“连城诀”
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编者按：
2007年6月，国家批准设立重庆市和成都市为全国统筹城乡综合配套改革试验区。自此，统筹城乡发展由理论构想、政策设计转向操作试验，成渝两地成了这个实验的“领跑者”。统筹城乡综合配套改革涉及社会经济领域的方方面面，其中，土地制度创新是整个改革的重点，也是难点。成渝两地是如何进行设计、实践的?有哪些特点，政策上有哪些突破?不少人都给予深切关注。
本期摘编刊载的文章是国家土地督察成都局撰写的《重庆市和成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区土地制度创新调研报告》的一部分。该报告在深入调查研究的基础上，分析了两市在统筹城乡综合配套改革中土地制度改革的前期探索实践情况、成效、问题及原因，并提出了相关政策建议。
总体思路：“一圈两翼”与“三个集中”
尽管成渝两地在经济社会发展和城乡关系上有各自不同的特点，但两地统筹城乡发展的目标是基本一致的，都强调统筹城乡发展的进程就是“农民变市民”的过程，重庆力争转移800万农村人口进入城市和镇；成都计划在10年内将150万农村人口转化为城镇人口。其中，重庆市的着眼点在于通过“一圈两翼”空间战略的实施，壮大整个渝西地区的实力，进而带动“两翼”发展；而成都市则以“推进工业向集中发展区集中，走新型工业化道路；推进土地向规模经营集中，走农业产业化道路；引导农民向城镇集中，走新型城镇化道路”为核心，推动城乡一体化的进程。
两地思路选择的背后都隐含着这样的战略思维：以健康城镇化为载体的非均衡发展模式。一方面，推动农民变市民、农民变农业工人，推动农村人口向具有空间比较优势的中心城市、县城、城镇迁移，同时通过农业产业化、集约化、规模化集中经营的方式，推进现代农业发展，改善农村地区的社会经济发展条件；另一方面，选择非均衡的发展模式，形成以城带乡、以点带面、全面协调可持续发展的格局。
土地制度创新试验及其评价
重庆市以农村土地流转为突破口，以交换推动农民变市民。重庆市土地制度创新试验的总体思路，是推进农村土地流转，以交换推动农民变市民。在重庆市的土地制度创新试验中，各地积极探索，正在进行多种模式的尝试。
成都市以“三个集中”为核心，推动多项制度改革。成都市从2003年起开始实施统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化战略。在土地管理领域，主要围绕“三个集中”，强力推进工业向集中发展区集中，稳步推进土地向规模经营集中，梯度引导农民向城镇集中，取得了较为丰富的经验。在成都市的土地制度创新试验中，业已形成多种模式：
重庆市土地制度创新试点的效用评价。(1)“双交换”模式。这一做法比较适合重庆市情，也是推动城市化的有效举措，能够逐步推进农民进城，有利于把农民的承包地、宅基地“变现”，使农村建设用地减少与城镇建设用地增加相平衡。因此，该试点只要建立完善的配套政策及合理的补偿标准，逐步有序推进还是可行的。需要注意的问题是对腾出的宅基地及农民承包地，要建立科学合理的处置办法，最大效率地发挥它们的效益，同时也要对退出的这部分农民的后续保障问题予以充分重视。
(2)村级土地利用规划模式。重庆市江北区开展村级土地利用总体规划试点，在一定程度上可以促进村庄的经济发展和农民生活生产水平的提高，对重庆这样一个拥有广大农村腹地的城市具有一定的成效，局部意义上有利于提高各类用地的效率。但在没有上位规划指引下编制的村级规划，如果缺乏有力的监督，就会带来一系列不利影响，不利于全局城乡用地结构的优化。另外，由于当前我国的土地利用规划体系中并无村级规划这一层次，该规划明显缺乏法律效力。尤其是在规划中对基本农田进行空间调整，与基本农田调整需经过国务院批准这一要求有明显抵触，因此，建议慎重开展此类试点。
(3)社会资金参与土地整理模式。重庆涪陵区引进企业进行土地整理，符合国家有关鼓励各种社会力量参与土地整理的政策。但应注意的是，社会力量参与更多是拓展资金渠道，实现土地规模经营，而不宜将整个土地整理工作交由企业来规划组织。政府必须制定政策，在规划、计划制订、村民安置和补偿中起主导作用，并将与企业谈判的主导权交由村集体经济组织，切实保护农民利益，尊重农民意愿。
