邹庆:从人到主人

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在台前幕后的真正老板们谢幕后，邹庆终于以主人的姿态进入森豪，却没有摆脱前任的命运

从银行贷款如探囊取物的“地产大亨”邹庆，至今没有盖出一座完整大楼。

位于北京市朝阳门内大街南侧，距离王府井咫尺之遥――很难有比森豪公寓项目更“黄金”的地段了。但从1993年盖到今天，13年之后，森豪公寓仍未完工。

前后三任接盘人中，第一任马云于1997年被捕，第二任霍海音被判处死刑，在台前幕后的真正老板们谢幕后，邹庆终于以主人的姿态进入森豪，却没有摆脱前任的命运。

霍海音、余建三与8.9亿元

今年42岁的邹庆是土生土长的北京人，父母均是普通工人，并无显赫家世背景。20年前，邹还曾两度被劳动教养，在狱中渡过总共四年时光。他的命运骤然转向，发生在上世纪90年代中期，几乎是一夜之间便以A-4地块（即森豪项目所在地）开发商的身份，成为北京地产圈里的传奇人物。

他的发迹，得益于两个银行界“贵人”。一个是原北京城市合作银行展览路支行行长余建三，余比邹年长九岁，在1985年前后邹庆还干个体户时即已相识；另一个，则是改变邹庆命运的关键人物――原北京城市合作银行（现北京银行）中关村支行行长霍海音。据说，介绍邹庆与霍海音相识的，正是余建三。

邹与霍海音相识于何年，已不可考。但邹当年只是一名做服装和汽车配件贸易的小生意人，行长霍海音则早已是京城房地圈内有名的人物――霍以放贷能量知名，其组织调动资金能力之强，直到十多年后，仍为许多房地产商津津乐道。

森豪项目几乎从一开始就是在霍海音掌控之下；其前期资金的投入大半来自霍海音的调度，霍甚至一度直接操盘。但随着1994年前后银行内部管理日益加强，为规避风险，霍不得不退居幕后。他需要找到一个人代替他在台前执掌森豪，“天不怕地不怕”的邹庆正是一个合适的人选。

在改变邹庆命运的1994年，他在北京成立了华运达经贸发展公司。两年后，霍海音控制的香港慕来投资有限公司与北京市住宅建设总公司签署协议，成立北京慕来房地产开发中心，接手了森豪的开发，出任董事长的正是邹庆。1999年，由邹庆控制的另一个华运达――香港华运达集团代替香港慕来，成为了森豪项目的开发商。

接手森豪，以及来自北京城市合作银行的前后几笔巨额贷款，一举将出狱后在商场中摸爬滚打的邹庆推上前台，成为北京房地产市场的新贵。不过，彼时彼刻，森豪项目真正的老板与其说是邹庆，不如说是贷款给邹庆、一手策划了邹庆接盘的北京城市合作银行中关村支行行长霍海音――从1994年到1999年，华运达先后从前北京市城市合作银行中关村支行和展览路支行贷款8.9亿元，两行行长正是霍海音和余建三。

危险之旅

森豪公寓的启动始于城市危房改造和拆迁，1993年交由北京市住宅开发建设集团总公司（下称北京住总）承建。森豪的第一个接盘人，是中国农业银行北京海淀支行学院路分理处第三代办所所长马云；当时，他的另一个身份是北京丹侬迪诺房地产开发有限公司（下称北京丹侬迪诺）董事长。

那个时候，森豪还不叫森豪，而叫天域。霍海音此时是北京丹侬迪诺的股东，与马云私交甚密，在森豪项目中举足轻重。

有两家银行内部人牵头，森豪本可安枕无忧。然而，1995年，马云因涉嫌贷款诈骗被刑事调查；年底，北京丹侬迪诺宣布退出并终止对天域公寓项目的投资开发。

马云获罪之后，霍海音不愿就此退出森豪项目的开发，他开始酝酿其控制的另一家公司接盘的计划。但有马云的前科在先，霍海音也不敢再直接出面，与余建三和霍海音交好的邹庆就此横空出世。

1996年1月底，北京丹侬迪诺宣布，将在天域公寓中的全部权益转让给香港慕来投资有限公司（下称香港慕来），天域公寓也正式更名为森豪。

香港慕来成立于1992年，原本由霍海音与其弟霍海波分别出资9500港元、500港元注册组建。1995年6月，也就是北京丹侬迪诺退出之际，霍海音将4500港元股本转与霍海波，其余股本转给邹庆，邹庆与霍海波两人各占股50％。

