合景泰富 志在逆袭

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合景泰富进入高速增长期的背后，是其从2010年开始的一系列改革。但其旗下项目多定位高端，与当前刚需旺盛的市场是否能找到契合点，将成为其会否快速发展的关键。

在近年来房企销售业绩提速增长的浪潮之中，已在100亿门槛停滞了整整三年的合景泰富，终于不甘继续充当“中等生”的角色。

其已开始推进标准化中心、加快资金周转率和提高非限购产品比例。

回顾2012年，合景泰富合同销售额录得122亿，相比2011年实际完成的115亿没有显著增长。对于合景泰富高层所言“必将进入高速成长期”，业内人士普遍持谨慎态度。

“质的提升”

4月8日，合景泰富今年第一季度简报显示，一季度总销售额40.04亿元，相比去年同期的20.34亿元增加97%。与当前销售额蹿升相对应的是，合景泰富今年业绩目标为160亿元，在去年122亿的基础上增长30%。

“我们承认过去两年增长确实有些慢。”合景泰富主席孔健岷3月26日在业绩会上对媒体表示，“今后三年才是发力期，相信增长速度会有质的改善。合景泰富目标在2014年合约销售额达到200亿，2015年攀至300亿。”

合景泰富投资者关系总监吴晓怡指出，集团今年在售项目从去年的19个增加到29个，可售面积也从去年160万平米增到今年超过200万平米，可以完成160亿元的销售目标。

在销售策略方面，合景泰富财务资金部副总裁罗兆和表示，因小户型迎合市场需求，同时商业项目受限购政策影响较小，所以合景泰富今年将主要发展这两类地产项目，其中小户型主要是指面积90至100平米左右的房子。

合景泰富进入高速增长期的背后，是其从2010年开始的一系列改革。

据合景泰富高层介绍，公司前两年一直在做标准化中心。房企老大万科的高速成长也正是来自于标准化的复制模式。

据了解，标准化中心的功能是从利润率角度把关公司项目的整体设计，并将产品标准化，以便快速复制。“每个项目拿到之后第一时间做出模型，就要考虑这个项目投入是多少、怎样设计等问题。我们有五个套餐，每个套餐里面都有两种不同风格。对于不同项目的套餐和风格，公司只需要选择就行，所以发展速度会很快。”合景泰富高层对标准化中心的作用如此解释。

对于今后的资金周转率，合景泰富方面则表示，以前从买地到销售大概十个月左右，现在希望可以做到七到八个月。

融资拿地两不误

产能标准化是企业的软实力，而对于地产行业而言，资金和土地这两项硬性条件同样重要。为配合扩张需要，合景泰富一直都在寻求融资渠道突破。公开资料显示，合景泰富分别在去年3月、9月和今年1月进行过三笔融资。

去年3月份发行了于2017年到期、本金总额4亿美元的优先票据，年利率为13.25厘。去年9月份则是汇丰银行、渣打银行分别为合景泰富公司旗下若干附属公司提供2.5亿港元和5亿港元定期贷款。

今年1月，在合景泰富准备发美元永久资本证券前夕，标准普尔把其展望降级至负面。评级机构看空，又恰逢内地地产商蜂拥在海外发债，合景泰富最终放弃永久资本证券的发行，转发7年期美元债，规模为3亿，票面年利率8.625%。

“我们当时确实考虑过发行永久债。但是我们发出来时，市场整体情况不太好，而且利率和总额方面都没有达到让我们满意的程度，所以就取消了。”合景泰富管理层表示，“今年融资看现金流，今年公司整体负债率希望是下降的。”

土地储备上，合景泰富于去年下半年获取了5幅土地。“我们偏向面积不是很大的地块，希望可在三四年之间开发完，这样可以加快资金周转率。”吴晓怡表示。

2月底，合景泰富也在北京竞得房山区两地块。截至目前，合景泰富的土地储备总量为970万平米，涵盖7个城市和地区，分别位于广州、成都、苏州、上海、天津、北京和海南，比例分别为45%、15%、11%、10%、8%、3%和8%。

借商业发力

尽管合景泰富对于公司发展前景信誓旦旦，但在业内人士的普遍印象中，这个刚过百亿的广州房企只能算是一个“中等生”。

“对于定位为专注高端物业的合景泰富而言，如果转型为刚性需求，毛利率将大幅下降，与该公司过往格局截然不同。”有业内人士表示，合景泰富旗下项目多定位高端，与当前总体刚需旺盛的市场是否能找到契合点，将成为其会否快速发展的关键。

年初穆迪指出，合景泰富的利好多来自2013年房地产市场的企稳回升。而辉立证券方面表示，合景泰富较为激进的通过发债支持的扩张以及高端物业定位将为企业带来较高风险。

面对楼市调控，合景泰富调整了策略重心，现时将逐步拓展商业楼宇及酒店等。“我们今年推盘的商业比例会占到42%，比往年有很大的增加。”吴晓怡介绍说。

罗兆和预期，3至5年后，商业项目租金收入15亿至20亿人民币，占销售的比例会升至10%-20%。

盛富资本总裁黄立冲指出，在债务压力并不算重的情况下，合景泰富积极发债是为了在融资成本较低的情况下储备资金，以应付其在商业项目上的扩张。