(4)土地合作社模式。开县渠口镇集中全村土地组建土地合作社，由合作社统一对外招商，以地入股。这一模式有利于实现农地规模化产业化经营，有利于提高农民收入，如果管理到位，也有利于耕地保护，值得推广应用。
成都市土地制度创新试点的效用评价。
成都市在城乡统筹土地制度改革方面试点较早，形成了多种模式，积累了较丰富的经验。
在各种试点模式中，郫县的城乡建设用地增减挂钩试点有利于统筹城乡用地，优化城乡建设用地空间结构，提高土地集约利用水平，改善村民生产生活条件，促进农村劳动力转移。
邛崃的土地综合整理有利于优化用地格局，促进耕地集中和质量提高，促进农村经济发展，建设新居工程对农民进行集中安置也有利于改善农民的生活条件。
温江的“双放弃一退出”试点是“三个集中”政策的具体操作的体现，只要管理规范，尊重农民意愿，有利于优化城乡建设用地结构，提高集约用地水平；有利于缓解用地供求矛盾，促进经济发展；有利于农民增收，改善农民居住环境。
龙泉驿“生态搬迁”模式，有利于山区生态保护，提高农民生活水平，带动产业发展。
锦江区集体建设用地使用权流转试点，有利于整合集体建设用地，显化集体建设用地的资产价值，促进地方经济发展。
政策建议
从两市现有模式的评价分析结果来看，大多数试点是以解决“三农”问题为着眼点，以盘活利用现有农村建设用地为重点，以推进节约集约用地、解决城镇发展用地和促进经济社会发展为主要目的的。试点在保护耕地、优化用地结构、节约集约用地、解决三农问题、促进可持续发展等方面各有有利的一面，但也有一些潜在的问题和风险，需要加强引导和规范。成渝两地可以结合市情，选择如下政策进行探索试验：
政策建议之一：改革现行土地规划管理制度
政策内容：适应统筹城乡改革试验的需要，同意两市加快土地利用总体规划修编和报批，强化土地利用总体规划的整体控制作用；在符合保护耕地、集约用地、集中发展原则和不违背开发区管理政策的前提下，鼓励在规划中体现“三个集中”；在不突破建设用地指标、不降低耕地保护目标任务的前提下，允许两地对用地空间布局做适当调整，农村地区特别是山区结合实际采用适宜的建设用地控制方式，深化规划内容。在规划实施过程中，允许两市根据城乡统筹发展的需要，对规划的非强制性内容适时修改并依法报批。每五年对两市土地利用总体规划实施情况进行一次评估，依此作为规划修编或调整的依据。由国土资
源部牵头制定成渝区域性国土规划。
预期的积极效用：有利于统筹谋划区域发展与资源环境保护，促进经济社会持续快速协调发展；有利于适应客观形势的发展变化及时调整发展战略，增强发展的主动性，应对发展中出现的问题；有利于促进产业集聚，提高土地利用经济效益；有利于疏堵结合，便于各级行政机关和土地行政主管部门依法依规管理土地，减少土地违法违规行为的发生；有利于增强管理的灵活性和及时性，提高管理效率；有利于提高规划对区域经济社会发展的宏观指导作用。
可能出现的问题和风险：增大了规划的监管难度，可能导致建设用地内部挖潜动力减弱，助长建设用地的外延扩张；允许调整耕地和基本农田布局，可能降低耕地和基本农田保护质量。
应对措施：严格规划审查，以保护耕地和集约用地为基本要求，对基本农田保护进行深入研究，扩大规划编制和实施的公众参与和民主决策，提高规划的科学性、可行性和严肃性；加强监督检查，制定规范的规划调整程序，防止和纠正随意调整规划、降低耕地保护要求的行为，对问题严重的地方，及时暂停规划调整；加强建设用地集约利用评价和监测监控，防止建设用地盲目扩张和粗放利用。
政策建议之二：创新耕地保护机制
政策内容：在城乡统筹、以城带乡、以工补农原则指导下，通过多渠道筹集资金，加大对农村、农业和农民的投入，提高耕地综合生产能力；建立耕地保护基金，通过为承担耕地保护责任的农户提供养老保险补贴等方式，完善耕地保护补偿机制，提高农民保护耕地的积极性和主动性，做到责权利对称；在保证耕地数量不减少、质量不降低的前提下，允许省(市)域内异地补充耕地；鼓励多渠道筹集资金，多部门参与，集中开展土地整理；鼓励发展土地合作社和农业股份公司，促进耕地规模化经营。
预期的积极效用：有利于切实保护耕地。一方面通过耕地补贴基金的激励，可以调动农民自觉保护耕地的积极性和主动性，另一方面通过签订耕地保护合同，可以强化农民保护耕地的责任意识。有利于减少土地违法行为的发生。由于农民可以从耕地获得经济利益，势必会自觉保护耕地，土地违法违规行为必将大幅度减少。有利于增加农民收入。特别是将耕地保护补贴纳入农民养老保险专户，在一定程度上解决了农民缺乏参加社会保障资金的问题，客观上增加了农民收入，同时解决了农民的长远生计，对逐步缩小城乡差别、减少社会矛盾、统筹城乡发展具有重要意义。