1996年12月，森豪公寓终于正式破土动工。1998年，由三栋九层的联体公寓楼和一栋15层的酒店式公寓楼组成的森豪公寓项目封顶。

但就在工程即将竣工之际，森豪项目再度易手。1998年，北京住总以香港慕来拖欠施工款为名，停止了工程建设。1999年1月，北京慕来召开董事会，决定由华运达集团有限公司（香港）受让香港慕来在北京慕来的全部股份，香港慕来退出北京慕来董事会。同时，北京慕来房地产开发中心更名为北京华运达房地产开发有限公司，董事长仍由邹庆担任。

隐藏在这桩神秘的转让背后的真正变故是：在此之前的1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留。差不多与此同时，余建三因用账外客户资金非法拆借、发放贷款也受到调查，2000年被判处有期徒刑六年。

2002年12月20日，霍海音被北京市一中院认定先后侵吞公款人民币7000万元；挪用公款人民币10.5674亿元；违反金融法规，多次为他人出具金融票证，造成人民币3000余万元重大损失。判决显示，霍海音在担任行长的1991年11月到1997年12月期间，以为单位谋利为名，多次采取支付高额利息吸收客户资金，非法拆借、发放贷款造成20多亿元人民币的重大损失。霍海音被判处死刑。

霍提起上诉，2003年9月，北京市高院维持了一中院的原判，并上交最高人民法院复核。但时至今日，复核仍未结束，判决并未执行。

从1993年到1999年，森豪虽几度易手；但前后接盘的马云、霍海音和余建三无一例外均是主管银行贷款生杀大权的内部人士。他们的相继入狱，宣告了森豪前半段历史的结束。至此，霍海音的名字彻底从森豪项目中消失，邹庆则开始其独立操盘森豪之旅。

天价楼盘

2000年12月31日，森豪公寓正式对外开盘，开出了惊人的天价：住宅部分的开盘均价为2500美元/平方米，商用部分的均价更高达3500美元/平方米。

邹庆的目的根本不在于卖房，“事后看来，这应该是华运达公司为获得银行贷款进行的一次作秀。”一位银行界人士表示，“房价定得越高，公司通过办理虚假按揭从银行获得的贷款也就越多。”

独立操盘的邹庆，刚开始显然诸事不顺。霍海音、余建三入狱，一度断掉了森豪曾经源源不断的资金流。从1999年开始的两年间，邹庆一直在四处找钱：他需要支付拖欠北京住总的5000万元工程欠款、2.4亿元的拆迁款，补交土地出让金9000多万元；此外，楼盘后续投资至少还需一两亿元。

2000年11月，邹庆以森豪公寓中2.5万平方米可销售面积的全部所有权为抵押，从建设银行北京分行获取了一笔1.5亿元的贷款。但这笔钱仍不足以支付邹庆面对的巨额债务。

一个月后，森豪公寓以高得令人咋舌的价格开盘。

很快，森豪公寓“销售一空”。这厢刚刚开盘，那边257份申请个人按揭贷款的资料已经递交到中行北京分行零售业务处，五天之内即获总值达6.4亿元的个人贷款。

为这笔按揭大开绿灯的，正是中行北京分行零售业务副处长徐维联。不到两年，2002年10月，徐维联被撤销副处长之职，并被中行北京市分行开除，此次亦与邹庆一同被推上被告席（参见本期“假按揭流水线”）。

复制森豪

2001年，邹庆将森豪公寓共计18688平方米的两层底商及地下一层卖与北京神华公司，套现1.3亿元；加上利用森豪公寓分别从中行及建行成功获得的6.4亿元和1.5亿元贷款，此时的邹庆已完全有能力偿清债务，并将森豪运作完毕。

但是，刚刚发现了假个人住房按揭来钱更快，邹庆已不满足于只运作一个森豪。由森豪套取的贷款，大部分没有用于森豪公寓的项目运作，而是通过北京华庆时资有限责任公司（下称北京华庆），投向了全国各地。

2001年初，北京华庆时资有限责任公司以3800万元竞拍接盘位于CBD地区的光华里1号的烂尾项目。但是，得到这块地理位置极佳的地产项目之后，邹庆并未再向该项目投入一分钱，而是仿效森豪，以期房销售之名，伪造个人按揭，继续向中行北京分行套取了1.07亿元贷款；并利用两个项目套得的共计7.5亿元现金，操盘了北京、上海、武汉、成都等地大量位置极佳的地产项目。

