养老地产策论

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飞速发展的城市化和老龄化是中国目前不得不面对的两个异常严峻的挑战。养老问题本质上讲是一个公共的福利问题，但我国的养老体制、养老产业都处于初期发展的阶段，存在的问题太多，要补的功课太多，而仅仅依靠政府的力量是远远不够的。现在最需要思考的是如何通过政府的撬动和引导，调动整个社会的力量投身养老产业，这才是更快更有效的解决养老问题的力量来源。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分，即涉老地产。

涉老地产的分类和属性

在中国城市化发展的过程中，房屋市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用，但是今天房地产商似乎成了中国房价高的替罪羊。而这或许与在房地产的过程中，没有区分公共福利保障和市场商品的界限，没有区分老百姓刚需自住型的保障性住房和应该市场化运作的商品住房的区别，混淆了这些概念。

好在涉老地产处在孕育期，因此要切记重蹈覆辙，从源头理清养老的保障性需求和市场化需求的区别，政府和开发商各负其责，开发商在涉老地产开发中也应照顾政府公共福利的方面，整个中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分地解决行业问题，同时还能部分地解决现阶段地方政府的某些困境，那就会形成一个多赢的局面。

从这个角度讲，涉老项目可分成福利型和商业型两类，政府应更多地关注福利型的，开发商则更多地应该关注商业型的；如果从服务的对象来划分，又可分成涉老住宅，老年公寓和长期照护机构三类。

涉老地产和常规的住宅地产之间有何区别？常规住宅属于消费产品，是销售型的地产，具有拿地快，投资快，产品快，资金回笼快等特点，而涉老地产属于持有型的地产，策划慢，规划慢，设计慢，施工慢，销售慢，资金回笼也慢。涉老地产属于商业地产的类型，占用资金巨大，投资回收期长，由于目前国内的资本瓶颈，直接融资的机会少，因此，笔者建议，涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，在项目中加入住宅类物业作为快速回收资金的产品，或可考虑安排普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓和出租老年公寓和长期照护机构，前三类是销售型的物业，后两类型是持有型的。

复合性商业养老项目

以一个清城华筑在地级市做的案例为参照，该市距离省会城市两百公里，两小时车程，目前还没有通航，自然环境优良，宜居，旅游资源并不是太多，不是常规的旅游目的地。开发商拿到的土地在新城比较核心的地带，距离新的行政中心两三公里，周围以居住区为主，总计500亩的土地，按城市规划的要求，容积率1.5，大概要建50万平米。这个地块北侧是规划的一个三甲医院，因此该项目在医疗上没有做任何安排，安排了三种功能，一个是从幼儿园到高中的国际双语学校，一个包含养老功能的涉老社区，还有相关的配套功能建筑。在这50万平米的体量中，国际学校6万平米，占了12%，居住类9万平米，公共配套5万平米。按照销售和持有划分是三七开。

策划之初，首先需要分析我国家庭结构对养老和子女教育的需求关系，在既存在养老的需求，也存在教育的需求的家庭中，真正有话语权购房的人是中间一代；同时，如果当以养老为诉求的购房需求碰到以教育为诉求的购房需求的时候，一定是养老让位于教育。因此在涉老社区里加入教育功能是非常有必要的。

在39万平米的居住类建筑里，我们有60%提供给了普通的家庭，40%提供给不同级别需求的老年人。从而使在这个小区内既有居家养老的解决方案，又有商业化运作，针对失能老人的老年机构，这五类建筑前三类属于销售型的公寓，后两种属于持有型公寓。

而下一步，也可以沿着这样的思路做更多的尝试，例如，在老年的居家和床位的公寓里，可以各拿出一万平米做50%产权销售的模式。对于某一套老年公寓来讲，是开发商和实际购房人各拥有50%的房屋产权。这个是对以往有一些老年项目中对持有型物业用发售会员卡方式的一种反思和折衷。首先会员卡收入能不能作为企业当期的营业收入，能不能作为销售业绩？将来国家对这类押金性的会员卡收入是否有资金监管的要求？是否必须专款专用？会员卡收费是不是今后国家会有限制，如额度会不会受到限制？这些问题是需要进一步思考的。

通过拥有50%的房屋产权的方式，一方面可以规避部分对会员卡的担心，另一方面可以部分解决开发商的资金回笼问题。对于购房者而言，他拿到的不仅仅是一张会员卡，而是一张房产证，虽然只有50%的产权，满足一些人对拥有房产的心理诉求。同时在房价升值的过程中，购房人未来可以部分地享受房产升值带来的收益。

在该涉老住宅案例中，持有型物业一共是15万平米，将来是为整个小区服务的，规划预计小区将容纳约4000普通的居民，3700位老人，1600学生，大概是八九千人作为整个持有物业的一个服务对象。

