行房地产市场也日益成熟和完善。随着新《企业会计准则》的实施，特别是其中第3号准则中关于投资性房地产的准则中，将公允价值计量方式引入可作为投资性房地产的后续计量模式，使得可以对房地产企业进行更可靠的价值计量。然而，现实中企业确定使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的却非常少，这主要是因为公允价值在应用中还存在着一些问题，使房地产企业对它望而却步。因此，有必要研究公允价值在我国房地产企业中运用存在的问题以及形成原因，并提出相应的对策建议。

一、公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题

1.房地产估价过高。

对于投资性房地产准则中运用公允价值，最先接触的就是房地产的评估，从原来的历史成本转换成公允价值计量，或是直接采用公允价值计量的企业，房地产的评估价值都是房地产企业第一步要确认的。一般情况下，在房地产评估中，通常是将土地价值与建筑物价值同时评估，因此得到的评估价值并非只是建筑物的价值，而是包含了土地使用权价值的房地产评估值。要想得到真正的房产及建筑物的价值就必须用房地产价值扣减土地价值。然而，在实际操作中，很少有人会这样作。特别是目前土地供给有限，为了赚取土地价格上涨的资本所得，企业或个人纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。因此房地产估价人员根据当前的市场经济环境所作出的估价远远高于其实际的价值。

2.房地产企业各期财务数据不具可比性。

根据新《企业会计准则》的规定，房地产企业应当将与投资性房地产有关的所有信息在附注中披露，主要包括：①采用成本计量模式的企业，应披露投资性房地产的折旧或摊销，以及其减值准备的计提情况；②采用公允价值计量模式的企业，说明采用公允价值计量的确定依据和方法，以及因采用公允价值计量而对损益产生的影响。而采用公允价值模式对投资性房地产计量，很可能增加了财务报表项目的波动性。在公允价值模式下，导致企业财务报表项目的波动主要有以下几个因素：房地产所在市场环境、房地产风险状况、房地产企业自身信用的变化。因此可能导致财务报表使用者做出错误的判断。对于企业投资性房地产的一些情况（地理位置、面积、单价及同类房地产市场价格和相关信息）报表使用者无法从企业财务信息披露中得知，因此也无从判断企业采用的什么计量模式。

3.房地产企业净利润波动幅度增大。

在过去会计制度下，企业投资性房地产没有单独作为科目，而是计入固定资产或无形资产中，其市场价值的变动也不计入当期损益。因此我们无法从相关的财务报表中寻找其变动过的痕迹，这将不能确切的反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧和减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，直接计入当期损益。目前我国房地产市场已经进入快速发展的阶段，房地产市场环境也日益成熟和完善，除个别现象以外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值，因此企业的利润将会得到迅猛的提升。按照新《企业会计准则》的要求，若以公允价值重新计量那些“暴涨”的投资性房地产，那么企业将重估后的增值额全都计入当年的净利润，这将使得净利润持续增长。

4.实际执行公允价值时存在一定难度。

（1）采用公允价值计量的条件苛刻。房地产企业要采用公允价值模式，必须满足两个规定的条件：①投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其它相关信息，从而对公允价值做出合理估计。在实际操作过程中，公允价值的估计涉及一系列的程序，使得采用公允价值计量存在一定难度。

（2）企业选择计价模式的标准差异化。新《企业会计准则》在实施的过程中，企业在选择计量模式的问题上往往时基于企业业绩的需要，这使得很多符合条件的房地产企业对选择公允价值计量“望而却步”。主要表现在：①由于采用公允价值计量，会使得许多投资性房地产企业的超额资产显现出来，同时净资产率也会增大，但是若企业不能同时增大当年的净利润的话，将会导致净资产收益率大幅降低；②采用公允价值计量将使企业更依赖于市场信息；③对因采用公允价值计量而产生的增值，企业也将面临税赋增加的可能。

（3）市场环境的有效性不强。企业采用公允价值计量的关键在于房地产市场的有效性，即为房地产所确定的估计值必须“公允”的，否则就会存在企业有变相操纵利润的机会。只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，企业才能真是的反映企业的价值。目前，这两个条件在我国仍不完备。因此，从客观上讲，企业操纵利润的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。另外对那些持有投资性房地产数量较多的企业，每年增加的评估费用也值得考虑。

（4）获取信息成本较高。投资性房地产后续计量的关键是合理确定公允价值。由于目前我国缺乏活跃市场且市场化程度低，公开的市场报价很难取得。若房地产企业采用了公允价值计量，那么，企业将每年聘请独立的评估师或评估机构对其所有的投资性房地产进行评估，并且在将投资性房地产的变动情况、公允价值的确认方法和理由直接披露在年报表中。与历史成本相比，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。当企业在房地产市场上无法直接取得共有云价值时，又不愿意花费代价时，企业极有可能放弃国内公允价值计量模式，而采用成本模式。

二、公允价值在我国房地产企业运用中存在问题的原因分析

1.缺乏相应的市场环境和客观的评估机构。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的要求房地产企业所在的环境是公平交易。当前，我国的市场经济仍处于初级起步阶段，投资性房地产交易市场尚不完善和成熟，因此很多房地产企业将公允价值作为粉饰会计报表的手段，使得公允价值不“公允”。

客观的评估机构成为确定公允价值有一关键因素。在新《企业会计准则》中引入了投资性房地产公允价值的评估，符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。但新《企业会计准则》中不允许企业私自进行投资性房地产价值的评估，应聘请独立的评估师或评估机构对其投资性房地产进行评估。因此房地产价值评估需要有专业的权威机构来操作，但在我国极缺乏这方面的专业机构和人才，因此在实际运用中，大部分房地产企业仍然采用成本价格来计算持有的投资性房地产价值。