据华庆公司财务部人士透露，北京华庆共向渔阳饭店、盛唐饭店、北人集团、安贞大厦等九个项目投入1.7亿元，仅收回6000万元；上海华庆先后向绿洲广场、香樟花园、东湖大厦、阳澄湖等17个项目投入2.7亿元，仅收回1亿元左右。

这些项目中，华庆公寓、盛唐大厦、绿洲广场等均属地段极佳、极具升值潜力的项目，但华庆对每个项目的投入均仅数百万或几千万元，实际上没有真正投入资金运作其中的任何一个项目。

以中关村附近的盛唐饭店为例，邹庆以5700万元收购，但预付2000万元后，始终没能支付余款。后将该产业转至其姐夫王惠敏名下。其他项目也多半途而废。

除了频繁出手，多方操盘，邹庆还利用华运达商贸等关联公司转移了5500万元，通过地下钱庄向海外转移3000万元，这些款项均不知所终。据检方调查，邹庆共在上海购买了四套高档住宅，但案发后转至其姐夫王惠敏名下。王惠敏现在去向不明。

“玩不下去了”

资料显示，在通过森豪及华庆两项目成功从中行套现后，从2001年1月到2002年6月，华运达一直如期支付了共计1.5亿元月供。但到2002年三季度，森豪公寓按揭出现偿还困难。中行自检查出假按揭现象后，向北京市公安局报案。北京市公安局内保局在物价鉴定中心评估后认为，森豪公寓按揭部分价值达6.8亿元，其价值可偿还银行损失，未予按刑事诈骗罪立案。

直到2003年，审计署在对中行的审计中，查出此项目为假按揭，并发现其从2002年6月起便未再还款，遂将其划为不良贷款。不久，中行、建行将各种不良资产共2787亿元一次性打包拍卖给中国信达资产管理公司，森豪公寓和华庆公寓的项目也在其中。

就在森豪公寓几成一笔陈年滥账之际，中央高层下发文件，责成公安部等有关部门，对不良贷款处置中发现的涉嫌诈骗部分进行调查，森豪公寓7.5亿元骗贷案赫然在列。

此时，听到风声的邹庆亦在寻找令森豪解套重生的对策。邹庆先交齐了森豪公寓9000万元土地出让金的余款，随后又偿还了部分工程供料款。在业内资深人士看来，此时北京房地产市场行情高涨，邹庆当年为获取贷款喊出的天价楼盘已与市场价接近，有望盘活。

2004年间，邹庆与神华公司谈判，希望用其盛唐饭店项目换回森豪18868平方米的底商。据接近邹庆的知情人士透露，邹庆当时的打算是，以底商向中行再申请一笔2.38亿元的两年期封闭式贷款，以重新启动森豪公寓，盘活后再偿还所欠的中行贷款。

但是，邹庆各处房产投资计划因从未认真执行，现今已是千疮百孔；盛唐饭店投资的产权尚未明晰，中行的森豪债务亦已移交信达资产管理公司，邹庆的计划已无望实现。

2005年1月23日，邹庆在珠海被公安机关刑拘，公司所有资产全部被查封。据称，邹在被捕时，并无任何心理准备。

2006年7月，随着“森豪7.5亿骗贷案”的审理临近终结，邹庆下属公司的一长串贷款链条渐次浮上水面。

除了前述欠原北京城市合作银行本金8.9亿元、中行北京分行7.5亿元、建行1.5亿元，《财经》记者获悉，邹庆还多次利用北京城市合作银行担保，以信用证形式，从湖北省中行及农行贷得至少上亿元现金。其中两笔信用证贷款，在1998年开始审理的南德公司信用证诈骗案中，已露出端倪，最终却淹没于牟其中案审理的错综迷宫之中。

森豪公寓，这座矗立在北京朝阳门内大街、高达15层的建筑，历经13年仍未最后完工，现在已成为中关村建设安置农民建筑工的场所。尽管从银行前后贷款十几亿元，但森豪目前仍欠住总拆迁款1.4亿元、中关村建设工程款货款累计9000万元。

据悉，当年霍海音获刑后，当时的北京城市合作银行（现北京银行）曾向华运达公司追讨过贷款，但华运达公司以超出诉讼期为名，拒绝归还。森豪当年由中关村科技担保、从建设银行北京分行获取的1.5亿元贷款，至今未还。

另据《财经》记者了解，这笔因中关村科技年报方才披露出来的贷款，并非贷款额之全部。此次7.5亿元骗贷案，如果不是审计署和中央高层介入，也很可能随着“不良资产打包”处理而不了了之。

“如果没有（上面的）压力，他（邹庆）还可以继续玩下去。”一位接近邹庆的人士如是表示。