可能出现的问题和风险：建立耕地保护基金，可能增大了监管工作难度。由区县政府与耕地保护责任人签订耕地保护合同。由于工作量大，实际操作中可能变成逐级下签的做法，这与耕地保护基金直接补到耕地惠及农户的初衷不尽一致，需要强化监督和防范措施。可能增加征地的成本，征地工作面临阻力。可能显化一些历史遗留问题，诸如农民要求对以前被平调的耕地享受保护补贴等，在一定时期内会造成涉地量的增加。允许异地补充耕地，可能降低补充耕地的质量。
应对措施：对耕地保护基金的来源和使用方向要加强监管；将耕地保护责任制纳入干部考核；对耕地保护情况进行动态巡查和实时监测。
政策建议之三：探索集体建设用地流转办法
政策内容：在不违反国家土地用途管制制度、不用于商品住宅开发的前提下，在两市各选若干基础较好、管理规范的区县作为试点，在不改变集体所有权的情况下，允许集体建设用地使用权采取“招拍挂”方式进行出让、转让、出租、作价入股、联营、抵押等形式的流转。
预期的积极效用：符合社会经济发展趋势，为集体建设用地的合理合法和集约高效利用打开一条通道，减少违法用地行为，显化集体建设用地使用权价值，增加农民收入，同时积累新农村建设资金，有利于逐步缩小城乡二元结构差异，实现城乡均衡协调发展。
可能出现的问题和风险：虽然符合社会经济发展趋势，但相关制度准备没有到位，容易造成执行不规范，可能会损害农民利益；可能会冲击国有建设用地市场，在一定程度上影响政府土地税费收入；增加建设用地供应渠道，可能影响国家宏观调控的效果。
应对措施：制定流转办法和细则，对集体建设用地人市的规模严格管控，科学确定不同主体的利益分配比例，特别是制订集体建设用地有偿使用费的征收办法，在局部地区先行试验，积累经验后再逐步放开。
政策建议之四：扩大城乡建设用地增减挂钩试点
政策内容：在符合土地利用总体规划和城乡建设规划、确保城乡建设用地总量不增加和耕地面积不减少、不违背农民意愿的前提下，同意两市启动和扩大城乡建设用地挂钩试点。两市编制三年期挂钩试点规划报部审批，由部里下达挂钩规模，由省级国土资源行政主管部门批准项目区实施方案，允许挂钩归还指标跨区县使用。
预期的积极效用：妥善解决保护耕地与保障发展的关系，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展；有利于实现集约用地目标，提高用地效益。
可能出现的问题和风险：对恢复耕地的监管难度大，可能会出现实际城镇用地扩大面积超过农村建设用地减少面积，以及挂钩指标突破规划使用的情况，损害规划的严肃性；可能出现违背农民意愿大拆大建，侵害农民合法权益的现象；增加建设用地供应渠道，可能冲击土地利用计划管理体制，影响宏观调控政策的落实。
应对措施：要求两地结合实际编制详细的挂钩规划，报部审批；部审批的挂钩规模，要求地方严格执行；要保证建新指标使用时符合规划用途管制要求；每年对挂钩项目进展情况和指标使用情况进行总结评价，逐级上报备案。
政策建议之五：改革农用地转用和土地征收审批制度
政策内容：改革城市建设用地审批方式。实行土地征收和农用地转用相对分离，按照“一次审批、分期实施”的原则，依据土地利用总体规划，将两市中心城区5年城镇建设涉及的农用地转用和土地征收总规模，一次上报国务院批准后，再根据建设需要和年度农用地转用计划指标，适时实施农用地转用，每年实施情况报部备案；同意两市开展“征转与实施分离”审批试验，探索国家控制年度用地计划规模，地方负责征收的管理机制；对单独选址项目，探索强化项目用地预审和批后监管，简化用地报批程序的管理机制。
预期的积极效用：发挥地方政府的主动性，促进统筹城乡发展；简化土地审批程序，提高土地审批效率；及时提供城市发展和重点项目建设的必要用地，减少违法违规用地的发生。
可能出现的问题和风险：初期可能会出现地方政府加快用地，出现“寅吃卯粮”；可能导致固定资产投资增长得不到有效控制，影响国家宏观调控政策的实施；后期可能会发生违法违规用地增加的现象。
应对措施：加强批后监管，防止建设用地过快增长；利用遥感卫星、视频监测等现代手段，加强建设用地监测监控，及时进行预警。
政策建议之六：建立
宅基地和承包地退出机制
