公允价值应用研究――上交所房地产上市公司为例

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【摘要】本文以沪市房地产类上市公司为研究对象,对其公允价值的应用情况进行分析,利用沪市房地产类上市公司近三年年报的数据,从交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产以及公允价值变动损益等方面作出比较,进而得出结论:公允价值在沪市房地产类上市公司的应用范围有限,尚未得到广泛、合理和有效的运用。

【关键词】房地产类上市公司;公允价值;计量属性;计量模式

金融危机之后,关于公允价值能否继续这个问题广受关注、二十国峰会(G20)曾专门讨论会计问题,并倡议建立一个全球统一的高质量会计准则,完善公允价值会计。随后,国际会计准则理事会(IASB)于2009年5月28日出台《公允价值计量(征求意见稿)》,因此,有关公允价值的应用情况及其相关问题,值得我们深思和研究。本文选择上交所的46家房地产行业上市公司为研究对象,依此展开研究分析。

一、公允价值在我国新会计准则中的应用

(一)中国引入公允价值的背景分析

美国国际会计准则和美国等一些市场经济发达国家的会计准则,都把公允价值作为首选的计量属性,提高会计信息的可靠性和相关性。从计量属性角度看,公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向,因此,其所运用的范围和程度也就是衡量一个国家和一个组织会计国际化程度的重要标志。

我国资本市场经历了十几年的不断发展和完善,新的金融工具不断出现,现在已经初具规模。而我国的会计准则制定工作长期落后于资本市场的发展,会计计量属性以历史成本为主导,采用账面价值核算经济成果,不能反映上市公司的真正价值,国外的投资者对我国的会计报表所提供的信息的公允性和真实性产生了质疑,相当程度地影响了外资的投入。

虽然我国在现行会计准则中部分地采用了公允价值的计量属性,但是公允价值在现行会计准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比,我国现行企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时,充分地考虑了我国的国情,作了审慎的改进。我国引用公允价值是适度、谨慎和有条件的,并非全面引入,而是适度的引入,原因是考虑到我国尚属新兴的市场经济国家,如果不加限制的引用公允价值,有可能出现公允价值计量不可靠,甚至借此人为操纵利润的现象。

因此,投资性房地产和生物资产等具体准则中规定,只有公允价值能够可靠取得并可靠计量的情况下,才能采用公允价值计量。公允价值的运用必须满足一定的前提条件,即公允价值应当能够可靠计量。在这种情况下我国应当认真考虑公允价值对我国的影响,分别从利弊两个角度去分析。对于有利的方面要积极的采用,对于存在的弊端要采取适当的措施应对,取长补短。虽然在当前采用公允价值会遇到一些不可避免的困难,但公允价值是国际潮流,大势所趋,我们不能因此而排斥它,更不能因为我们曾经走过弯路而排斥它。操纵是不可避免的,即使是在美国这样资本市场发达,交易活跃的国家也无法避免。关键是要将操纵限制在我们能够接受的范围内。

(二)公允价值在我国的应用范围

我国财政部正式的重新修订后的现行会计准则,包括1项基本准则和38项具体准则,其中涉及公允价值的准则多达18项,涉及面十分广泛。除了《企业会计准则――基本准则》外,涉及公允价值的具体准则有《企业会计准则第2号――长期股权投资》、《企业会计准则第3号――投资性房地产》、《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》、《企业会计准则第8号――资产减值》、《企业会计准则第10号――企业年金基金》、《企业会计准则第11号――股份支付》、《企业会计准则第12号――债务重组》、《企业会计准则第14号――收入》、《企业会计准则第16号――政府补助》、《企业会计准则第20号――企业合并》、《企业会计准则第21号――租赁》、《企业会计准则第22号――金融工具的确认和计量》、《企业会计准则第23号――金融资产转移》、《企业会计准则第24号――套期保值》。其中,金融资产、投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组以及非同一控制下的企业合并等公允价值运用的较为明显。

二、沪市房地产类上市公司公允价值应用实践

(一)交易性金融资产

交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产,包括企业从二级市场上购入的股票、债券、基金等。《企业会计准则(2006)》规定,交易性金融资产在初始计量和后续计量时都采用公允价值。其流动性仅次于货币资金,期末列示在资产负债表上。

经过统计2007-2009年期间的数据,沪市房地产类上市公司中有15家企业有交易性金融资产业务,部分上市公司持有交易性金融资产,但各年度持有情况不均衡,三年都持有交易性金融资产的只有两家,所占比例较小,其余公司则在某一年度或者从不持有交易性金融资产。

总体来看,沪市房地产类上市公司交易性金融资产的持有数量以及占总资产的比例相差甚远,而且各家公司持有数量以及占总资产的比例每一年度都有不小变化,其中,北京华业地产股份有限公司是所有这些上市公司中持有比例最高的,其在2007年持有交易性金融资产7.5亿元,占总资产的比例为5.15%,天津海泰科技发展股份有限公司次之,在2009年的持有数量为0.9亿元,占总资产的比例为3.3%。

(二)可供出售金融资产

可供出售金融资产是指初始确认时即被指定为可供出售金融资产的非衍生金融资产,以及除下列各类资产以外的金融资产:①贷款和应收款项;②持有至到期投资;③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。可供出售金融资产初始计量和后续计量均采用公允价值。资产负债表日,可供出售金融资产公允价值的变动计入所有者权益,即资本公积中,若权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌则需要计提可供出售金融资产减值准备,确认减值损失,计入当期损益。

