略论税收效应与我国物业税的设计
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中图分类号:F810 文献标识码:A
内容摘要:从理论界讨论,到安徽、北京等省市空转运行,直至2009年5月国务院再提物业税,我国物业税开征日程在即。本文认为物业税改革旨在规范地方财政、抑制房价、缩减贫富差距等,而要想实现这些税收效应,则必须有的放矢,合理构建我国物业税制度。
关键词:税收效应 物业税 构建
物业税与税收效应界定
所谓物业税,指针对土地、房屋等不动产,要求承租人或所有者每年按照房价估值的一个固定比例或者按照租金固定比例向政府缴纳一定税款,且应缴纳税值会随着不动产市场价值升高而提高。
税收效应,是指纳税人因国家课税而在其经济选择或经济行为方面做出的反应,亦可说,国家课税对消费者选择以至生产者决策的影响。宽泛来说,税收效应指政府课税所引起的各种经济反应。
我国开征物业税所期望的税收效应
除为满足财政所需外,政府课税总期望对经济施加某种影响,拟达到一定税收效应。通常从课税主体和纳税主体两个方面来分析税收效应,具体到物业税,涉及地方财政,房地产商,购房者三方。
(一)地方财政:规范财政收入、充实地方税种
分税制以来,中央财政控制了税收主要来源,地方财政普遍紧张,从而转向土地出让收入。目前土地出让金缴纳制度要求开发商一次全额付清,为谋取大量财政收入,地方只需坐地起价,导致存在大量寅吃卯粮、短期行为。开征物业税,督促政府合理使用稀缺土地资源,满足建设节约型社会和维护经济可持续发展的需要。其次,开征物业税有利于建立地方主体税种。开征物业税,能拓宽税收征收面,并可均衡政府长期的财政收入,把开发环节税费在一定年限分摊,使每届政府都可获一笔稳定收入,并享受到房地产升值的收益。
(二)房地产商:规范房地产税收制度、挤出房地产泡沫
我国房地产主要设置房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、契税等,税种繁杂,并存在交叉重叠、征税覆盖面窄、计税依据不合理等诸多问题,制约了房地产业发展。另一面,我国房地产业对国民经济影响不断扩大,虚高房价形成很大的经济泡沫,而最早提出物业税改革,初衷就是为了遏制房地产过热。开征物业税,长期来看房价必然下降,利润随之下降,同时,房产持有成本增高,若无法及时售出,所需税费便会增加。当前房地产开发商囤积土地、为保持高价宁愿保持较高空置率,开征物业税后会形成他们较大的负担,从而大大遏制房地产商投机行为。
(三)购房者:中低收入者买得起房、缩减贫富差距
物业税开征或许房价不会随之下落,但长期来看,通过买卖双方博弈,房价必然逐步下跌。对于房产消费者,开征物业税降低购房者准入门槛,中低收入者可以早日购房,真正惠顾于民。对于房产投资者,其持有环节税负加重,拥有房产越多,成本越大,这样便可抑制其炒房,也可使空置房屋流向租用或二级市场,房屋供给增加,进一步使房价下跌。作为财产税类,物业税可以成为很有力的经济杠杆,调节社会财富,缩减贫富差距。
构建我国物业税的政策建议
任何一个新税种出台,经济效应不一定会完全符合政府的最初意愿,纳税人所作出的反应可能与政府意愿保持一致,但若构建不当,也可能与政府意愿背道而驰。
(一)地方财政:土地出让金纳入物业税税基
把土地出让金纳入税基,由一次纳分摊在物业税当中,按年缴纳。这一设计遭到地方政府强烈反对,反对原因是土地出让金分摊缴纳,可能导致城市建设资金吃紧。究竟土地出让金要不要纳入税基?如果继续按照目前模式征收,意味着70年土地出让金仍一次性转嫁到购房者身上,房价不会因物业税开征而降低,还可能由于地方恶抬地价造成上涨。笔者以为,土地出让金纳入税基是现实选择。唯有此,才能抑制地方政府盲目建设行为,并且之前与土地出让金有关的一系列乱收费才能得以彻底抑制。若不纳入税基,物业税税率将变得很低,征收成本有可能接近甚至超过收入,从而使物业税开征毫无意义。
(二)房地产商:流转并入保有环节
我国房地产税制重流转,轻保有,原因在于我国将房地产税视为商品税,而非财产税。依据国际惯例,房地产税理应归属于财产税。还原房地产税为财产税,课税对象不仅可包括所有权,还可包括其他具有财产价值的权利。课征地域也可扩大到农村,从而拓宽税基,构建更加符合市场经济体制要求的物业税制。
(三)购房者:实行税收优惠和差别税率
通过调整物业税税率,实行不同优惠办法,物业税能够发挥转移社会财富作用。对于房产消费者,由于自住物业与经营性物业性质不同,前者是纯支出,而后者是通过房屋出租收取利润,所以对于以自住为目的而购买房屋,应设计一定免征额减少征税,对特别贫穷家庭、居住劣房者则免税。物业税要主要针对房产投资者,并对居住豪宅或拥有多套住房者课以高税,还可通过税收政策对房地产投机者课以重税或惩罚投机行为。这样,既可抑制房地产投机,又能让中低收入者买得起房,缩小贫富差距,维护社会稳定。
参考文献:
1.姜山.物业税改革应有序推进[J].理论导报,2009(6)
2.邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析[J].华中师范大学学报,2006(5)