商业地产自持渐成气候

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笔者在住交会走访中了解到，各开发商在加大商业地产项目推出比例的同时，也都增加了自持物业的比例。例如，贵安海西新天地、世欧・王庄商业广场、中国湾・香山国际游艇会等项目中，自持物业均占到了一个极大的比例。

商业地产迎来持有时代?

一直以来，在商业地产的运营模式上，存在着销售和自持或者两者结合的方式。以前，开发商在商业地产上几乎都选择销售模式，卖完走人，轻松离场。自持物业一直处于不太重要的地位。但如今，自持物业成为当下商业运营的最流行方式。越来越多的开发商，开始尝试持有自己开发的物业。

世欧・王庄商业广场，宣布规划自持体量达20万平方米的商业物业；贵安海西新天地项目总占地7000亩，据悉，其中有4000多亩属于物业自持部分；万达宣称，金融街万达广场、仓山万达广场持有物业的比例将高达70％；恒力城写字楼仅有9层出售，而黄金楼层25层一39层则是只租不卖。

“目前，国内商业地产正迎来物业自持的时代。”业内人士郑先生表示，在福州乃至全国范围的商业项目中，已有越来越多的开发商都把出租放在首位而相应地降低出售的比例。

开发商自持意识觉醒

世欧地产副总经理李刘伟表示：“商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了，它的价值主要体现在运营过程中的不断保值增值。从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发商持有商业物业，是一种理l生的选择。而且，新兴商圈需要很长的培育期，市场上也不乏因前期规划不到位导致后期步履维艰的事例。如果开发商急功近利，全面采取分割销售的商业物业模式，极有可能使整个商业项目夭折。”

而一些地产专家则分析认为，在土地有限的情况下，土地价值会越来越大。尤其是商业用地，对于地理位置的要求更是远高于住宅用地。因此，未来的商服用地供应会越来越吃紧，拿地的成本也就越来越高。任何一个开发商卖掉一个项目也就等于失去了一个项目，其位置是不可复制的。这在一定程度上“迫使”开发商选择自持物业。

物业持有是发展趋势

“随着宏观调控的进行，商业地产存在的巨大开发机遇，开发商进军商业地产领域并逐步加大自持物业的比例，肯定是大势所趋。”上述业内人士郑先生表示：“去年，招商地产通过商业物业自持，获得3亿元的租金收益。日渐升温的租赁市场，让开发商对未来预期充满信心。”

地产专家认为，从商业地产市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主，出售就面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。但整体持有，就可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划。因此，开发商持有物业必然是中国商业地产发展的必然趋势，福州自然也不例外。另一方面，现在进军商业地产的开发商或者企业，它们各方面实力都较为强，资本雄厚，不存在短期的资金回笼压力，但通帐给企业带来的压力却很大。这也使得开发商愿意将金钱转换为商业物业，这样也有里于资产的保值、增值。这种情况下，开发商已经从开发主体向经营主体转变，也就使得越来越多的商业项目必然由出售模式向租售结合乃至完全持有的模式过渡。