土地供应调控对商品住宅价格影响分析

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【摘要】针对商品住宅销售价格快速增长，政府出台了系列调控政策，但结果不甚明显。本文利用Eviews面板数据对我国三类、十个代表城市1998--2012年的数据，分别从土地供应面积、土地出让面积两方面研究土地供应调控对商品住宅销售价格的影响，得出了土地供应调控对三类城市商品住宅销售价格影响需依城市实际区分研究的结论。未来应结合不同城市情况制定相应调控政策。

【关键词】土地供应调控；商品住宅；商品住宅销售价格

土地供应量决定房地产企业可开发的土地量，影响房地产投资规模和市场供给，导致商品住宅地产销售价格产生波动。2003年以来国家针对商品住宅价格一路高涨采取了以土地供应调控为主的系列调控政策，但效果甚微。为此，土地供应调控对商品住宅销售价格的影响是否显著，未来调控重点在哪里，需深入研究。

一、文献综述

1，供需方面

刘琳（2002）借用幂函数回归统计模型对深圳市的土地供应调整和房屋价格做了实证研究，研究得出城市土地出让数量与商品房销售价格之间成正相关关系。谢岳来、刘洪玉以杭州市为例实证研究发现杭州房地产价格过快上涨是由于土地供应减少导致房地产市场供需失衡造成的。Peng和Wheaton（1994）建立模型回归结果显示土地供给约束的溢出效应会使人们对房屋价格的预期增长将导致房屋供应量的上升。丁悦，李崇明，丁烈云借助均衡理论进行了分析，指出房地产单纯依靠市场机制，是不可能实现市场供求均衡。

2，影响因素方面

王金明，高铁梅利用可变参数模型对我国房地产市场需求和供给进行了动态定量分析，分析表明，在影响需求的因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大。王松涛、刘洪玉对我国35个大中城市做面板数据分析土地供应政策对住房供给和住房价格的影响效果，发现我国城市土地供应量和住房供给量呈显著正向关系。高丽坤认为房地产价格和土地供应量之间的关系应是一条向上的凸形曲线，且二者的变化在不同的土地供给价格弹性条件下是不同的。

综上所述，已有文献对土地供应与房地产价格的研究都集中于价格上涨的决定机制或是针对全国的房地产市场，没能区别考虑个别的影响因素，如地理区位，城市发展市场化程度的高低及城市自身传统特色。

所以，本文在借鉴已有成果的基础上将十个代表城市按其市场化水平高低和经济发展强弱分为三类，并借用Eviews中面板数据分析模型的不变参数回归模型，检验分析三类城市土地供应面积、土地出让面积对商品住宅销售价格的影响关系。

二、实证分析

1，研究对象、范围确定和变量的选取

（1）商品住宅、土地供应的界定

本文研究主体为商品房类型中住宅用房，即是商品住宅，商品住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者仅供居住用的房屋。土地供应调控包括土地供应量、土地供应结构、土地供应价格、土地供应方式、土地供应政策等方面。本文研究土地供应调控从土地供应量入手。

（2）范围的确定

本文将十个城市分为三类城市；一类城市经济发展水平高，常住人口多，土地供应有限；二类城市经济正在快速发展，流动人口尤其是外来人口急剧增加，

房地产市场需求巨大；三类城市经济发展速度较慢，土地资源充足，但流动人口增幅较小。

（3）变量选取

研究城市土地供应与房地产市场的发展必须考虑到城市综合发展情况。因此在选取变量过程中，选取房地产住宅建设投资、房地产开发投资额、GDP 、土地供应面积，土地出让面积、商品住宅竣工面积、商品住宅施工面积、商品住宅销售面积、商品住宅销售均价、在职职工年均工资、城镇居民人均可支配收入水平、常住人口，但经过验证发现房地产住宅建设投资、房地产开发投资额，竣工面积、施工面积，职工年均工资、可支配收入水平，存在重复性，所以删除重复性变量。

从样本数据可看出，九个样本都在逐年上升，土地供应面积、土地出让面积两个指标变量有明显波动。因此这两个变量也是本文主要研究变量。本文样本变量为 （GDP）， （土地供应面积）， （土地出让面积）， （商品住宅投资额）， （商品住宅竣工面积）， （商品住宅销售面积）， （商品住宅销售均价）， （城镇居民人均可支配收入）， （常住人口）。

