前门复兴 第9期

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Q：蔡鸿岩

A：田耘

Q:小时候我总听家长说“走，前门买书去”，前门大栅栏是那个时代的商业购物中心，但近年来几乎没有北京当地人会专门去前门地区消费购物。前门大街改造工程一直为业界所关注，不仅由于其特殊的地理位置与重要的历史文化背景，大家更想知道未来将呈现怎样的商业业态。

A：古都风貌的魅力和现代商业活力的统一是这条大街今后要秉承和追求的目标。前门大街修缮完工后恢复了标志性建筑六柱五牌楼和长816米的明清时期的御道，再现前门大街两侧建筑的历史风貌。而现有商户中包括老字号在内的中华民族品牌占前门大街整体的70％以上，突出树立民族品牌在前门商业区的领军地位。未来将恢复古都风貌，复兴商街繁荣。

Q：恢复风貌易，复兴繁荣难。楼市传媒曾经做过一个北京现有区域商业中心的研究，调查发现北京市目前的主流消费群体是北京当地与长期居住在北京的年轻人、白领阶层以及时尚女性。而我们发现前门的客群以旅游观光客居多，前门商业街的客户群是如何定位的?

A：我们也是把目标客户锁定在当地的主流群体的。我们分析这个地域的目标人群是服务全市的消费者和海内外游客，70％服务本地消费者，30％辐射外地及国外来的客人。由于定位准确和历史文化风貌的复兴吸引了大量游人客源。前门地区每日游客数量逐月攀升，日均已经达到15万人次左右，节假日高峰时期突破35万人次。

Q：日均15万人次左右，高峰突破35万人次。这个数字确实相当可观，但如何能把这些旅游观光客留下拉动消费，这才是前门商业区的核心问题。

A：前门大街商业区功能规划为一街五区，即前门大街步行商业街、中华老字号传统商业区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验和娱乐休闲区，这解决了消费者的“吃喝玩乐”等需求，把客留住。

根据我们掌握的资料，2008年前门大街几乎没有受到金融危机的影响。全聚德、都一处、月盛斋等老字号取得了良好的经营业绩，新开业的H&M、ZARA等国际品牌也受到极大关注。刘老根大舞台开张后演出爆满，增强了文化创意产业的影响力，每年拉动的消费预计在数亿元左右。

Q：对于商业地产而言交通组织非常重要。前门商业区如何解决交通问题，以更好地适应商业消费者的需求?另外对于北京这座“生活在车轮上”的城市，前门会不会出现停车难?

A：我们在北端有地铁2号线，南端有地铁7号线、8号线，东侧是快速公交路。前门项目对于停车问题是提前列入了规划，目前地下二层和三层，规划了1108个车位，而将来全面完善后，采用先进双层停车设施，可以满足2500辆生活用车的停放，实现的是一种立体化的交通。

Q：天街置业全都是政府股份吗?

A：政府的国有资本监督管理委员会，作为投资主体，来修缮建设管理前门物业。整体前门商业物业坚持政府主导规划、风貌保护、商业业态、街区管理和基础设施建设，国有企业为运营主体。

Q：实际上前门不是个单纯以商业为目的的项目，更像是为旧城改造而进行的城市建设。

A：你说得很到位，前门的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程，同时将来又具备经济上的活力，所以这是复合型的立体的目标。

Q：恕我直言，往往政府主导下的商业地产项目因为与市场结合度不高而无法产生很好的经济效益。前门将采取哪些与众不同的招商运营形式以避免出现类似问题?

A：前门项目有其特殊性，前门工程不是房地产开发的模式，它的本质是古城风貌的保护工程，是民族文化的传承工程。在立项的时候，叫修缮整治工程，而具体商业物业是由政府长期持有，由国有资本企业进行运作，目的在于稳定业态、打造特色。并且本次前门大街商业区东扩并启动招商的四个地块建筑将推出与终端用户功能合作的新方式。由天街公司在修缮建设过程中向商家详细介绍物业状况和商业规划，建设者和使用者提前沟通意向，洽商长期合作方式，吸纳用户的需求，这一举措对按需完善市政能源配套设施，商家提前介入，缩短物业闲置期，与前门大街已形成的商业功能相辐射，相辅互补、服务配套，具有重大意义。

Q：用历史的眼光来看，商业地产如分散出售，将来必死。只有长期持有，才是真正的商业地产，才能为城市、为社会创造财富。

A：是的，商业物业给区域、给城市带来的附加值远远高于住宅。商业物业进行招商组织业态后的终端目标是什么?是为了打造一个整体商业产品，不是为了把房产卖出去。如果是为了出售而出售，产权分散，一旦组织来的业态没有新意，那往往会造成消费者不买账、小商户退租换手、业主失望、不负责任的开发商不管，那就进入了恶性循环中。