预购商品房抵押预告登记中合并受理分期登记之实践

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根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,在预购商品房贷款抵押登记办理后,对商品房转移登记(期转现)和预购商品房贷款抵押登记转为房屋抵押登记(期房抵押转现房抵押),无时限上的限制。

《房屋登记办法》实施后,在办理预购商品房抵押预告登记时有两个制约条件,一是在办理预购商品房抵押预告登记前,必须办理预购商品房预告登记;二是在办理预购商品房抵押预告登记后,自能进行房屋转移登记和房屋抵押登记时的三个月内不申请相应登记的,预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记失效。

在办理预购商品房抵押预告登记前后需要办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、预购商品房预告登记转商品房转移登记、预购商品房抵押预告登记转房屋抵押登记。怎样做才能达到既不增加申请人负担、方便高效,又能使登记不失效、保护当事人权利,成为登记机构必须考虑的问题。

我们的做法是,在办理预购商品房抵押预告登记中,采取“预填表格、预收要件、预交费用、合并受理、分期登记”的办法,实行内部提档、代位运作。

一、预填表格

我们在《商品房买卖合同》中按《房屋登记办法》的要求,增加了关于办理预告登记的内容,在附件中增加了房屋预告登记、房屋转移登记两种申请表格。购房人在与开发商签订买卖合同时,双方就是否进行预告登记进行约定,并在相应的登记申请表上签字盖章。预购商品房抵押预告登记申请人双方在签订主债权合同时,也同时在预购商品房抵押预告登记、房屋抵押登记申请表上签字盖章。这样,在申请人办理预购商品房预告登记以后,再办理预购商品房抵押预告登记、预购商品房预告登记转商品房转移登记、预购商品房抵押预告登记转房屋抵押登记的手续中,所需要的申请表格一次性完成,存入房产档案。在办理相应本登记时,工作人员自行提档就可完成,申请人无需重复往返开发商、金融单位、登记机构之间。

二、预收要件

在办理预购商品房预告登记时,对于申请人身份证明、商品房买卖合同、购房票据、主债权合同、抵押合同等必收要件,审验齐全合法后,按照需提供的次数一次性提供完备,拍录电子档案,实物原件存入房产档案。在以后的相关登记中,不需要重复拍录电子信息,只需调库审核。对于实物档案的衔接,由内部工作人员运转。

三、预收费用

在办理预购商品房预告登记时,同时预收以后三个相关登记的登记费用,申请人不再分别到登记机构缴费。

四、分期登记

预购商品房预告登记之后,适时调取其电子信息,补充实物要件,办理预购商品房抵押预告登记,形成预购商品房抵押预告登记档案;开发商初始登记后,调取预购商品房预告登记电子信息,补充商品房转移登记实物要件,办理商品房转移登记,形成房屋产权档案;商品房转移登记后,再调取预购商品房抵押预告登记电子信息,补充房屋抵押实物要件,办理预购商品房抵押预告登记转房屋抵押登记,形成房屋抵押档案。