“住有所居”的账本

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随着中央明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务，1000万套的规模让“住有所居”成为了今年“两会”最热的议题之一。不难预见，随着4万亿投资面临收尾，地方财政又将迎来保障性住房“井喷”带来的资金压力。无论是由预算内资金“埋单”，还是土地出让金支持，无论是公积金贷款，还是通过银行、保险、信托融资，各地各级政府无疑都在为这笔保障房的“生意”拨起了算盘。

重庆公租房

作为城市生活的重大问题，重庆在去年在住房体制上进行了改革，具体体现在三个方面：

是住房的资源配置体制体现为“双轨制”。从以市场化的商品房为主配置的单轨制，转为30％到40％的中低收入居民由保障房来配置，其余中高收人人群由市场化商品房完成配置的“双轨制”。是通过税收实现“三端”调控，即：低端有保障，无论是公租房还是安置房都不收出让金、配套费、税收和房产的利润，以保证低价格配置给居民；中端有优惠，对于中等收入购买商品房给予优惠，使其能够具备财产性收入；高端有遏制，主要体现在税收上的控制，一方面是生产环节的交易税按照国家规定标准中的高档征收，另一方面，财产环节征收房产税，也主要针对于高端房。

是推进公租房建设。去年重庆市开工建设了20多万套共计1300万平米的公租房，另建设了20余万套动迁安置房、经济适用房和廉租房等，占全国的保障房建设规模的10％，现已竣工保障房共30万套，其余也将在今年内竣工并投入使用，同时重庆市计划3年建设4000万平米保障性住房，基本可以满足200万居民的居住。

4000万平方米的公租房资金究竟如何解决，重庆市市长黄奇帆特地为本刊记者算了--笔账。黄奇帆说：“首先，公租房是保障房，做到四个不收，即一不收施工税、交易税；二不收土地出让金；三不收配套费；四不收利润。从成本上控制公租房的价格。”

以重庆市为例，市政府计划3年建造4000万平方米的公租房，计划需要约1000亿的建设资金，那么这笔钱从哪来7将来会不会形成坏账，变成一个巨大的“黑洞”?

面对记者的担忧，黄奇帆说：“这里面有个1+3投融资模式的概念，既然是为老百姓造房，那么政府作为公共服务的提供方，当然要配比财政资金。在1000亿中，300亿的资本金由政府来出，折合一年100亿，而资本金大体分三个来源，一是政府储备的土地拿出一部分，二是从政府每年新增土地出让金以及房产税拿出一部分，三是政府预算内的财政收入拿出一部分，再加上中央的补助等。这三块资金加起来，基本能够完成由财政来埋单的部分。”

那么，除了300亿的财政资金，其余的700亿要如何筹措?黄奇帆表示，可以通过市场化融资渠道，通过和银行贷款，保险公司、社保基金融资，信托公司信托的方式，先筹得资金将公租房建设起来。

然而，即便是能够顺利融资，建设完成后的三五年内，这700亿的资金仍需要还本付息?政府要如何保证能够不出现坏账呢?黄奇帆说：“我认为，重庆的公租房模式在还本付息上有三个方面的保障：第一，公租房不是白送给老百姓住的，是要收租金的，这个租金要比商品房租金低40％-50％。目前重庆的公租房已经开始配置了，按照每个月每平方米10块钱左右的标准。4000万平方米的公租房，就是4个亿，一年12个月，就该收48亿，用这48亿去还银行利息，现金流是有保障的，基本与6％左右的银行利率相平衡；第二，4000万平方米的公租房旁边至少要建300万平方米的配套用房，那么这些零售商铺并不是公租房，而是商业配套，是一个市场概念，一平米2万～3万元都有人买的。这300万平方米的商用房，政府买卖差价上至少可以赚到300亿，就可以还掉700亿本金中的一部分；第三，4000万平方米的公租房给了200万老百姓居住，在租用了几年后，其中必定会有一部分人，想用比较便宜的价格买下来，成为有效固定资产。如果4000万平方有1000万平方被买走，这部分公租房的出售将带来一定的资金回笼，基本能够解决700亿本金中的剩余部分。这样基本上在5年左右的时间，能够连本带息还清，而5年后政府手上剩下没有售出的公租房，仍然有租金可以继续收，所以公租房建设不会造成政府财力的窟窿，这也是为什么新加坡、香港的公屋没有出现坏账的原因。这种投融资模式，是完全可以做的起来的，我非常相信这点。”

贵州“租售并举”

贵州省财政厅厅长李岷为记者介绍，截止到去年，贵州省通过多种方式对13.99万户低收人家庭实施了住房保障，这个数字是2005年的21倍多，仅去年一年新增保障户数2.11万户。

李岷说：“贵州省不同于发达地区，贫困人口非常多。地方根本无法完成配套资金，还得主要依靠中央的补助。”

