亿城 为钱发愁?

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出售发家资产、频繁借债、收购矿权、打包出售持有物业……亿城股份这家上市房企中的中小将，一直在想方设法变得更强大。

2月5日，立春第二天，亿城股份公告宣布，将捆绑出售西山华府综合楼以及西山华府会所、万城华府会所、颐园会所和配套房产，并转让相关债务，总交易金额达12.3亿元。亿城股份方面透露，该公司已于2月4日与其全资子公司北京亿城、北京亿城山水以及非关联方国泰创业投资、嘉泽股权投资签订相关协议。对于此番捆绑出售，业内解读为“为钱发愁”。

捆绑出售

这次捆绑出售的资产里，包括权贵阶层云集的西山华府小区综合楼等项目。

根据协议，亿城股份以2.21亿元向交易对方出售北京亿城山水100%股权，与此同时，交易对方接受北京亿城山水全部现有债务8.59亿元，北京亿城以1.5亿元向交易对方出售颐园会所和配套房产。交易对方由国泰创业投资以及嘉泽股权投资组成。

待交易完成后，交易对方将取得北京亿城山水100%股权以及颐园会所和配套房产。其中，国泰创业投资持有北京亿城山水5%股权，嘉泽股权投资持有北京亿城山水95%股权，亿城股份不再持有北京亿城山水股权。

公告披露，北京亿城山水开发了位于北京市海淀区的西山华府项目，住宅部分已开发完毕，目前正在开发西山华府综合楼项目。与此同时，北京亿城山水拥有西山华府项目的会所。

除此之外，北京亿城山水的其他主要资产为持有的北京万城置地房地产开发有限公司100%股权，而万城置地开发了位于北京市海淀区的万城华府项目，并已开发完毕。万城置地目前主要资产为万城华府海园会所和玺园会所。

另外，颐园会所和配套房产是北京亿城开发项目碧水云天・颐园（即星标家园）的一部分，用途是会所和配套，位于北京市海淀区巴沟南路。

为钱发愁？

对于此次交易，亿城股份表示，将西山华府综合楼项目与相对低效的万城华府会所和西山华府会所、颐园会所和配套房产捆绑出售，从上市公司剥离出去，盘活了资产，减少了负债，回收了资金。亿城股份可将资金配置到能够产生更高收益的领域，提高公司资金使用效率和盈利能力。

亿城股份还认为，通过本次交易能够进一步增强公司资产流动性，从合并报表角度进一步降低了上市公司的资产负债率，优化其资产负债结构。

据了解，出售北京亿城山水100%股权及颐园会所和配套房产的交易，预计可为亿城股份增加利润约7900万元。

对于此番捆绑出售，业内解读为“为钱发愁”。

新时代证券一位分析师指出，亿城此次出售的项目可以理解为持有型物业和商业，比如小区配套商业物业，一般来说，开发商不会出售这些资产。不过，经过这么长时间的调控，特别是在限贷政策影响下，很多中小开发商资金压力较大，而亿城股份就是其中的案例。

“在限贷之下，亿城股份这样的企业筹措资金还是有一定难度的，从其去年11月为燕西华府申请信托贷款就可略窥一二。”

2012年11月19日，亿城股份公告称，为推进燕西华府项目的开发建设，全资子公司北京西海龙湖置业有限公司向中诚信托有限责任公司申请总额不超过4.2亿元、不低于4亿元的借款，期限为18个月，年利率14%。

在当年10月份，亿城股份还有一桩借债，其子公司北京亿城房地产开发有限公司获得诚通融资租赁有限公司通过交通银行青岛分行发放的委托贷款人民币7000 万元，委托贷款期限为6个月，年利率12%。

纵观亿城股份近两年的年报也可看出其紧张的资金链。

根据2011年公司年报数据统计，2011年亿城股份货币资金余额仅为8.6亿元，2012年存在15.7亿元的偿债压力，2011年斩获四地块花了17.18亿元，而这些地块均在2012年动工开发，庞大的建设资金需求让亿城股份2012年资金尤为紧张。

不过中金公司研究报告则指出，前三季度亿城股份销售情况较好，共实现营业收入22.57亿元，同时无大额土地出让金支出，期末一年以内到期的负债4.7亿元，而地价已经基本付清，公司财务压力有所降低。

钱从哪来？

反观亿城股份近三年的战略布局，可以说是最严地产调控下房企寻求出路的缩影。

一位资深信托人士告诉记者，就融资方面而言，目前开发商的生存环境并没有好转。一般只有国企和大型品牌房企才有可能拿到开发贷，而中小开发商仍然需要借助信托等高成本融资方式，在此背景下，高周转成为筹钱最靠谱的方式。

亿城股份2012年在售项目有北京燕西华府项目、西山公馆、天津倍幸福、亿城堂庭、苏州亿城天筑项目和秦皇岛Aranya阿那亚项目，计划2013年新入市的项目有苏州胥口51号地项目和镇湖商业项目，以及唐山大城山项目。

民生证券分析师认为，亿城股份的项目以中高端项目为主，受调控政策限制，随着调控政策的边际效应递减，2012年之后对公司的影响逐渐变小。按照公司的开工进度，2013年可售资源约60亿元，预计销售额仍有增长空间。

“对于眼下‘大者恒大，强者恒强’的房地产行业，中小开发商市场占有率越来越小，生存压力越来越大。中小开发商应该何去何从？进入不同的领域，谋求转型是此类企业的另一种选择。”新时代证券分析师表示。

资料显示，去年10月，亿城股份以4亿元收购淄博鑫耐达耐火材料股份有限公司持有的淄博嘉丰矿业有限公司67%股权以及全部债权，进入页岩气开采新材料领域。

在今年1月份投资人会议上，亿城公司公告表示，公司下一步发展除坚持做好房地产业务外，也在考虑适当把资源配置到其他领域。

民生证券分析师认为，该矿尚在基础建设期，暂时难以有较大业绩贡献，短期内公司业绩增长仍存在一定的不确定性。