论建筑工程超面积问题的产生原因及对策措施
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摘要： 针对目前建筑工程存在少批多建，规划设计面积和实测建筑面积之间误差较大等情况，进行原因分析，并探讨这种“超面积”现象的解决措施。
Abstract: In view of the current existing problem like the large error between planning design area and the measured gross area, the paper tries to find out the causes and gives the solutions on exceeded area.
关键词： 建筑工程；超面积；原因分析；对策
Key words: building engineering；super area；reason analysis；countermeasures
中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）21-0136-02
0 引言
目前，我国一些基本建设工程存在少批多建现象，其产权登记前的实测建筑面积与规划批准的建筑物设计面积存在较大差异，很多建筑工程还超出了合理误差，但在建设过程中并未违反规划审批图纸进行施工，这种现象导致有些建设单位因“超面积”被罚款，也给城市建设管理带来诸多难题，影响了城市建设的正常秩序。本文拟通过分析这类按图施工而出现的“超面积”现象的产生原因，结合目前工程管理中的难点，就如何解决建筑工程“超面积”问题进行探讨。
1 产生原因
1.1 计算口径差异 建筑工程的设计单位在编制设计文件时，有关建筑面积计算标准执行的是建设部《建筑工程建筑面积计算规范》，而项目建成后房产面积测量执行的是国家和省市房产测量规范和相关规定，两者在房屋某些部分的计算口径上存在一些差异，由这些差异导致的房屋实测建筑面积的数据大于规划批准建房面积，其差值超出合理误差，造成“超面积”的表象。这种情况不是真正意义上的“超面积”。
1.2 少报、虚报
1.2.1 由设计单位疏忽而产生的少报 由于设计单位在出设计成果时往往只注重出图，在建筑形式和结构规范方面投入很多精力，而对文字说明及面积计算的复核并未认真对待。认真出图无可厚非，毕竟建筑形式承载了一个建设项目的功能与品味，结构牢固是建筑安全使用的重要保障，但是，一套完整的建筑工程施工图设计文件应包括文字说明及相关图纸，设计单位在设计文件上加盖了技术认可章之后，就不仅仅要对图纸负责，还应对每一个尺寸、每一个文字、每一个数字负责，但由于个别设计单位有些设计人员对这部分工作的不重视，在设计阶段就会少报建筑面积。比如，建设单位在审图时提出一些变更要求，而这些变更是会增加建筑面积的，设计单位仅做好了图纸的变更，而没有重新计算建筑面积，不变更设计说明中的相关内容，而建设单位拿着这样的施工图设计文件到相关部门报批，在工程建成后就会出现“超面积”问题。
1.2.2 因超规划指标而恶意虚报 这种行为非常恶劣，在利益驱使下，某些建设单位心存侥幸心理，而个别设计单位也缺乏基本的职业道德，为了给建设单位谋取不当利益而在设计文件上故意少报建筑面积，使建筑面积的数值从表面上看符合规划指标的控制要求。这种由于弄虚作假而获得规划批准的建设项目，由于建筑工程本身真实的设计面积大于许可面积，其建成后实测出现“超面积”情况是必然的。
2 对“超面积”问题的处理难点和尝试
目前最紧迫的是要解决建筑工程“超面积”中超出合理误差部分如何妥善处理的问题。《关于建设项目建筑面积确认和超建面积处理的若干意见》（杭政办函[2004]174号,以下简称《意见》）规定：“对实测建筑面积超出规划批准建房面积(含经依法批准增加的建筑面积)在合理误差范围外的部分，由规划行政部门依法认定为违法建筑物，并由城市管理行政执法机关依据有关法律法规对超建面积部分进行处罚，其中被没收房产按市政府《杭州市依法没收的建筑物处置方法》(市政府令第167号)和市政府办公厅《转发市房管局关于贯彻实施〈杭州市依法没收的建筑物处置办法〉若干意见的通知》(杭政办〔2003〕2号)进行处理。”但是在实际的工程管理中，对上述规定的操作存在欠妥之处和一定的实施难度，具体体现在以下几个方面。
2.1 违法建筑物的认定不能一概而论 通过对“超面积”现象产生原因的分析我们知道，并不是所有的“超面积”都是由建设单位主观恶意造成的，如果其少报、漏报的面积更正以后总面积仍符合规划控制指标，或者其建成后的实测面积也仍在规划控制指标之内，换言之，如果提供准确的计算面积报批，有些项目还是可以获得批准的，那么只要按图施工，就符合城市规划，故将其超合理误差部分认定为违法建筑物是不合理的。
2.2 “没收”这种做法无法操作 本来，按相关法律规定没收违规所得是对当事人的一种有效制裁，但由于面积误差是指在按批准图纸施工的情况下产生的，故其“超出合理误差”的部分与其合理存在的部分根本无法分割，正由于无法分割，按照《杭州市依法没收的建筑物处置方法》，相应的处理办法就是“超出合理误差”部分由当事人回购，而这样的做相当于让那些弄虚作假企图牟取暴利的建设单位钻了空子，通过这种变相处罚的方式轻易地取得“超出合理误差”部分的合法产权，达到了非法目的。
由于《意见》的实施存在上述难点，目前杭州市很多在《意见》出台后批准建设的建筑工程在建成后由于“超面积”部分超出合理误差，都面临着无法办理产权登记的难题，从整个建设项目批准、实施到建成使用的过程来看，也遭遇了最后管理“瓶颈”。解决目前“超合理误差”项目的办证问题或许是燃眉之急，但如何从根源上有效防止该现象，从而保障城市建设合理有序地进行应该是解决“超面积”问题的关健。结合对问题产生原因的分析，不难看出，要解决“超面积”现象产生，可采取两个方面的措施。