亿城投资的“肉鸡”价值分析

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亿城投资（000616.SZ）在9月25日公布的《投资者关系活动记录表》中透露，公司将逐步减少房地产开发业务，未来不排除通过出售项目公司的方式回收资金，进一步实现转型。

公司目前第一大股东是海航资本控股有限公司，持有19.98%的股权。公司股价约4.20元，只需要12亿元左右就可掌握公司控股权。

从亿城投资目前的资产负债状况来看，其中货币资金24亿元，存货63.2亿元。而公司短期借款只有1.27亿元，一年内到期的非流动负债12.7亿元，长期借款21亿元，账面净资产43亿元，如果按照市场价格计算，净资产可以达到80亿元以上，每股净资产可以达到5.7元以上，而近期股价才4元多。

存货的真实市场价值

亿城投资的存货为63.2亿元，其中，开发成本占大头，账面余额37亿元；开发产品为7.4亿元；出租开发产品0.6亿元；拟开发土地――上海前滩项目18亿元。

由于不了解各个项目的销售价格，所以不能准确计算出这些存货的市场价值，但是可以通过已经销售的项目情况的利润率来推算一下这些存货的市场价值。

根据2014年6月6日公司关于挂牌转让子公司西海龙湖 65%股权的进展公告，当时的转让价款为 8.19亿元，可为公司增加税前利润 5.08 亿元，利润率达到了62%。如果公司的63.2亿元存货都能够按照这个利润率转让，那么这些存货价值可以超过102亿元。当然实际转让可能有高有低，但整体不会少太多。而公司目前的账面借款仅35亿元，真实的资产负债率不到30%，还有很大的融资空间。

即使你通过高杠杆融资，把亿城投资的控制权先拿到，然后再抵押股权融资还债，你也可以实现空手套大象了。

引发并购热

类似亿城投资这样的“肉鸡”企业还很多，特别是一些价值被明显低估，且又有很多可以变现存货的企业。为避免不必要的二级市场波动，以标的物代替公司名称。

截至10月15日，标的一的总市值为53.5亿元，净资产90.12亿元，其货币资金达25亿元，存货为125.23亿元，投资性房地产为11.66亿元，固定资产17.83亿元，短期借款11.24亿元，预收款为36.26亿元，一年内到期借款为29.58亿元，长期借款63亿元。第一大股东持股比例为26.02%，市场价值13.9亿元，净资产价值23.4亿元，折价9.5亿元。

标的二的总市值为45.9亿元，净资产56.3亿元，其货币资金22.5亿元，存货达147.3亿元，投资性房地产为7.56亿元，短期借款13.5亿元，预收款39.4亿元，长期借款39.7亿元。第一大股东持股比例为25.11%，市场价值11.5亿元，净资产价值14.1亿元，折价2.6亿元。

标的三的总市值为35.1亿元，净资产50.9亿元，其货币资金为 8.87亿元，存货达38亿元，长期投资10亿元，投资性房地产56.3亿元，预收款10亿元，一年内到期借款4.3亿元，长期借款35亿元。第一大股东持股比例为29.12%，市场价值10.2亿元，净资产价值14.8亿元，折价4.6亿元。

从三家公司的存货构成情况看，变现收益要远远大于其账面价值，还有投资性房地产和固定资产的变现价值也会大于其账面价值。而且这三家公司的收购成本都不高，要达到第一大股东地位，只需要分别投入13.9亿元、11.5亿元和10.2亿元。

几年前，商业百货类公司资产价值被严重低估，引来一次大面积的针对商业百货类公司的收购战，至今硝烟未散。

自2012年开始的经济下滑势头至今未有见底，房地产企业转型又迫在眉睫，现在比的是看谁转得快，转得彻底。资本大鳄看上房地产企业的存货转让价值和变现能力，同时又有自身经营的优质项目，资产注入轻而易举。房地产业被并购的大潮为期会远吗？且拭目以待！

作者为亚太（集团）会计师事务所首席会计师、合伙人