经过统计2007-2009年期间的数据,沪市房地产类上市公司中有15家企业持有可供出售金融资产,部分则在某一年度或者从不持有这类资产,各家公司每一年度持有数量以及占总资产的比例有一定的变化。其中,南京新港高科技股份有限公司是所有公司中持有数量和比例最高的,各年的比例分别为60.18%、31.01%、45.75%,上海世茂股份有限公司各年变化较大,2007年的比例为13.24%,2008年为10.78%,2009年变为4.33%。上海金丰投资股份有限公司2008年与2007年相比变化幅度也较大,其余公司各年比较均衡,无明显变化。

(三)投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产,主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

投资性房地产初始采用成本计量,后续计量有成本和公允价值两种模式,通常采用成本模式计量,满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行计量,不得同时采用两种模式。成本模式下需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,公允价值模式下无需计提折旧或摊销。

经过统计2007-2009年期间的数据,沪市房地产类上市公司中有29家企业持有投资性房地产,持有数量以及占总资产的比例均很高,除少数公司持有数量以及占总资产的比例过高,其余公司持有这类资产的公司的持有数量以及占总资产的比例相差不多,其中,上海金桥出口加工区开发股份有限公司持有数量以及占总资产比例最高,三年的持有比例分别为60.05%、63.39%、50.25%,上海新黄浦置业股份有限公司次之,三年的持有比例分别为32.32%、42.58%和23.66%。

在29家上市公司中,只有两家公司,即鲁商置业股份有限公司、上海世茂股份有限公司对投资性房地产采用公允价值模式计量,且均是由成本模式变更为公允价值模式,其他公司均采用成本模式计量。鲁商置业股份有限公司在2007年采用成本模式计量,2008年转变为公允价值模式,其间,投资性房地产持有数量以及占总资产的比例变化正常;上海世茂股份有限公司在2007、2008年采用成本模式计量,2009年转变为公允价值模式,其间,投资性房地产持有数量以及占总资产的比例变化较大。

(四)公允价值变动损益

由于新会计准则中引入公允价值计量属性,所以利润表项目较之过去发生了变化,对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值模式计量的投资性房地产以及交易性金融负债等而言,公允价值发生的变动会给企业带来潜在的收益或损失,体现为利润表中的“公允价值变动损益”项目。

经过统计2007-2009年期间的数据,沪市房地产类上市公司中有14家企业采用公允价值计量模式,部分公司采用成本计量模式,采用公允价值计量模式的各家企业,每一年度公允价值变动损益相差很大,一些公司的年度公允价值变动损益为正数,而另一些公司的年度公允价值变动损益则为负数,且公允价值变动损益占利润总额的比例也各有大小,其中,上海多伦实业股份有限公司2008年公允价值变动损益所占比例为-147.66%,影响最大,由于上海多伦实业股份有限公司所持有的交易性金融资产公允价值下跌,加之其在2008年的利润总额相对于2007年有明显下降,导致公允价值变动损益及占利润总额的比例变动较大。上海世茂股份有限公司2009年公允价值变动损益1.6亿元,占利润总额的比例51.10%,影响也较为明显。

三、沪市房地产类上市公司公允价值应用启示

(一)公允价值应用有限

新会计准则实施以后,公允价值计量对沪市房地产类上市公司所产生的影响主要体现在交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产和公允价值变动损益等方面。

具体而言,交易性金融资产在总资产中所占比例均较低,可供出售金融资产在部分上市公司中个别年份所占比例较高,投资性房地产占总资产的比例相对也较低,除个别公司个别年份所占比例较高,且只有两家公司对其采用公允价值模式计量,其他公司均采用成本模式计量,可见,公允价值在沪市房地产类上市公司的应用范围有限。

从公允价值模式的采用对沪市房地产类上市公司的影响来看,部分上市公司(如上海多伦实业股份有限公司)在个别年度公允价值变动损益对其利润产生了较大的影响,但是其余年份影响不大,因而产生了一个较大的波动,需要引起关注。其他采用公允价值模式的上市公司业绩并未受到公允价值变动损益的较大影响。

(二)公允价值应用的市场环境尚待完善

公允价值的取得应该基于一个充分竞争的市场,完善的价格信息体系是获取公允价值的基本前提,但是我国目前尚未形成统一的价格平台,市场价格体系不成熟,缺乏权威机构定期公允市价、行业参考价格等信息,建立一个公平的市场交易环境和完善的价格形成体系是亟待解决的问题。

(三)公允价值的应用需要完善的资产评估体系

新会计准则的实施为发展我国的资产评估事业提供了一个契机和平台,在会计与资产评估的互动中完善资产评估准则,加强以提供公允价值为目的的资产评估,使得专业评估机构的评估结果可以成为公允价值确定的一条路径,增强公允价值的可获得性与可靠性,减少公允价值在实施中的困难。

本文以沪市房地产类上市公司为研究对象,对其公允价值的应用情况进行分析,利用沪市房地产类上市公司近三年年报的数据,从交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产以及公允价值变动损益等方面作出比较,研究分析公允价值的应用情况。虽然国内外很多学者对于公允价值都曾进行过研究探讨,可供参考的文献随处可见,网络上随便输入“公允价值”四个字就能搜到很多关于公允价值应用的文章,然而对于房地产类上市公司的公允价值研究却是鲜有先驱,可借鉴的资料有限,鉴于此,本文存在诸多局限性:所涉猎的数据不够全面,论文分析不够深入,结论不够深刻等,在后续研究中将进一步改进。

参考文献

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