大概的成本构成的测算，静态总投资约为18亿，其中17%的土地成本，62%的建设成本，10%的管理成本，11%的财务成本，预计三期建设，动态的投资峰值在5个亿左右。对于销售情况，清城华筑也进行了预估：总面积50万平米，其中的一次销售面积占34万平米，这这部分的预期销售收入约18.7亿，50%产权的二次销售面积有两万平米，预期有6000万，最后投资人会留下15万平米的持有的建筑，大概的资产价值是5.5亿。值得注意的是，其中销售和出租型物业的比例主要是考虑初投资规模，希望一次性的收入能够覆盖静态的投资总额。

地方政府的视角

了解了开发商对一个项目的判断后，需要关注地方政府如何看待养老项目，地方政府在中国城市化进程中，遇到的困境是什么。

首先，分税制致使中央和地方的财税的这种博弈将长期存在，地方政府的税收收入很难快速增长。进一步促使地方政府依赖于土地财政，虽然一直颇受指责，但是随着宏观调控的深入，以及事实上土地作为稀缺资源，土地财政将无法成为长久之计。与此同时，在财权上手的背景下，事权又在不断下放，地方政府不仅要考虑城市化发展，要考虑城市长效经济增长，还要兼顾民生、就业、医疗、养老等等，处处需要花钱。其中三四线城市的形势格外严重，在招商、卖地过程中三四线城市卖地是比较困难的，地域性差距越来越小，地方性特色越来越难挖掘，同质化竞争越来越激烈，土地财政也越来越难。当地方政府面对财政、税收、民生这三个问题时很现实会有一个次序问题。

目前我国可能用于涉老地产的土地有出让用地、划拨用地和集体建设用地，笔者认为未来更多的行业机会是在集体建设用地上，但是目前受限于国家的法律政策体系，在国有出让用地上进行涉老地产开发是最为现实的。无论居住用地、医疗用地还是商业用地，都可以作为涉老地产项目用地，仅项目门类投资回报会不同而已。

但对地方政府而言，选择国有出让用地来供地支持养老地产项目，实际上是占用了城市建设用地指标，是以损失其土地财政收入为代价的，因此，出于政绩考虑选择一两个试点是可能的，大规模的让政府支持养老地产项目是不现实的。从城市规划的角度出发，有一种解决方式，即如果能够在城市做总规、详规的时候，在控规指标体系内加入养老指标体系，政府除了容积率、限高、建筑密度以外，再增加必须做多少涉老住宅、多少机构的指标，使得投资商、开发商拿地的时候，按照规划要求去做，打包供地。或将成为一种解决方式，另外也可以在有养老内容的项目上，可以给予一定的容积率补贴。

在中国城市化进程中有一个现象就是资金、人才、资源的流向通常是由低到高的，乡镇一级的人一定有了一定的经济能力会去城里买房定居，三四线的城市会涌向一二线城市，这个主要也是朝着医疗教育这种公共资源去的。但是当我们一个项目整合了养老、教育、医疗这样一个资源以后，可能就会影响上述中国城市化常规的人才流向进程，他有可能提供了一个逆流向，周围同样是地级市的人口可能吸引过来，甚至上一级城市的异地养老人群有可能也会选择到这个城市来。

各方利益主体的关系

对于一个项目而言如果能理清地方政府、开发商、消费者、运营商、投资人的关系，尊重每一方的利益诉求，这个项目才有可能成功。对于地方政府而言，要符合“十二五”规划方向，在解决城市化发展的同时，要解决民生问题，要转变养老、教育等单项性投入的思路，把社会公共服务市场化运营。就单个项目而言，完全与城市分开的养老设施不符合民政部的居家养老的政策，可能也不符合中国的孝道文化传统，这样对于地方政府而言，不能简单地靠卖地财政和卖房财政，通过保有型的养老机构一方面产生税收，一方面提供就业，通过完善的设施可以提高周边的土地价值。

对于投资人而言，当前国有垄断占绝大多数市场，投资渠道狭小的现状下，这个项目是可持续投资，持续收益的项目，在当前宏观调控的形势下更符合政策导向，更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。作为保有型物业，还是后期持续融资的一个有效工具。同时，又是一个长期稳定的收益型产品。

对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。同时，对于日益提高的土地增值税，也有利于税务筹划，获得最大的收益。

对于运营商而言，通过这种结合，可以真正意义上介入城市发展进程，通过和各方的紧密合作，更容易获得市场准入的机会，在专业化分工的基础上可以实现规模化的运营。

对于购房人、消费者，我们把购房人和消费者并在一起而言，是可以真正有效地解决老人养老问题，也便于调整家庭内部成员关系，同时还解决了子女教育的问题，在解决养老、教育问题的同时，又解决购房的问题，这样的做法有可能在三线城市没有限购还好做一点，如果在一二线城市可能比较困难一些。

（作者系清华大学城市规划设计研究院、清城华筑建筑设计研究院副院长）