2，三类城市实证研究分析

（1）研究方法、模型选取

首先运用面板数据的单位根检验与协整检验来考察人口、收入、土地供应面积、土地出让面积与商品住宅销售价格之间的长期关系，然后建立计量模型来量化它们之间内在联系。模型如下：

为被解释变量， 为 解释变量， 为常数项 ， 为 系数向量， 为随机误差项

（2）时序图与平稳性检验

根据对三类城市的时序图分析结果，利用Eviews对面板数据模型中原始时间序列数据及其差分序列进行了Panel Data模型的单位根检验包括Levin、Line.Chu、Fisher、ADF、PP。检验结果显示原始序列非平稳，但2阶差分回归后的序列是平稳的。

（3）模型估计

三类城市解释变量和被解释变量进行随机效应模型估计结果显示，决定系数和调整后的决定系数在0.9左右徘徊，拟合程度高，具有很好解释说明能力，F值大于80.66，且P值为0，这表示这次回归结果有实际研究意义，8个解释变量中有 四个变量未通过T检验，P值都大于0.05，也说明GDP、商品住宅建设投资、商品住宅销售面积、商品住宅竣工面积对商品住宅销售价格的影响不显著，所以将这四个变量剔除。

3，三类城市数据检验及回归结果

（1）一线城市的模型估计与实证分析

A，土地供应面积、人口、收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计结果

剔除变量后模型回归结果显示土地供应面积的回归系数为-0.0496，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.49361，常住人口的回归系数为1.414，常数项为-4002.281，无论是P值、F值及拟合优度都高于随机回归的效果，本次模型回归结果有意义。

模型说明，在以土地供应面积、常住人口、城镇居民人均可支配收入作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地供应面积的回归系数为-0.0496，告诉我们标准化后的土地供应量每增加一个单位，商品住宅销售价格就下降0.0496个单位，常住人口、城镇居民人均可支配收入回归系数分别为1.414、 0.494，即在其他变量不变的情况下，人口和收入每增加一个单位，商品住宅销售价格就随之上升1.414、0.494个单位，说明人口及收入对商品住宅销售价格有促进的作用，而对土地供应量的控制力度非常到位。

B，土地出让面积、常住人口、可支配收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计结果；

剔除变量后模型回归结果显示土地出让面积的回归系数为-0.334，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.465，常住人口的回归系数为1.89，常数项为-3329.1677。

模型说明，以土地出让面积、常住人口、城镇居民人均可支配收入作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地供应面积的回归系数为-0.334，告诉我们标准化后的土地供应量每增加一个单位，商品住宅销售价格就缩减了0.334个单位，说明一线城市对土地出让面积的控制有效的遏制了房价的上涨。

一线城市常住人口、城镇居民人均可支配收入回归系数分别为1.89、 0.465，即在其他变量不变的情况下，人口和收入每增加一个单位，商品住宅销售价格就会随之上升1.89、0.465个单位，说明人口及收入增长促进商品住宅销售价格增长。

（2）二线城市数据检验及回归结果

A，土地供应面积、人口、收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计结果

模型回归结果显示土地供应面积的回归系数为0.055595，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.238982，常住人口的回归系数为0.523473，常数项为644.74。

模型说明，在以土地供应面积、城镇居民人均可支配收入、常住人口作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地供应面积的回归系数为0.0556，告诉我们标准化后的土地供应量每增加一个单位，商品住宅销售价格就上涨了0.0556个单位，说明二线城市对土地供应量的调控力度较弱，没能有效遏制商品住宅价格上升。

二线城市的常住人口、城镇居民人均可支配收入的回归系数分别为0.523和0.239，即在其他变量不变的情况下，常住人口、人均可支配收入每增加一个单位，商品住宅销售价格会随之增长0.523、0.239个单位。说明人口及收入增长对商品住宅销售价格上升有促进作用。

B，土地出让面积、常住人口、可支配收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计

剔除变量后的模型回归结果显示土地出让面积的回归系数为0.029，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.2241，常住人口的回归系数为0.464，常数项为602.17。

