中小企业租房不如买房

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看着铺天盖地关于“买房还是租房”的大讨论，身为…家小型塑料制品企业主的顾峰不仅没有理清头绪，而且更犯了难。“大家都说买房不划算，现在房产价格高，租金价格水下低，买不如租。但是大家说的都是住宅，对于我们中小企业而言，情况又有所不同。就拿我来说，现在每月光厂房的租金成本就接近5万元，更尴尬的是，我没有房产，几乎无法从银行获得贷款。”

顾先生的烦恼，集中体现了很多中小企业主在买房和租房问题上的矛盾。那么，对于中小企业而言，究竟是买房划算，还是租房更实惠?记者带着问题走访了上海中小企业的有关专家。

房产增值可以期待

“我是赞成买房的。”对于中小企业是买房还是租房的问题，上海中小企业服务中心总经理陈雅玉直接给出了她明确的看法。

一直以帮中小企业解决问题作为自己工作重点的她告诉记者，2000年8月，上海市政府决定，将“再就业专项资金”改名为“促进就业专项资金”并赋于专项资金为个人开业提供贷款担保的功能，也就是说个人可以通过免担保的方式获得贷款。“当时这个项目是上海市劳动保障局和上海银行合作推行的，其中30万元贷款额度的由来，就是因为我们考虑到当时购置一间沿街商铺大概需要资金30万元，但是现在沿街商铺的价格甚至已经超过130万元。”换言之，当初贷款购买商铺的创业者，假设贷款利息和租金水平相当，除项目投资收益外，房地产增值部分已经超过100万元。

上海中小企业服务中心市场部部长石解放也认为买房相对租房更具优势，并以其经手的案例为证。某燃料公司是一家民营企业，对市区的一些餐饮企业以及崇明等三岛的用气提供供给。曾经，这家公司租用的是宝山地区的一栋综合性商务楼，楼内设施也相当陈旧，尽管如此，每月依然需要为两件不大的办公室支付12000元的租金。这时，上海中小企业服务中心建议其自己按揭购买办公用房。如今，该燃料公司在吴淞新城280平方米的办公用房，价值已经从当年的2000元每平方米升值至14000元每平方米。

但是，现在房地产价格已经处于一个高位，这时中小企业再买房是否依然适合呢?针对这一问题，陈雅玉的回答是：“在一个人民币升值周期内，房地产投资也会表现出相应的保值性，仍然具有投资价值。”

增强企业报表实力

对于中小企业而言，无论是在初创阶段还是发展阶段，都是最需要资金的时期。绝大部分中小企业都会选择银行来进行间接融资。然而，“你的房产是买的还是租的?这往往是信贷员进入企业间的第一句话。”石解放如是说。

在现有信贷体系和环境下，虽然融资渠道和方式日趋多元化，但是通过房产抵押获得贷款依然是中小企业最便捷可靠的选择。陈雅玉补充说：“而且，随着房产的升值，企业的资产实力得到增强，房产经重新评估后，企业报表上反映的总资产也相应增加。”

某生产机箱外壳等设备的仪表企业，几年前在宝山购置80亩土地，当时的上地价格为6.5万元每亩。之后，企业便在土地上建设了自己的生产厂房。如今，土地价格已经跃然升至每亩50万元。土地使用证和房产证两证合一，银行开出了5700万元评估价，而在没有购置土地前，该企业的融资额度只有100万元。

对此，陈雅玉点评说：“银行在评估资产当中，如果土地是企业租赁而来，即使它的生产用房是自己投资建设的，那么这些房产也是无法得到银行认可的，从而获得贷款的。不仅如此，企业在购置房产之后，作为固定资产，在财务报表中每个月它的折旧可以税前计提。也就是说，相对于租房而言，企业因此而节约了一部分的税务支出。这对中小企业而言，也是比较可观的。”

买房准确预估是关键

但是财务杠杆是一柄双刃剑，如果利用不当，则有可能陷入资金的泥潭。因此，中小企业对于自己的项目有一个准确的预估是买房的关键。

“我遇到很多中小企业，他们一跑到银行就狮子大开口：‘我要1000万元!’但是他们对于如何计算得来需要那么多钱、这些钱要运用到何处却一无所知。”言及此，陈雅玉有些许无奈。“我们提倡中小企业买房，但是绝对反对他们盲目买房。例如，他的企业明明只需要买30亩土地，他却仅仅看到土地升值前景可观，就一下子买入1000亩，结果企业的利润不足以支付土地的贷款月供，最后导致企业现金流极度紧张而难以为继。”

事实上，这样的案例在现实中也不胜枚举，最出名的要数当年史玉柱的“巨人大厦”。1994年，处于事业巅峰的史玉柱决定建造巨人大厦。“这座楼的位置很好，为什么不盖得更高一点?”于是巨人大厦不断加高，从18层到38层，接着又分别经历54层、64层、70层的设计变更，设计投资从2亿元增加到12亿元。1996年，巨人大厦资金告急，史玉柱把保健品方面的全部资金都调往巨人大厦，而保健品业务则由于“失血”过多而拖垮了史玉柱领导下的巨人集团。

“因此，中小企业在买房前必须对自己的项目进行严谨的测算，从产销率等等方面找到企业利润和购房成本之间的一个平衡点。一般而言，高科技企业3年时间回收前期投入，工业项目五至八年，如果这个项目收回投资时间超过10年，就要相当谨慎了。”陈雅玉说道。

房产租赁也有门道

那么，在土地价格不断上涨的当下，对于那些资金实力确实有限对投资者，应该如何解决房产的问题呢?石解放给出的建议，就是去上海周边上地价格相对低廉的区域购房。“现在江苏、安徽还有部分地区的土地价格比较合适，大约每亩在2万～5万元。企业可以考虑将生产基地建在外地，同时把研发基地保留在上海。”

陈雅玉认为，在经济实力有限需要租房的情况下，则尽可能地签长期租约。“租房相对不利的一点是，主动权并不掌握在自己手中。租约每每一到，房东往往就会提高租金。因此，企业可以尽可能签长期租约，减少租金上涨的风险。即使遇到搬迁、自行购置房产等等需要离开的情况，也可以选择转租，操作上能够掌握更多的主动权。”

对于房产租赁，上海市中小企业理财促进中心总干事长李坚平提出了一种独辟蹊径的做法，就是融资租赁。融资租赁相当于以租代售，出租人根据承租人的要求购人物品租赁给承租人，合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。“这种租赁方式可以解决企业在资金短缺情况下的生产办公用房，而且最后能获得产权，为融资带来便利，同时没有炒作房产的嫌疑。”但同时李坚平指出，现阶段这种房地产融资租赁的形式在配套措施方面还比较有限。

行业选址各有门道

无论买房还是租房，归结到落实过程当中，还是从选址开始。

对于中小企业的办公生产用房的选址，专家的观点非常一致。“每个中小企业都会有其隶属的行业，而每个区县或区域也都会有其特色的经济园区，区域政府会给予具有相应特色的企业以一定的政策优惠。因此，只要中小企业根据自身行业特色，按图索骥，找到特色相吻合的经济，也就等于找到了企业的发展空间。”