小米的房地产

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在亚布力，地产界思想家冯仑提到了对互联网企业进入房地产的担忧。

他在参观互联网标杆企业小米公司时发现，“所有人都在创新和研究互联网如何影响和改变房地产。”原本以为对房地产了解非常透彻的冯仑“一下子懵了”。并且举了两个基于互联网已经成型的和房地产有关的案例，一个是网络短租，可能会影响到很多酒店的生存，另一个是免费物业管理而通过增值服务获取收益的互联网物业管理模式。这两种模式确实都是随着互联网的普及而兴起的，但总体看，和已经被互联网吞噬的传统书店、传媒行业相比，实物形态的房地产总体上似乎离互联网的海啸还很远，最终能否卷上来也颇有争议，但业界大佬的担心说明互联网思维的氛围已经无远弗届。

有人说，无论用什么方式建房子，地就在那里，这就已经决定了房地产的大部分成本，价格上还能降低多少？其实问题在这儿，现有的房地产体系被击垮的要害也在这儿。房地产的箴言就是“位置第一”，因为位置才产生了土地的稀缺性。但尽管我们有地少人多的国情和力保十八亿亩耕地红线的国策，但同样在建设用地范围内，为什么一线的北上广深比二、三、四线的中小城市房价高几倍甚至十几倍就不是土地的稀缺性能够解释的，所以有人说北京房价高只是因为北京是首都，要降低北京房价最直接的办法就是迁都。这当然是气话或者笑话，但并非没有启发。

有一个故事的真伪待辨，但道理上说出来确实大家都懂的：为了修建一座动物园，决策者举行了一个专家会议，讨论怎样才能捉住老虎――因为没有老虎的动物园注定是缺乏吸引力的。大家对很多建议都不太满意，结果一个拓扑学家提出了一个新思路，那就是不用关老虎，而是把人关在笼子里，“用一个拓扑变换，把笼子的内部变成外部，而把外部变成内部，不管哪里有老虎，都可以用这种办法捉到。”决策者恍然大悟：即使没有办法把老虎关在动物园的笼子里，却完全可以把动物园建到有老虎的地方去。这个大胆的想法催生了世界上第一个天然动物园。

互联网可以打破房地产固有的外部性特征而形成的路径依赖，房地产的外部性体现，在经济学上既有虚荣效应，也有攀比效应。虚荣效应是在消费上体现出不同于其他人的消费期望，而攀比效应则是体现出跟随他人消费的特征。房地产消费在这方面攀比效应体现在，在某区域购房的人越多，越有更多的人愿意在此区域中购买，从而使得这个区域的房价因为人群集聚而更加上涨。而房地产又具有非常明显的炫耀特征，即虚荣效应，所谓的高档社区中都有力图表现一些稀奇古怪的特色。

传统的房地产运作模式下，无论是房地产的虚荣效应还是攀比效应，具体体现在一个楼盘或一个区域上，是有政府规划或房地产商来带动的，所有有影响力的地产商如万科在住宅房地产、万达在商业房地产的优势就在于它们可以把一个没有人文集聚因此地价比较低的区域转化为成熟社区或繁华商业区，从而享有这个价差所带来的溢价。

但对于大部分房地产商来说，人群集聚的过程充满风险和不确定性，因此从经营角度也要求比较高的毛利以应对风险。但是在互联网逻辑下，却可以把这个人群集聚过程虚拟化，正如小米手机利用粉丝经济所做的，把风险和不确定性都放到前期的虚拟化场景中，等到进入实物运营阶段，就只是一个如何管理供应链的效率和质量的问题了，传统销售体系中的冗余、库存、跌价风险都被吸收于低成本的互联网体系之中。而且，利用网络来形成或转移房地产的外部性，构建其虚荣效应或攀比效应，那么自然地理上的选择空间就会大大扩展，风险大大降低，自然房地产的价格也就大大压缩了。

作者为清华经管领导力研究中心研究员