模型说明，在以土地供应面积、城镇居民人均可支配收入、常住人口作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地出让面积＼常住人口、城镇居民人均可支配收入的回归系数分别为0.029、0.464和0.241，告诉我们标准化后的土地供应量、常住人口、人均可支配收入每增加一个单位，商品住宅销售价格就会上涨0.029、0.464、0.241个单位，说明二类城市对土地出让的调控力度较弱，且受到人口、收入增加的影响没能抑制商品住宅价格上升。

（3）三线城市数据检验及回归结果

A，土地供应面积、人口、收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计结果

剔除变量后模型回归结果显示土地供应面积的回归系数为0.011，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.212，常住人口的回归系数为2.415，常数项为-1086.26。

模型说明，在以土地供应面积、城镇居民人均可支配收入、常住人口作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地供应面积的回归系数为0.011，告诉我们标准化后的土地供应量每增加一个单位，商品住宅销售价格就上涨了0.011个单位，说明三类城市对土地供应量的实施效果不是十分明显，没能有效的控制土地供应量的供给，进而导致三线城市的商品住宅价格的屡次攀升。

三线城市的常住人口、城镇居民人均可支配收入的回归系数分别为0.415和0.212，即在其他变量不变的情况下，常住人口、人均可支配收入每增加一个单位，商品住宅销售价格就会随之上涨0.415、0.212个单位。说明人口及收入对商品住宅销售价格影响显著。

B，土地出让面积、常住人口、可支配收入为解释变量对商品住宅销售价格回归估计

剔除变量后的模型回归结果显示土地出让面积的回归系数为-0.173，城镇居民人均可支配收入的回归系数为0.215，常住人口的回归系数为2.473，常数项为-1006.899。

模型说明，在以土地出让面积、城镇居民人均可支配收入、常住人口作为解释变量对商品住宅销售价格做回归时，土地出让面积的回归系数为-0.1733，告诉我们标准化后的土地供应量每增加一个单位，商品住宅销售价格就减少0.1733个单位，说明三类城市对土地出让面积的实际控制强度是很到位的，政府积极发挥土地供应宏观调控政策作用，稳定商品住宅价格的上升趋势。

三线城市的常住人口、城镇居民人均可支配收入的回归系数分别为2.473和0.215，即在其他变量不变的情况下，常住人口和可支配收入每增加一个单位，商品住宅销售价格就会随之上升2.473和0.215个单位，可以得出城市常住人口及可支配的收入的上涨幅度推动商品住宅销售价格上涨，带动城市经济发展与进步。

三、结论和政策建议

（1）模型结论

1，三类城市商品住宅销售价格与城镇居民人均可支配收入水平高低、常住人口增加的幅度大都存在正相关关系，但不同城市土地供应量对商品住宅的销售价格影响不同。

2，一线城市在进行土地供应调控同时，限制购房者资格和套数，能有效改善供需关系，调控有效；二线城市受到经济快速增长的推动，常住人口的激增，城镇居民人均收入的上涨，激发了消费者对商品住宅的有效需要，土地供应量随之增长，对于这种旺盛的需求趋势，单靠制定土地调控政策不能发挥有效作用；三线城市受自身经济发展、地理位置等因素的影响，常住人口增量小，收入上涨比例低，商品住宅需求量小，增加土地供应会使供给更加宽松，会拉低销售价格。

3，三类城市居民人均可支配收入、常住人口与商品住宅销售价格回归系数都为正相关，表示我国城市居民人均可支配收入、常住人口的增加，能稳定商品住宅销售价格。

（2）政策建议

1，依据不同类别城市房地产市场供需尤其是需求增长状况，制定实施不同土地供应调控政策。在市场相对过剩、宏观经济不景气时，适当控制土地供给量；市场供不应求，则及时增加土地供给。

2，一线城市要继续坚持当前的调控政策，尤其是供给与需求调节双管齐下。二线城市要在充分了解市场需求的基础上，合理增加土地供给，并适时进行需求调节。 三线甚至四线城市，要重点发展经济，增强吸引力，提升居民收入水平，拉动有效需求，促进商品住宅市场健康稳定发展。

参考文献

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