根据贵州省住房城乡建设厅统计的数字，2007年至2010年，贵州省共获得国家下达廉租住房计划项目384个，建设规模15.75万套，共781.98万平方米，总投资78.9亿元，其中获得中央预算内投资补助34.49亿元。李岷对记者说：“2010年贵州省廉租住房计划项目160个，大约7万多套，共计360多万平方米，总投资约为40亿元。这其中获得中央预算内投资补助18亿多。”

尽管中央为贵州廉租房建设提供了--定预算内投资补助，但从资金的数量上来看，中央补助不足总投资额的50％。其余的资金需要地方完成配套，20多亿元的资金缺口无疑给贵州地方财政增加了支出压力，，

李岷对记者说：“针对廉租房资金不足的问题，贵州省大胆创新了一套‘租售并举’的新思路。”顾名思义，廉租房意味着“廉价租赁”，其性质属于政府持有产权的公房。贵州省推出“租售并举”主要指建成的廉租房部分用于出售，拥有一定经济基础的，但又无法承担商品房价格，居住条件较差的普通百姓成了廉租房出售的主要对象，并且可以通过这种方式拥有属于自己的产权。

李岷介绍说，截止2010年12月底，贵州省已累计出售廉租住房超过65万平方米，约合1.3万套，通过这种途径，实现回笼资金4.55亿元，出售量占竣工量的20.6％。

今年贵州省将继续加大保障房

民生

建设资金筹集力度，李岷对记者说：“目前上级可能还要调整指标，再扩大保障房的规模，我的态度是两个字，欢迎!”尽管目前“租售并举”政策为贵州省保障性住房建设争取到滚动开发资金，利用循环使用有限资金，缓解了资金不足的问题。单是否能够从根本上解决资金不足?贵州保障房建设又是否能够借鉴重庆的融资模式呢?

据贵州省委副书记，人大代表赵克志介绍，在下一步发展中，贵州保

障房的建设资金主要将由三部分组成：一是发行政府债券；二是通过市场化融资，例如与信托公司合作，让信托基金参与保障房建设；三是将通过中央转移支付、地方财政预算内资金和土地收益来完成。

房产税能否解决问题

今年初，房产税在上海和重庆两个城市率先“试水”，政策试行一个多月来，效果如何?房产税是否能够遏制高房价?又能否填补目前保障性住房建设资金的不足?

1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法)的通知，规定在沪居民家庭新购第二套及以上的住房和非本地居民家庭的新购的住房，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米的部分需按新房交易房总价的70％，乘以0.6％的税率征收房产税。若应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍，则税率暂减为0.4％。

相比较下，重庆房产税试行办法力度更为明显。重庆房产税主要对增量房产征税，而独栋商品住宅则存量及增量均需征税，征收对象为高档住房和外地人二套以上住房。方案显示，房产市场交易价格与重庆主城区新建商品住房建筑面积成交均价相比，3倍以下税率为0.5％，3-4倍税率为1％，4倍以上税率为1.2％。

在谈到重庆试点房产税问题上，黄奇帆解释说：“对于房地产的调控，不能完全依靠房产税，它跟五个坐标有关，一是和住房配置体系有关，是“双轨制”还是“单轨制”；二是跟土地供应方式有关，供应量和供应结构都会影响房价；三是和供求关系有关。提高房子供应量和限制购房，都将影响到房价；四是和货币政策有关，如果准备金高、贷款紧、利息高、首付比例高都会对房产市场起到调控作用；第五是税收。我的观点是，税收只是五大坐标中的一个，而房产税只是其中的一个种类，所以不要奢望房产税能解决所有问题。”

但是黄奇帆认为，征收房产税可以通过对高价房征收，填补中低价房和保障性住房的资金来源，起到了二次分配“讲公平”的重要作用；对房产投资的价值取向也有一定影响；同时，在税务体系长远角度上讲，是财税体制健全过程中的一个环节，我们国家的税收主要集中在生产和交易环节，在财产持有方面始终处于空白。试点代表了国家将来税务体制的健全。

记者了解到，尽管重庆房产税从账面看税率较高，征收力度较大，但试行一个多月来，实际效果并不明显，开征三周内仅收上两笔。这样的房产税比重较之保障性住房建设所需资金，可谓九牛一毛，又如何能缓解重庆市财政每年100亿的支出压力?尽管地方政府出台了各类保障性住房建设指标，但若没有足够的财力保障，“住有所居”恐怕难以在短期内实现。

正如黄奇帆所说：“民生工程如果没有系统化的设计，完全依照长官意志，或者靠基层干部五加二、白加黑的拼命工作，完全依靠一个善意的出发点去拍着胸脯干，是干不好的。因为这涉及到国际惯例、国家法律政策，涉及到财力、财政资金的平衡，更涉及到社会相关群体利益的调整，而这不能凭着感觉来推进。”