邹议我国房地产经济

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摘要：我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。本文首先分析了我国房地产业的现状，然后对我国房地产经济的未来走向等方面进行了分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。

关键词：房地产经济；问题；对策

Abstract: China's real estate industry where to go, has attracted world attention. This paper firstly analyzes the current situation of China's real estate industry, and then the analysis and Thinking on China's real estate future economic trends, to the healthy development of China's real estate economy have some reference meaning.

Keywords: real estate economy; problems; countermeasures

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

引言

房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。因此，研究房地产业的变化和发展，探求房地产业发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构，提高人们生活质量，优化产资源配置，促进和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

1 房地产业对我国经济的重要作用

房地产业是我国基础性、支柱性产业之一，对我国经济具有重要意义，这主要体现在 ：

1.1房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备 、机械、冶金等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下 ，每投入100元的住房资金 ，可创造相关产业 70―220元的需求 ；每销售 100元的住宅 ，便可带动 130―150元的其他商品销售。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展具有重要作用。

1.2房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 。房屋能为商业 、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家 庭特约服务业 、搬 家公 司 、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行 业的发展提供前提和场所 ，这些部 门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

1.3住房消费是综合性消 费 ，它带动 生活消费的方方面面。房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住 、行 、娱乐 、健身 、学习、社交 、享受 、发展等人们生活 的方方面面 。因而 ，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展 自然会带动经济快速向前发展。

2我国房地产经济现状存在问题

目前，我国地产市场中存在着很多非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

2.1以供给决定需求，城市化规 划脱 离市场化进程。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模 、范 围和时机的选择 ，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府 的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目 “筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。

2.2片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲 目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。

2.3地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有 “收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。

2.4政府对 自由市场的干预 ，带来 了愈演愈烈的“寻租”热。在地产经济中 ，由于政治体制 、权力结构 、经营管理方式等原因 ，创造 出了不平等的竞争环境 ，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖 “土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样 ，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。

3对房地产经济发展的几点建议

3.1合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升 GDP。这种简单 的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过 出售直接获利 ，比如商 品住宅 、小商铺等 ；有 的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房 、娱乐用房等 ；有 的则作为公共设施本身没有获利能力 ，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公 园 、旅游景点 、综合性大学 、大型集市 、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样 的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发 ，以科学发展观看待城市建设。

3.2强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求 ，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3.3加强政府宏观调控 ，地价将趋于合理水平。如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对 GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求 ，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下 ，政府有必要加强宏观调控 ，借助规划 、计划 、行政 、法律和经济等宏观调控手段 ，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是 因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。

3.4创新制度和体制，遏制“寻租”及腐败。根据公共选择学者的“寻租理论”，寻租是政府干预的必然产物，也就是说，政府运用行政权力对市场的干预和管制是寻租产生的根源。因此要抑制“地方保护主义者”、“经济集团”和“个人”等寻租现象和腐败的产生，必须从制度或体制创新方面人手，和寻租产生的土壤和条件，从而一方面保护好国有资源和地产市场机制，使国有资源不致白自流失，使地产市场机制不致被扭曲；另一方面，使资源和利益的分配做到公正公平，维护社会的稳定和健康发展。这就要求在加快市场体制形成、实现经济体制变革、推进政治―行政体制改革的同时，形成一整套制约行政权力的行政法规和办事制度，建立起一个灵活、高效、廉洁、透明和公正的政府管理体制。

4结束语

只要我们对房地产有一个正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收国内外的先进经验，不断创新，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。