政策内容：要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，建立宅基地和承包地退出机制，科学制定补偿标准，鼓励长期工作、生活在城镇的农民放弃农村宅基地和承包地，到城镇居住；对同时放弃宅基地和承包地的农民，享受与实际居住地城镇居民同等的待遇和社会保障，真正实现农民变市民；对农民放弃的宅基地和承包地，归还集体经济组织，有条件复耕的宅基地要予以复耕。
预期的积极效用：有利于盘活农村空闲和闲置土地资源，促进土地集约高效利用；有利于维护农民土地合法权益；有利于优化城乡用地结构，推动城乡一体化进程。
可能出现的问题和风险：如果制定的补偿标准偏低，可能侵害农民合法权益，引起农民的抵触情绪；如果制定的补偿标准偏高，可能加重地方政府财政负担，并可能给城市发展增加压力。
应对措施：坚持将农民的近期和长远利益作为工作的出发点和落脚点，制定详细的工作方案并进行政策评估后，有序实施。
政策建议之七：探索建设用地指标交易办法
政策内容：对基于公平原则分配的规划指标，探索建立市级的建设用地指标交易平台，实现区域之间的发展权转移；对挂钩项目的建设用地指标，探索采用拍卖等方式进行交易的机制。
在土地利用规划、计划中，区域间各类建设用地指标以及耕地保护指标的协调平衡，实质上是区域层面上的土地发展权利分配问题，一旦涉及具体的地块使用，土地用途管制将发挥显著作用，土地发展权也随之得到显化，而仅依靠行政管理手段完成区域之间、地块之间的土地利用的利益平衡，往往难以达成理想的协调结果，引入市场机制进行建设用地指标的交易，可以作为有效地补充。
预期的积极效用：采用计划和市场相结合的方式，解决成渝两地当前各圈层发展不平衡的问题，修正规划编制目标与实施环境的偏差，减少城市扩展需求与耕地保护之间的冲突；推动行政区内的“城乡挂钩”政策的有效实施，有利于发挥级差地租的收益，使建设用地能够在空间上置换到发挥更大效益的区域，实现有机集中条件下的高效利用。
可能出现的问题和风险：规划指标难以体现绝对的公平，将人为分配的指标价值显化，容易引起地方政府之间的矛盾和冲突，而以远期发展权换取近期利益的方式，可能会损害某些区域的可持续发展能力。
应对措施：尽量提高规划指标分配的科学性，减少人为因素干扰；要科学核定纳入指标库的规模和比例，为地方预留长期发展指标。
政策建议之八：改革划拨土地使用制度
政策内容：根据宏观调控需要，对新增划拨土地实行“评估作价、建立台账、记账划拨、价值管理”，显化划拨土地价值；对划拨土地类型进行细分，建立学校、医院、高速公路等类划拨土地的有偿使用机制，探索国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及其他各类社会事业用地有偿使用机制。
预期的积极效用：顺应社会经济发展趋势，提高国家宏观调控能力；提高划拨土地的节约集约利用水平；拓宽城市建设资金来源渠道；改变原划拨土地补偿标准较低的状况，维护农民合法权益。
可能出现的问题和风险：可能会受到现划拨土地受益主体的阻挠。此外，划拨土地有偿使用的费用标准还需要论证。
应对措施：投入专门力量尽快加强研究，加大舆论宣传力度，有选择地逐步展开。
政策建议之九：探索建立地方土地调控基金制度
政策内容：建立政府土地调控基金，探索多途径的土地储备筹资渠道，参与土地储备和土地一级开发，提高政府调控土地市场能力。
目前，土地收购储备缺乏资金来源，可考虑从土地出让收入中，划出一定比例资金，建立土地调控基金，主要用于土地收购储备，有利于避免土地收购储备过度依赖银行贷款，解决收购储备资金来源不足的问题。考虑到两地土地出让收入状况不同、土地收购储备所需资金差异较大，难以统一确定实施办法，由两市结合实际研究确定。
预期的积极效用：可以遏制地方政府盲目圈地、片面追求土地收益的短期行为；增强政府土地调控能力，促进房地产市场健康发展，推动用地行为纳入依法规范的轨道。
可能出现的问题和风险：没有法律保障的基金会成为地方政府的非法收入来源之一，可能会产生权力寻租行为。
应对措施：制定详细的基金建立及使用办法，加强资金审计监管。
政策建议之十：改革土地执法监管体制
政策内容：建立和落实违反土地管理规定行政首长问责制、执法监察责任落实与干部考核任用挂钩机制，探索建立耕地保护监测、动态巡查责任制度，探索建立各级政府和相关部门共同监管机制，探索与国家土地督察成都局共建保障科学发展的土地管理新机制。
预期的积极效用：有利于严格执行国家土地调控政策，维护土地管理秩序；有利于土地执法监察工作的顺利推进。